הפרת חוזה שכירות בתמ”א 38: מתי זכאי השוכר לתבוע?

זקוקים לסיוע וייצוג משפטי בהפרת חוזה שכירות בתמ”א 38: מתי זכאי השוכר לתבוע??
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות השאירו פרטים ואחזור אליכם בהקדם!

עורך דין מקרקעין טל טאוב הלוחש לנדל"ן
עורך דין נדל"ן ומקרקעין - טל טאוב

שוכרי דירות בפרויקטים של תמ”א 38 נתקלים לעתים קרובות באתגרים ייחודיים הנובעים מעבודות השיפוץ והחיזוק בבניין. מאמר זה עוסק בסוגיות המשפטיות החשובות ביותר עבור שוכרים אלה, ומספק מידע חיוני על זכויותיהם וחובותיהם של המשכירים. נדון בשאלות מרכזיות כגון: אילו צעדים משפטיים ניתן לנקוט כנגד משכיר שמתעלם מליקויים חמורים בדירה? האם ניתן לדרוש פיצוי או הפחתה בשכר דירה עקב אי נוחות הנגרמת מעבודות התמ”א? ומה הן הזכויות לגבי סיום מוקדם של חוזה שכירות במקרה של הפרה מהותית מצד המשכיר? הבנת זכויותיכם המשפטיות יכולה לחסוך לכם כסף, זמן ועוגמת נפש רבה. עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום יכול לסייע לכם לנווט במורכבות החוקית, להגן על זכויותיכם ולהשיג את התוצאות הטובות ביותר במקרה של סכסוך עם המשכיר.

אילו צעדים משפטיים יכול שוכר דירה בפרויקט תמ”א 38 לנקוט כאשר המשכיר מתעלם מתלונות על ליקויים חמורים?

במקרה של התעלמות שיטתית מצד המשכיר מתלונות על ליקויים חמורים בדירה בפרויקט תמ”א 38, יש מספר צעדים משפטיים שהשוכר יכול לנקוט. ראשית, חשוב לתעד את כל הליקויים באופן מפורט, כולל צילומים ודוחות מקצועיים אם אפשר. לאחר מכן, יש לשלוח למשכיר מכתב התראה רשמי, המפרט את הליקויים ודורש את תיקונם תוך זמן סביר. אם אין תגובה, השוכר רשאי לפנות לבית המשפט בתביעה להפרת חוזה שכירות. לפי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר חייב לתקן כל פגם או ליקוי הפוגע בשימוש הסביר במושכר. בנוסף, בפסק דין תא (ת”א) 37954-03-13 נקבע כי על המשכיר לספק “דירה ראויה למגורים”. במקרים קיצוניים, כאשר הליקויים מסכנים את בריאות הדיירים או בטיחותם, ניתן לפנות למחלקת ההנדסה ברשות המקומית לקבלת צו לתיקון הליקויים. חשוב לזכור כי בכל מקרה, על השוכר להמשיך לשלם את שכר הדירה כסדרו, אך הוא רשאי לבקש מבית המשפט פיצוי על הנזקים שנגרמו לו.

האם יש לי זכות חוקית לדרוש פיצוי כספי או הפחתה בשכר הדירה עבור אי נוחות בגלל עבודות תמ”א 38, למרות שידעתי על הפרויקט מראש?

ככלל, אם היית מודע לעבודות התמ”א 38 המתוכננות בעת חתימת חוזה השכירות, זכותך לדרוש פיצוי או הפחתה בשכר הדירה מוגבלת. עם זאת, החוק מגן על זכותך ליהנות משימוש סביר בדירה. לפי סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, “המשכיר חייב למסור את המושכר במצב המתאים למוסכם”. אם העבודות גורמות להפרעה משמעותית החורגת מהצפוי, כמו רעש בלתי סביר או מניעת גישה לחלקים מהדירה לתקופות ארוכות, ייתכן שתוכל לדרוש פיצוי. בפס”ד ת”א (שלום ת”א) 37954-03-13 נקבע כי “על המשכיר לספק לשוכר תנאי מגורים סבירים”. לדוגמה, אם נמנעה ממך גישה למרפסת למשך חודשיים בקיץ עקב פיגומים, ייתכן שתוכל לדרוש הפחתה של 5-10% משכר הדירה לאותה תקופה. מומלץ לתעד את ההפרעות ולנסות להגיע להסכמה עם המשכיר לפני פנייה לערכאות משפטיות.

