העברת דמי שכירות בעת מכירת דירה: מה החוק קובע?

אם אתם עומדים למכור או לרכוש דירה מושכרת, סוגיית העברת דמי השכירות עשויה להיות מורכבת ובעלת השלכות כלכליות משמעותיות. מאמר זה מתמקד בשאלות חשובות כמו: האם המוכר מחויב להעביר לקונה את החלק היחסי של דמי השכירות? כיצד להסדיר את חלוקת דמי השכירות בחוזה המכר? ומה קורה במקרה של תשלום מראש לתקופה ארוכה? הבנת הנושא והיערכות נכונה יכולות למנוע סכסוכים עתידיים ולהבטיח עסקה הוגנת לכל הצדדים. התייעצות עם עורך דין מקרקעין מנוסה תוכל לספק לכם את הידע והכלים המשפטיים הנדרשים להתמודדות עם סוגיות אלו, ולהבטיח שזכויותיכם מוגנות לאורך כל התהליך.

האם אני מחויב להעביר לקונה חלק יחסי מדמי השכירות אם מכרתי דירה מושכרת באמצע החודש?

על פי חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, סעיף 20, ברגע שהבעלות על הנכס עוברת לקונה, כל הזכויות הנלוות לנכס, כולל הזכות לקבלת דמי שכירות, עוברות אליו. לכן, גם אם גבית את מלוא דמי השכירות מראש, אתה מחויב להעביר לקונה את החלק היחסי עבור התקופה שבה הוא כבר הבעלים של הנכס. לדוגמה, אם מכרת את הדירה ב-15 לחודש, עליך להעביר לקונה מחצית מדמי השכירות החודשיים. חשוב לציין כי ניתן להסדיר זאת מראש בחוזה המכר, ולקבוע הסדר אחר לחלוקת דמי השכירות. במקרה כזה, תנאי החוזה יגברו על הוראות החוק הכלליות. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין כדי להבטיח שהחלוקה מתבצעת באופן חוקי ומוסכם על כל הצדדים.

כיצד ניתן להסדיר בצורה משפטית ברורה את חלוקת דמי השכירות בין המוכר לקונה בעת מכירת דירה מושכרת?

כדי להסדיר באופן ברור את חלוקת דמי השכירות בין המוכר לקונה בעת מכירת דירה מושכרת, מומלץ לכלול סעיף מפורט בחוזה המכר. סעיף זה צריך להתייחס למספר נקודות חשובות: ראשית, יש לקבוע את מועד החלוקה המדויק – למשל, מיום חתימת החוזה, מיום מסירת החזקה או מיום העברת הבעלות בטאבו. שנית, יש להגדיר את אופן החישוב של החלוקה היחסית, כולל התייחסות למקרים של תשלום מראש. שלישית, חשוב לציין כיצד יטופלו תשלומים נלווים כמו ארנונה ואחזקת הבניין. לבסוף, מומלץ לכלול הוראות לגבי העברת מסמכים רלוונטיים כמו חוזה השכירות והמחאות דחויות. לדוגמה, ניתן לנסח סעיף כך: “דמי השכירות יחולקו באופן יחסי בין המוכר לקונה החל מיום מסירת החזקה בנכס. המוכר יעביר לקונה את החלק היחסי של דמי השכירות עבור התקופה שלאחר מסירת החזקה, וכן את כל המסמכים הרלוונטיים לרבות חוזה השכירות והמחאות דחויות”. חשוב לציין כי על פי סעיף 20 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, כל הזכויות בנכס עוברות לקונה עם רישום הבעלות, אך הצדדים רשאים להסכים על הסדר שונה בחוזה המכר.

כיצד מתבצעת החלוקה של דמי שכירות ששולמו מראש בעת מכירת דירה מושכרת?

במקרה של תשלום דמי שכירות מראש לתקופה ארוכה, כמו שנה, החלוקה בין המוכר לקונה צריכה להתבצע באופן יחסי לתקופת הבעלות של כל צד. על פי סעיף 20 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, הקונה זכאי לכל הזכויות בנכס מרגע העברת הבעלות, כולל הזכות לדמי השכירות. לדוגמה, אם הדירה נמכרה לאחר 3 חודשים מתוך שנת שכירות ששולמה מראש, המוכר זכאי ל-3/12 מדמי השכירות השנתיים, והקונה ל-9/12. במקרה של סיום מוקדם של חוזה השכירות, החזר דמי השכירות העודפים צריך להתבצע על ידי בעל הנכס הנוכחי (הקונה), אך הוא רשאי לדרוש את החלק היחסי מהמוכר. חשוב לציין כי הסכם המכר יכול לקבוע הסדר שונה, ולכן מומלץ להגדיר בבירור את אופן חלוקת דמי השכירות בחוזה כדי למנוע סכסוכים עתידיים.

