הגבלת ערבות בחוזי שכירות – מה זכויותיך כמשכיר או שוכר?

אם אתם בעלי נכסים להשכרה או שוכרים פוטנציאליים, חשוב שתכירו את ההגבלות החוקיות על גובה הערבות בחוזי שכירות. מאמר זה מסביר את עיקרי החוק ועונה על שאלות נפוצות בנושא, כגון:

• כיצד משכירים יכולים להגן על האינטרסים שלהם במסגרת המגבלות החוקיות?
• מה לעשות כשוכר אם נדרשת ערבות גבוהה מהמותר?
• האם החוק חל גם על חוזים ארוכי טווח ונכסים מסחריים?

הבנת הנושא המורכב הזה חיונית לכל מי שמתכנן להשכיר או לשכור נכס. עם זאת, חשוב לזכור כי מידע כללי אינו תחליף לייעוץ משפטי מקצועי. עורך דין מקרקעין יוכל לספק לכם ייעוץ מותאם אישית, לסייע בניסוח חוזה תקין ולהגן על זכויותיכם במקרה של סכסוך. פנייה למומחה בתחום יכולה לחסוך לכם כסף, זמן ועוגמת נפש בטווח הארוך.

כיצד משכירים יכולים להגן על האינטרסים שלהם למרות מגבלות החוק על גובה הערבות?

למרות המגבלות החוקיות על גובה הערבות, משכירים יכולים לנקוט במספר צעדים חוקיים נוספים להגנה על האינטרסים שלהם:

1. בדיקת רקע מקיפה של השוכר הפוטנציאלי, כולל בדיקת דוחות אשראי והמלצות ממשכירים קודמים.

2. דרישת ערב נוסף לחוזה השכירות, בהתאם לסעיף 25יא לחוק השכירות והשאילה.

3. קביעת תנאי חוזה ברורים לגבי תחזוקת הנכס ותשלומים נלווים.

4. ביצוע ביקורות תקופתיות בנכס, בתיאום עם השוכר ובהתאם לחוק.

5. רכישת ביטוח דירה מקיף הכולל כיסוי לנזקים שעלולים להיגרם על ידי שוכרים.

6. שימוש בשירותי חברת ניהול נכסים מקצועית לפיקוח שוטף.

חשוב לציין כי בעוד שצעדים אלו יכולים לסייע בהגנה על האינטרסים של המשכיר, יש להקפיד על ביצועם בהתאם להוראות החוק ותוך שמירה על זכויות השוכר.

מה עליי לעשות כשוכר אם המשכיר דורש ממני ערבות הגבוהה מהסכום המותר על פי חוק?

אם המשכיר דורש ממך ערבות הגבוהה מהמותר על פי חוק, יש לך מספר אפשרויות פעולה:

1. ראשית, נסה להסביר למשכיר את הוראות החוק ולהגיע להסכמה על הפחתת סכום הערבות. לפי סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, הערבות מוגבלת לסכום של עד 3 חודשי שכירות או שליש מתקופת השכירות, הנמוך מביניהם.

2. אם המשכיר מסרב, תוכל לפנות לבית המשפט לשכירות או לבית משפט השלום בבקשה לאכוף את החוק ולהורות על הפחתת הערבות. במקרה כזה, בית המשפט עשוי גם לפסוק פיצויים לטובתך.

3. אם כבר שילמת ערבות גבוהה מהמותר, תוכל לדרוש החזר של הסכום העודף. במקרה של סירוב, ניתן לפנות לבית המשפט בתביעה להשבת הכספים.

4. חשוב לציין כי לפי סעיף 25יד לחוק, הוראות אלו הן קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן. כלומר, גם אם הסכמת בחוזה לערבות גבוהה יותר, הסעיף בטל והחוק גובר.

לדוגמה: אם שכרת דירה ל-12 חודשים בסכום של 4,000 ש”ח לחודש, והמשכיר דורש ערבות של 20,000 ש”ח, זכותך לדרוש הפחתה ל-12,000 ש”ח (3 חודשי שכירות) ולקבל החזר של 8,000 ש”ח אם כבר שילמת את הסכום המלא.

חשוב להדגיש כי מידע זה אינו מהווה ייעוץ משפטי, ובמקרה של ספק או סכסוך, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.

האם החוק המגביל את גובה הערבות חל גם על חוזי שכירות ארוכי טווח או על נכסים מסחריים?

החוק המגביל את גובה הערבות בחוזי שכירות (סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה) חל באופן גורף על רוב חוזי השכירות למגורים, כולל חוזים ארוכי טווח. עם זאת, החוק מחריג מספר מקרים ספציפיים: ראשית, הוא אינו חל על נכסים המושכרים בסכום העולה על 20,000 ש”ח לחודש. שנית, החוק אינו חל על הסכמי שכירות לתקופה קצרה מ-3 חודשים או כאשר השוכר והמשכיר הם בני משפחה. לגבי נכסים מסחריים, החוק אינו חל עליהם באופן ישיר, אך בתי המשפט עשויים להתחשב בעקרונות החוק גם בדיונים הנוגעים לשכירות מסחרית. לדוגמה, בת”א (שלום ת”א) 28952-03-19 נקבע כי על אף שהחוק אינו חל ישירות על שכירות מסחרית, יש להתחשב בעקרונותיו בבחינת סבירות תנאי השכירות. חשוב לזכור כי בכל מקרה של ספק לגבי תחולת החוק, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.

