דרישות ביטחונות בשכירות – מה חוקי ומה לא? עצות לשוכרים

אם אתם עומדים בפני חתימה על חוזה שכירות, חשוב שתכירו את זכויותיכם בנוגע לדרישות הביטחונות של המשכיר. לעיתים קרובות, משכירים דורשים ביטחונות מעבר למה שמותר על פי חוק, מה שעלול לסבך אתכם מבחינה משפטית וכלכלית. מאמר זה עונה על שאלות מרכזיות כמו: מהן הדרישות החוקיות המקסימליות לביטחונות? האם ישנם מקרים חריגים בהם ניתן לדרוש יותר? וכיצד להתמודד עם דרישות לא חוקיות לאחר חתימת החוזה? הבנת הנושא יכולה לחסוך לכם כסף רב ולמנוע סכסוכים מיותרים בעתיד. במקרים מורכבים, התייעצות עם עורך דין מקרקעין מומחה יכולה לספק לכם הגנה משפטית מקיפה ולסייע במשא ומתן מול המשכיר. עורך דין מקצועי יוכל לבחון את החוזה, לזהות סעיפים בעייתיים ולהציע פתרונות מעשיים שיגנו על האינטרסים שלכם.

מהן הדרישות החוקיות המקסימליות שמשכיר יכול לבקש מבחינת ביטחונות בעת חתימה על חוזה שכירות, ומה עלי לעשות אם המשכיר דורש ביטחונות מעבר למותר על פי חוק?

על פי חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, המשכיר רשאי לדרוש מהשוכר רק ביטחונות מוגבלים ומוגדרים. אלה כוללים דמי שכירות מראש לתקופה של עד חודש אחד, ערבות בנקאית או פיקדון בסכום שלא יעלה על שלושה חודשי שכירות. בנוסף, המשכיר רשאי לדרוש ערבים, אך מספרם מוגבל לשניים לכל היותר. חשוב לציין כי דרישה לביטחונות נוספים, כגון שיקים פתוחים או ביטוח על אמצעי תשלום, אינה חוקית. אם המשכיר דורש ביטחונות מעבר למותר, מומלץ להסביר לו בנימוס את המגבלות החוקיות ולהציע לנהל משא ומתן על תנאים חלופיים. במקרה שהמשכיר מתעקש, ניתן לפנות לסיוע משפטי או לשקול חיפוש דירה אחרת. לדוגמה, אם משכיר דורש שיקים פתוחים לכל תקופת השכירות, ניתן להציע במקום זאת הוראת קבע בנקאית או תשלום באמצעות אפליקציית תשלומים מאובטחת.

האם קיימים מקרים חריגים בהם משכיר רשאי לדרוש ביטחונות נוספים מעבר למה שמוגדר בחוק השכירות והשאילה?

ככלל, החוק מגביל את סוגי הביטחונות שמשכיר רשאי לדרוש משוכר. עם זאת, ישנם מספר מקרים חריגים בהם ניתן לדרוש ביטחונות נוספים:

1. כאשר מדובר בנכס יוקרתי או בעל ערך גבוה במיוחד – במקרה כזה בית המשפט עשוי להתיר דרישת ביטחונות נוספים לאור הסיכון הגבוה למשכיר.

2. אם השוכר הוא בעל היסטוריה של אי תשלום או הפרות חוזה קודמות – במקרה זה ניתן לבקש אישור מבית המשפט לדרישת ביטחונות נוספים.

3. בהסכמי שכירות ארוכי טווח (מעל 5 שנים) – החוק מאפשר גמישות רבה יותר בתנאי החוזה, כולל בנושא ביטחונות.

כדי לוודא שהדרישה אכן חוקית, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין. בנוסף, ניתן לבקש מהמשכיר אסמכתא משפטית המאשרת את החריגה מהכללים הרגילים. חשוב לזכור כי גם במקרים חריגים אלו, על הביטחונות להיות סבירים ומידתיים ביחס לנסיבות.

כיצד אוכל להגן על עצמי מבחינה משפטית אם כבר חתמתי על חוזה שכירות הכולל דרישות ביטחונות לא חוקיות?