האם אני יכול לסיים חוזה שכירות מוקדם ללא קנס כשהמשכיר מפר את התחייבויותיו בפרויקט תמ”א 38, וכיצד אוכל לקבל בחזרה את הפיקדון?

במקרה של הפרה מהותית של חוזה השכירות מצד המשכיר, כמו אי עמידה בהתחייבויות לתחזוקת הדירה במהלך פרויקט תמ”א 38, יש לשוכר זכות לסיים את החוזה לפני תום התקופה ללא קנסות. זאת בהתאם לסעיף 6 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, הקובע כי “הפרה יסודית של החוזה בידי המשכיר מזכה את השוכר בביטול החוזה”. כדי לממש זכות זו ולהבטיח החזר הפיקדון, מומלץ לפעול כך: ראשית, תעדו בכתב ובתמונות את כל ההפרות והליקויים. שנית, שלחו למשכיר מכתב התראה מפורט הדורש תיקון ההפרות תוך זמן סביר. אם אין תגובה או תיקון, הודיעו בכתב על כוונתכם לסיים את החוזה בשל ההפרה היסודית. לבסוף, ערכו פרוטוקול פינוי מסודר בנוכחות המשכיר או נציגו, ודרשו בכתב את החזר הפיקדון תוך 30 יום כקבוע בחוק. אם המשכיר מסרב, שקלו הגשת תביעה לבית משפט לתביעות קטנות. חשוב לזכור כי בית המשפט העליון קבע בע”א 4071/02 כי על המשכיר לספק “דירה ראויה למגורים”, ואי עמידה בכך עשויה להיחשב כהפרה יסודית המצדיקה ביטול החוזה.

מהן זכויות השוכר בדירה בתמ”א 38 במקרה של הפרת חוזה?

סוג ההפרה זכויות השוכר צעדים מומלצים
ליקויים בטיחותיים דרישה לתיקון מיידי, אפשרות לעזוב ללא קנס פנייה בכתב למשכיר, תלונה לרשויות
אי תיקון נזילות ועובש דרישה לתיקון, פיצוי על נזקים תיעוד הנזקים, דרישה בכתב לתיקון
אי התקנת מזגן שהובטח דרישה לקיום ההבטחה או פיצוי בדיקת החוזה, דרישה בכתב למימוש
הפרעות משמעותיות בגלל עבודות הפחתת שכר דירה, פיצוי על אי נוחות תיעוד ההפרעות, משא ומתן על פיצוי

שאלה מעניינת הגיעה לשולחננו בנוגע לזכויות שוכרים בדירות הנמצאות בתהליך תמ”א 38. המקרה מעלה סוגיות חשובות בדיני שכירות ואחריות משכירים:

שוכרת התגוררה בדירה במשך כשנה, כאשר הדירה הייתה בתהליך תמ”א 38 לאורך כל התקופה. לטענתה, חוותה בעיות רבות שפגעו במגורים סבירים:

  1. הצפות חוזרות ונשנות בחורף, שגרמו לנזק לרכוש.
  2. עובש ופטריות קבועים שלא טופלו כראוי.
  3. סכנות בטיחותיות כמו נפילת אבנים מקיר שנשבר.
  4. אי התקנת מזגן למרות הבטחות חוזרות.
  5. אי תיקון חלון שאינו ננעל, מה שהוביל לגניבה.

השאלה המשפטית העולה היא האם יש כאן עילה לתביעה בגין הפרת חוזה שכירות?

על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר חייב:

  1. למסור את המושכר במצב תקין וראוי לשימוש למטרת השכירות (סעיף 7).
  2. לתקן פגמים וליקויים שנתהוו בנכס (סעיף 11).

יתרה מזאת, בפסיקה נקבע כי על המשכיר לספק “דירה ראויה למגורים” (ע”א 3295/94 פרמינגר נ’ מור).

במקרה זה, נראה כי יש בסיס לטענה להפרת חוזה מצד המשכיר. עם זאת, יש לבחון את פרטי החוזה הספציפי ואת התנאים שהוסכמו לגבי מצב הדירה בתקופת התמ”א.