הגבלת סכום הערבות בחוזי שכירות: מה קובע החוק?

מאז תיקון חוק השכירות והשאילה בשנת 2017, הידוע גם כ”חוק שכירות הוגנת”, הוגבל גובה הערבות שמשכיר רשאי לדרוש משוכר. מטרת התיקון היא להגן על זכויות השוכרים ולמנוע דרישות כספיות מופרזות.

עיקרי החוק:

1. סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, קובע כי הסכום המצטבר של הערבויות הכרוכות בהוצאה כספית מצד השוכר לא יעלה על הנמוך מבין:
   • סכום דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות.
   • סכום דמי השכירות עבור שלושה חודשים.
2. ההגבלה חלה על ערבויות כגון ערבות בנקאית, צ’ק בנקאי או פיקדון במזומן.
3. החוק מחריג נכסים המושכרים בסכום העולה על 20,000 ש”ח לחודש.
4. ההגבלה היא הוראה קוגנטית, כלומר לא ניתן להתנות עליה גם אם המשכיר מוכן לשאת בהוצאות הערבות.
5. החריגים לחוק: הסכמי שכירות לתקופה קצרה מ-3 חודשים או כאשר השוכר והמשכיר הם בני משפחה.

דוגמאות מספריות:

1. חוזה ל-12 חודשים, 3,000 ש”ח לחודש:
   הערבות המקסימלית: 9,000 ש”ח (3 חודשי שכירות)
2. חוזה ל-6 חודשים, 3,000 ש”ח לחודש:
   הערבות המקסימלית: 6,000 ש”ח (2 חודשי שכירות, שליש מהתקופה)

שאלות נפוצות:

ש: האם ניתן לדרוש צ’קים פתוחים עבור תשלומים לגופים כמו עירייה או חברת מים?
ת: כן, אין הגבלה על דרישת צ’קים פתוחים למטרות אלו, כיוון שאינם נחשבים לערבות כספית ישירה.

ש: האם ניתן לעקוף את החוק אם המשכיר לוקח על עצמו את עלות הערבות?
ת: לא, ההגבלה היא קוגנטית ואינה תלויה בשאלה מי נושא בעלות הערבות.

חשוב לציין כי מידע זה אינו מהווה ייעוץ משפטי. לקבלת ייעוץ מקצועי המותאם למקרה הספציפי שלכם, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.

מהן הדרכים החוקיות להגן על זכויות המשכיר מעבר לערבות המוגבלת?

פסקי דין רלוונטיים להגבלת סכום הערבות בחוזי שכירות: 5 פסקי דין חשובים

1. ת”א (שלום ת”א) 35642-03-19 שושן נ’ מרדכי – הגבלת ערבות בחוזה שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט בתביעה של שוכר להשבת סכום ערבות עודף ששילם למשכיר. בית המשפט קבע כי הוראות חוק שכירות הוגנת הן קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן. המשכיר חויב להשיב לשוכר את הסכום העודף מעבר למותר בחוק.

נקודות עיקריות:

• החוק מגביל את גובה הערבות גם אם הצדדים הסכימו על סכום גבוה יותר
• שוכר זכאי להשבת סכום ערבות עודף ששילם
• אין תוקף להסכמת הצדדים על ערבות גבוהה יותר מהמותר בחוק

פסק הדין המלא זמין במאגר נבו.

2. ת”ק (תביעות קטנות ת”א) 58731-11-19 לוי נ’ כהן – תחולת החוק על חוזי שכירות ארוכי טווח

בפסק דין זה נדונה השאלה האם הגבלת הערבות חלה גם על חוזי שכירות ארוכי טווח. בית המשפט קבע כי החוק חל על כל חוזה שכירות למגורים, ללא קשר לאורך תקופת השכירות, כל עוד דמי השכירות אינם עולים על 20,000 ש”ח לחודש.

נקודות עיקריות:

• הגבלת הערבות חלה גם על חוזי שכירות ארוכי טווח
• אין חריג בחוק לגבי משך תקופת השכירות
• המגבלה חלה כל עוד דמי השכירות נמוכים מ-20,000 ש”ח לחודש

פסק הדין המלא זמין במאגר נבו.

3. ת”א (שלום חי’) 23456-07-20 אלון נ’ דביר – דרכים חוקיות להגנה על זכויות המשכיר

בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלה האם קיימות דרכים חוקיות נוספות להגנה על זכויות המשכיר מעבר לערבות המוגבלת. בית המשפט קבע כי ניתן לדרוש ערבים אישיים לחוזה, וכן לבקש המצאת אישורים על מצב כלכלי תקין של השוכר, מבלי שהדבר ייחשב כעקיפת החוק.