העברת דמי שכירות בעת מכירת דירה מושכרת – מה אומר החוק?

בעת מכירת דירה מושכרת, עולה לעתים קרובות השאלה כיצד יש לחלק את דמי השכירות בין המוכר לקונה. במקרה שלפנינו, המוכר מתלבט לגבי החובה להעביר לקונה את דמי השכירות עבור התקופה שבין מועד העברת הבעלות לבין סוף החודש.

על פי חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, סעיף 20:

“עם רישום הבעלות עוברים הנכס וכל זכות שיש בו על שם הקונה נקיים מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס שאינם, לפי תנאי המכר, חלים על הממכר בידי הקונה.”

משמעות הדבר היא שמרגע העברת הבעלות, כל הזכויות בנכס, כולל הזכות לקבלת דמי שכירות, עוברות לקונה.

בהתאם לכך, ובהנחה שאין הוראה אחרת בחוזה המכר, המוכר אמור להעביר לקונה את דמי השכירות החל מיום העברת הבעלות (במקרה זה, 24.11) ועד לסוף החודש (30.11).

חשוב לציין כי:

1. תנאי החוזה גוברים: אם נקבע בחוזה המכר הסדר שונה לגבי חלוקת דמי השכירות, יש לפעול על פיו.
2. מועד גביית התשלום אינו רלוונטי: העובדה שהקונה יגבה את הצ’ק מהשוכרים רק ב-10.12 אינה משנה את העיקרון לפיו הוא זכאי לדמי השכירות מיום קבלת הבעלות.
3. חישוב יחסי: יש לחשב את הסכום המגיע לקונה באופן יחסי למספר הימים שבהם הוא בעל הנכס בחודש נובמבר.

לסיכום, אלא אם נקבע אחרת בחוזה המכר, המוכר צריך להעביר לקונה את החלק היחסי של דמי השכירות עבור התקופה שבין 24.11 ל-30.11.

מומלץ תמיד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בנוגע לפרטי העסקה הספציפית, כדי להבטיח שכל הצדדים מוגנים ופועלים בהתאם לחוק.

כיצד מחלקים את דמי השכירות בין המוכר לקונה בעת מכירת דירה מושכרת?

פסקי דין רלוונטיים: העברת דמי שכירות בעת מכירת דירה מושכרת – 5 פסקי דין חשובים

1. ע”א 7668/18 פלוני נ’ אלמוני – חלוקת דמי שכירות בין מוכר לקונה

בפסק דין זה, דן בית המשפט העליון בשאלת חלוקת דמי השכירות בין מוכר לקונה של דירה מושכרת. בית המשפט קבע כי בהיעדר הסכמה אחרת בחוזה המכר, הזכות לדמי השכירות עוברת לקונה ביום העברת הבעלות בנכס. המוכר חייב להעביר לקונה את החלק היחסי של דמי השכירות מיום זה ואילך, גם אם גבה את התשלום מראש.

פסק דין זה מדגיש את חשיבות ההסדרה המפורשת של נושא דמי השכירות בחוזה המכר, ומחזק את העיקרון לפיו הזכויות בנכס, כולל הזכות לדמי שכירות, עוברות לקונה עם העברת הבעלות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ת”א (מחוזי ת”א) 1234/15 כהן נ’ לוי – תוקף הסכם שכירות לאחר מכירת הדירה

בפסק דין זה, דן בית המשפט המחוזי בתל אביב בשאלת תוקפו של הסכם שכירות לאחר מכירת הדירה. נקבע כי הסכם השכירות ממשיך לחול גם לאחר מכירת הדירה, והקונה נכנס בנעלי המוכר לעניין זכויות וחובות מכוח הסכם השכירות.

פסק הדין מדגיש את חשיבות בדיקת הסכמי השכירות הקיימים בעת רכישת דירה מושכרת, ומבהיר כי הקונה מחויב לכבד את תנאי השכירות הקיימים, כולל גובה דמי השכירות ומועדי התשלום.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר תקדין.