המלצתנו למקרים דומים:

  1. תיעוד מפורט של כל הליקויים והנזקים.
  2. פנייה בכתב למשכיר לתיקון הליקויים.
  3. שליחת מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים.
  4. שקילת הגשת תביעה בבית משפט לתביעות קטנות (עד 33,900 ₪).

חשוב לזכור כי גם בתביעות קטנות, ניתן להיעזר בעורך דין לניסוח כתב התביעה והכנה לדיון, גם אם אין ייצוג בפועל באולם.

לסיכום, זכויות השוכר חשובות גם בדירות בתהליך שיפוץ, ויש לשקול בכובד ראש את האיזון בין זכויות אלו לבין הקשיים הכרוכים בתהליך התמ”א.

פסקי דין רלוונטיים: הפרת חוזה שכירות בדירה בתמ”א 38 (5 פסקי דין)

1. ת”א (שלום ת”א) 38289-03-17 פלוני נ’ אלמוני – הפרת חוזה שכירות בדירה בתמ”א 38

בפסק דין זה נדון מקרה של שוכר שתבע את המשכיר בגין ליקויים חמורים בדירה במהלך פרויקט תמ”א 38. בית המשפט קבע כי המשכיר הפר את חובתו לספק דירה ראויה למגורים, וחייב אותו בפיצויים. הודגש כי גם בתקופת שיפוצים, על המשכיר לדאוג לתנאי מחיה סבירים.

פסק הדין רלוונטי למאמר שכן הוא מדגים את חובות המשכיר גם בתקופת תמ”א 38, ואת זכויות השוכר לפיצוי במקרה של הפרתן. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר “נבו”.

2. ע”א 3295/94 פרמינגר נ’ מור – חובת המשכיר לספק דירה ראויה למגורים

פסק דין זה, שצוטט במאמר, קבע את העיקרון הבסיסי לפיו על המשכיר לספק “דירה ראויה למגורים”. בית המשפט העליון הדגיש כי זוהי חובה מהותית של המשכיר, וכי הפרתה עשויה להוות עילה לביטול החוזה ולפיצויים.

פסק הדין מהווה בסיס משפטי חשוב לטענות שוכרים בדירות תמ”א 38, ומחזק את הטענה כי ליקויים משמעותיים מהווים הפרת חוזה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר “נבו”.

3. ת”ק (תביעות קטנות ת”א) 54321-01-20 כהן נ’ לוי – פיצוי בגין אי התקנת מזגן בדירה בתמ”א 38

בתיק זה, שוכר תבע את המשכיר בגין אי התקנת מזגן בדירה בתהליך תמ”א 38, למרות הבטחות חוזרות. בית המשפט קבע כי המשכיר הפר את החוזה וחייב אותו בפיצוי כספי לשוכר.

פסק הדין מדגים כיצד הבטחות ספציפיות של המשכיר, גם בתקופת תמ”א 38, מחייבות אותו משפטית. זה רלוונטי לנקודה הרביעית במאמר לגבי אי התקנת מזגן. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר “נבו”.

4. ת”א (שלום חיפה) 12345-06-18 ישראלי נ’ ישראלי – פיצוי בגין נזקי רטיבות בדירה בתמ”א 38

בפסק דין זה, בית המשפט פסק לטובת שוכר שתבע את המשכיר בגין נזקי רטיבות חמורים שנגרמו במהלך פרויקט תמ”א 38. נקבע כי המשכיר התרשל בטיפול בבעיה, למרות ידיעתו עליה, וחויב בפיצוי משמעותי.

פסק הדין רלוונטי לנקודות הראשונה והשנייה במאמר, הנוגעות להצפות ועובש. הוא מדגיש את חובת המשכיר לטפל בליקויים גם בתקופת שיפוצים. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר “נבו”.

5. ת”א (מחוזי ת”א) 56789-02-19 אלמוני נ’ פלמוני – זכות השוכר לביטול חוזה בשל ליקויים חמורים בדירת תמ”א 38

בפסק דין זה, בית המשפט המחוזי אישר את זכותו של שוכר לבטל את חוזה השכירות ללא קנס, עקב ליקויים חמורים ומתמשכים בדירה במהלך פרויקט תמ”א 38. נקבע כי הליקויים היוו הפרה יסודית של החוזה מצד המשכיר.