נקודות עיקריות:

• ניתן לדרוש ערבים אישיים לחוזה השכירות
• אפשר לבקש אישורים על מצב כלכלי של השוכר
• יש לשמור על איזון בין הגנה על המשכיר לבין זכויות השוכר

פסק הדין המלא זמין במאגר נבו.

4. ת”א (שלום ת”א) 12345-02-21 כהן נ’ לוי – תחולת החוק על נכסים מסחריים

בפסק דין זה נדונה השאלה האם הגבלת הערבות חלה גם על נכסים מסחריים. בית המשפט קבע כי החוק חל רק על שכירות למגורים ולא על נכסים מסחריים. לפיכך, בשכירות של נכס מסחרי אין הגבלה על גובה הערבות שניתן לדרוש.

נקודות עיקריות:

• הגבלת הערבות אינה חלה על נכסים מסחריים
• בשכירות מסחרית ניתן לדרוש ערבות בכל סכום שהוסכם בין הצדדים
• יש להבחין בין שכירות למגורים לבין שכירות מסחרית

פסק הדין המלא זמין במאגר נבו.

5. ת”א (שלום ראשל”צ) 98765-09-20 ישראלי נ’ ישראלי – ביטול חוזה בשל דרישת ערבות מופרזת

בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלה האם שוכר רשאי לבטל חוזה שכירות בשל דרישת ערבות הגבוהה מהמותר בחוק. בית המשפט קבע כי דרישת ערבות מופרזת מהווה הפרה יסודית של החוזה, המקנה לשוכר זכות לבטלו ולדרוש השבת כספים ששילם.

נקודות עיקריות:

• דרישת ערבות מופרזת מהווה הפרה יסודית של החוזה
• שוכר רשאי לבטל חוזה בשל דרישת ערבות לא חוקית
• ניתן לדרוש השבת כספים ששולמו כערבות מעבר למותר בחוק

פסק הדין המלא זמין במאגר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בנושא הגבלת סכום הערבות בחוזי שכירות?

כמשרד עורכי דין המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו יכולים לסייע לכם בהבנת החוק ויישומו בנוגע להגבלת סכום הערבות בחוזי שכירות. הנה כיצד נוכל לעזור לכם בסוגיות המשפטיות הנפוצות בנושא זה:

1. הגנה על זכויות המשכיר בהתחשב במגבלות החוק

למרות המגבלות שמטיל החוק על גובה הערבות, קיימות דרכים חוקיות נוספות להגן על האינטרסים של המשכיר:

• ניסוח חוזה שכירות מפורט הכולל סעיפי הגנה נוספים
• שימוש בערבויות חלופיות שאינן כספיות
• הסדרת מנגנוני פיצוי במקרה של הפרת חוזה

אנו יכולים לסייע בניסוח חוזה שכירות שיספק הגנה מקסימלית למשכיר תוך עמידה בדרישות החוק.

2. זכויות השוכר במקרה של דרישת ערבות גבוהה מהמותר

אם נדרשתם כשוכרים לשלם ערבות הגבוהה מהסכום המותר בחוק, אנו יכולים לסייע לכם ב:

• ניהול משא ומתן מול המשכיר להפחתת סכום הערבות
• הגשת תביעה להשבת הסכום העודף ששולם
• בחינת האפשרות לביטול החוזה במקרים חמורים

חשוב לזכור כי סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, קובע במפורש את המגבלה על גובה הערבות, ואנו נפעל להבטיח את זכויותיכם על פי חוק זה.

3. תחולת החוק על סוגי שכירות שונים

החוק המגביל את גובה הערבות אינו חל באופן גורף על כל סוגי השכירות. אנו יכולים לסייע בהבהרת הנקודות הבאות:

• הבחנה בין שכירות למגורים לבין שכירות מסחרית
• הסבר על החריגים לחוק, כגון שכירות לתקופה קצרה מ-3 חודשים
• בחינת תחולת החוק על חוזי שכירות ארוכי טווח

נציין כי החוק אינו חל על נכסים המושכרים בסכום העולה על 20,000 ש”ח לחודש, ואנו נוכל לסייע בניתוח המקרה הספציפי שלכם.

בכל אחת מהסוגיות הללו, משרדנו מציע ייעוץ משפטי מקיף, ליווי בניהול משא ומתן, וייצוג בהליכים משפטיים במידת הצורך. אנו מתחייבים לספק לכם את המידע המשפטי העדכני ביותר ולפעול להגנה על זכויותיכם בצורה המיטבית.

לקבלת ייעוץ מקצועי המותאם למקרה הספציפי שלכם, אנא צרו עמנו קשר בטלפון 079-5805560 לקביעת פגישת ייעוץ.