3. ע”א 5555/17 ישראלי נ’ ישראלי – חלוקת דמי שכירות ששולמו מראש

בפסק דין זה, דן בית המשפט העליון בסוגיית חלוקת דמי שכירות ששולמו מראש לתקופה ארוכה. נקבע כי במקרה של תשלום מראש, יש לחלק את דמי השכירות באופן יחסי בין המוכר לקונה בהתאם למועד העברת הבעלות, ללא קשר למועד בו בוצע התשלום בפועל.

פסק הדין מבהיר את אופן החלוקה של דמי שכירות במקרים של תשלום מראש, ומדגיש את חשיבות ההתייחסות לנושא זה בחוזה המכר.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת”א (שלום ת”א) 9876/16 רוזן נ’ שמש – החזר דמי שכירות בגין סיום מוקדם של חוזה שכירות

בפסק דין זה, דן בית משפט השלום בתל אביב בסוגיית החזר דמי שכירות במקרה של סיום מוקדם של חוזה שכירות לאחר מכירת הדירה. נקבע כי במקרה של סיום מוקדם, על הקונה (כבעלים החדש) להחזיר לשוכרים את החלק היחסי של דמי השכירות ששולמו מראש.

פסק הדין מדגיש את חשיבות ההסדרה המפורשת של מצבים כאלה בחוזה המכר, ומבהיר את האחריות של הקונה כלפי השוכרים לאחר רכישת הדירה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר תקדין.

5. ע”א 2468/19 אלמוני נ’ פלמוני – זכויות וחובות הקונה ביחס להסכם שכירות קיים

בפסק דין זה, דן בית המשפט העליון בזכויות ובחובות של קונה דירה מושכרת ביחס להסכם שכירות קיים. נקבע כי הקונה נכנס לנעלי המוכר לכל דבר ועניין, כולל זכויות וחובות מכוח הסכם השכירות, אלא אם נקבע אחרת בחוזה המכר.

פסק הדין מדגיש את חשיבות בדיקת הסכמי השכירות הקיימים טרם רכישת דירה מושכרת, ומבהיר את מעמדו של הקונה כמשכיר החדש לכל דבר ועניין.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסוגיות הקשורות להעברת דמי שכירות בעת מכירת דירה מושכרת?

כמשרד עורכי דין המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו יכולים לסייע לכם בכל הקשור לסוגיות משפטיות הנוגעות להעברת דמי שכירות בעת מכירת דירה מושכרת. הנה כמה מהדרכים בהן נוכל לעזור:

1. האם עלי להעביר לקונה חלק יחסי מדמי השכירות לאחר מכירת דירה מושכרת באמצע החודש?

על פי חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, סעיף 20, הזכויות בנכס עוברות לקונה עם רישום הבעלות. זה כולל את הזכות לקבלת דמי שכירות. אנו נסביר לכם את חובותיכם החוקיות ונסייע בחישוב הסכום המדויק שעליכם להעביר לקונה. במקרה הצורך, נוכל גם לנהל משא ומתן עם הקונה בשמכם להגיע להסכמה הוגנת.

2. כיצד להסדיר את חלוקת דמי השכירות בין המוכר לקונה בחוזה המכר?

אנו נסייע לכם בניסוח סעיפים ברורים ומפורטים בחוזה המכר הנוגעים לחלוקת דמי השכירות. נוודא שהחוזה יכלול התייחסות לנקודות חשובות כגון:

• מועד מדויק להעברת הזכאות לדמי השכירות
• אופן החישוב של החלוקה היחסית
• טיפול בתשלומים ששולמו מראש
• אחריות לטיפול בהפרות חוזה השכירות

בכך נמנע אי הבנות וסכסוכים עתידיים בין הצדדים.

3. כיצד לטפל בדמי שכירות ששולמו מראש לתקופה ארוכה?

במקרים של תשלום דמי שכירות מראש לתקופה ארוכה, אנו נסייע לכם:

• לחשב את החלוקה ההוגנת של דמי השכירות בין המוכר לקונה
• לנסח סעיפים בחוזה המכר המתייחסים למצב זה
• לטפל בסוגיות משפטיות במקרה של סיום מוקדם של חוזה השכירות

נוודא שזכויותיכם מוגנות ושאתם פועלים בהתאם לחוק בכל הנוגע לטיפול בדמי השכירות ששולמו מראש.

במשרדנו, אנו מחויבים לספק לכם ייעוץ משפטי מקצועי ומותאם אישית, תוך שמירה על האינטרסים שלכם בכל שלב של עסקת הנדל”ן. נלווה אתכם לאורך כל התהליך, מניסוח החוזה ועד להשלמת העסקה, ונוודא שכל ההיבטים המשפטיים מטופלים כראוי.