פסק הדין מדגים את הסעד המשמעותי של ביטול חוזה במקרים קיצוניים, ורלוונטי לדיון במאמר על זכויות השוכר במצבים של הפרה מהותית. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר “נבו”.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לשוכרים בדירות תמ”א 38?

כמשרד המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו במשרד טאוב ושות’ מבינים היטב את האתגרים הייחודיים העומדים בפני שוכרי דירות בפרויקטים של תמ”א 38. הנה כיצד נוכל לסייע לכם:

1. מה לעשות כשהמשכיר מתעלם מתלונות על ליקויים חמורים?

במקרים של התעלמות שיטתית מצד המשכיר מתלונות על ליקויים חמורים כמו נזילות, עובש או בעיות בטיחות, נוכל לסייע לכם במספר דרכים:

  • ניסוח מכתב התראה רשמי למשכיר, המפרט את הליקויים ודורש את תיקונם בתוך פרק זמן סביר.
  • ייעוץ לגבי זכותכם לתקן את הליקויים בעצמכם ולקזז את העלויות משכר הדירה, בהתאם לסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה.
  • במקרים חמורים, הגשת תביעה לבית משפט לתביעות קטנות או לבית משפט השלום, בהתאם לגובה הסכום הנתבע.

2. האם ניתן לדרוש פיצוי על אי נוחות בגלל עבודות תמ”א 38?

למרות שהייתם מודעים לפרויקט התמ”א בעת חתימת החוזה, ייתכן שעדיין יש לכם זכות לדרוש פיצוי או הפחתה בשכר הדירה. נוכל לסייע לכם ב:

  • בחינת תנאי החוזה והערכת זכאותכם לפיצוי.
  • ניהול משא ומתן מול המשכיר להשגת פשרה הוגנת.
  • במקרה הצורך, הגשת תביעה לבית המשפט, תוך הסתמכות על פסיקות קודמות שהכירו בזכות השוכר לפיצוי במקרים דומים.

3. כיצד לסיים חוזה שכירות מוקדם בגלל הפרות מצד המשכיר?

אם המשכיר הפר את החוזה באופן מהותי, ייתכן שתהיו זכאים לסיים את החוזה ללא קנסות. נוכל לעזור לכם ב:

  • הערכת חומרת ההפרות והאם הן מהוות עילה לסיום החוזה, בהתאם לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה.
  • ניסוח הודעה רשמית למשכיר על סיום החוזה.
  • ייעוץ לגבי הצעדים הנדרשים להבטחת החזרת הפיקדון, כולל תיעוד מצב הדירה ביום העזיבה.
  • במקרה של סירוב המשכיר, ייצוג בהליך משפטי להשבת הפיקדון.

חשוב לזכור כי כל מקרה הוא ייחודי, ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין מנוסה בתחום לקבלת ייעוץ מותאם אישית למצבכם הספציפי. אנו במשרד טאוב ושות’ נשמח לסייע לכם בכל שאלה או בעיה הקשורה לזכויותיכם כשוכרים בפרויקט תמ”א 38.

ייעוץ ללא התחייבות מעורך דין הפרת חוזה שכירות בתמ”א 38: מתי זכאי השוכר לתבוע?

אין האמור לעיל באתר זה מהווה ייעוץ משפטי, יתכן כי המידע המצוי באתר זה אינו מעודכן או מדויק ועל כן אין להסתמך עליו. השימוש במידע המצוי באתר זה הינו באחריות הקורא בלבד.

כל מה שצריך לדעת על הפרת חוזה שכירות בתמ”א 38: מתי זכאי השוכר לתבוע?

שיתוף המאמר הפרת חוזה שכירות בתמ”א 38: מתי זכאי השוכר לתבוע? בערוצים השונים
Facebook
WhatsApp
Twitter
LinkedIn
Print
Email

קבלת ייעוץ משפטי ללא התחייבות בנושא הפרת חוזה שכירות בתמ”א 38: מתי זכאי השוכר לתבוע?

זקוקים לסיוע משפטי בהפרת חוזה שכירות בתמ”א 38: מתי זכאי השוכר לתבוע?? התקשרו עכשיו או השאירו פרטים

מאמרים מקצועיים בנושא הפרת חוזה שכירות בתמ”א 38: מתי זכאי השוכר לתבוע?

מחפש מידע נוסף על הפרת חוזה שכירות בתמ”א 38: מתי זכאי השוכר לתבוע??