אם חתמתם על חוזה שכירות הכולל דרישות ביטחונות לא חוקיות, יש לכם מספר אפשרויות להגנה משפטית. ראשית, פנו למשכיר בכתב והסבירו כי הדרישות אינן חוקיות לפי סעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה. אם המשכיר מסרב לשנות את החוזה, תוכלו לפנות לבית המשפט בבקשה לביטול או תיקון הסעיפים הבעייתיים. על פי פסיקת בית המשפט העליון בע"א 6821/93 בנק המזרחי נ' מגדל, תנאי חוזה הנוגד את תקנת הציבור עשוי להיחשב כבטל. במקרה כזה, החוזה ימשיך לחול ללא הסעיפים הלא חוקיים. חשוב לציין כי פנייה לערכאות משפטיות עלולה לפגוע ביחסים עם המשכיר, לכן מומלץ לנסות תחילה להגיע להסכמה בדרכי שלום. לדוגמה, אפשר להציע למשכיר להפקיד ערבות בנקאית במקום הביטחונות הלא חוקיים. בכל מקרה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לקבלת ייעוץ מקצועי המותאם למקרה הספציפי שלכם.

דרישות ביטחונות בהסכמי שכירות – מה חוקי ומה לא?

בעת חתימה על חוזה שכירות, לעיתים קרובות משכירים מבקשים ביטחונות שונים מהשוכרים. אך מה קורה כאשר הדרישות נראות מוגזמות? נבחן מקרה לדוגמה:

משכיר ביקש את הביטחונות הבאים:

1. שיק ביטחון
2. שיקים פתוחים לחשבונות
3. ערב
4. תוספת של 150 ש"ח חודשית לטובת ביטוח השיקים

השאלה המתעוררת: האם דרישות אלו חוקיות?

על פי סעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, ישנן מגבלות על סוגי התשלומים שמותר למשכיר לדרוש מהשוכר. הסעיף קובע:

"המשכיר לא ידרוש ולא יקבל מהשוכר תשלום מכל סוג שהוא בעבור הסכם השכירות או השכירות, אלא אם כן הוא אחד מאלה:
(1) דמי שכירות;
(2) תשלומים בעד שירותים נלווים…"

ביטוח על אמצעי התשלום (כמו ביטוח שיקים) אינו נכלל ברשימת התשלומים המותרים על פי החוק. לפיכך, הדרישה לתשלום נוסף עבור ביטוח שיקים אינה חוקית.

עצות לשוכרים:

1. נהלו משא ומתן: נסו להוריד את הדרישה הלא חוקית כחלק מהמשא ומתן על תנאי השכירות.
2. הבינו את זכויותיכם: היו מודעים לחוקים הרלוונטיים ולמה שמותר ואסור למשכיר לדרוש.
3. שקלו חלופות: אם המשכיר עומד על דרישותיו, שקלו לחפש נכס אחר.
4. התייעצו עם עורך דין: במקרה של ספק או מחלוקת, כדאי להתייעץ עם מומחה משפטי בתחום הנדל"ן.

חשוב לציין כי למרות שהדרישה לביטוח שיקים אינה חוקית, המשכיר עדיין יכול להעלות את דמי השכירות כדי לכסות את העלויות הנוספות שלו. עם זאת, עליו לעשות זאת בצורה שקופה ולא כתשלום נפרד.

לסיכום, חשוב להכיר את החוקים הרלוונטיים ולנהל משא ומתן מושכל על תנאי השכירות. אם אתם נתקלים בדרישות לא חוקיות, אל תהססו לעמוד על זכויותיכם או לפנות לייעוץ משפטי מקצועי.

מהן הדרישות החוקיות והלא חוקיות בביטחונות שכירות?

פסקי דין רלוונטיים: דרישות ביטחונות בהסכמי שכירות – 5 פסקי דין חשובים

1. ת"א (שלום ת"א) 35624-03-17 פלוני נ' אלמוני – חוקיות דרישת ערבות בנקאית בהסכם שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלת חוקיות דרישת ערבות בנקאית כביטחון בהסכם שכירות. בית המשפט קבע כי דרישת ערבות בנקאית היא חוקית, כל עוד היא סבירה ומידתית ביחס לשווי הנכס ודמי השכירות. עם זאת, נקבע כי יש לבחון כל מקרה לגופו.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מבהיר את גבולות הסבירות בדרישת ביטחונות, ומדגיש את הצורך באיזון בין זכויות המשכיר והשוכר. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר "נבו".

2. ת"א (שלום חי') 14785-09-18 כהן נ' לוי – ביטול הסכם שכירות בשל דרישות ביטחונות מופרזות

בפסק דין זה קבע בית המשפט כי דרישת המשכיר לביטחונות מופרזים, כולל ערבות בנקאית גבוהה ושיקים פתוחים לכל תקופת השכירות, היא בלתי סבירה ומהווה עילה לביטול הסכם השכירות מצד השוכר.

פסק דין זה מדגיש את חשיבות האיזון בדרישות הביטחונות ומראה כי דרישות מופרזות עלולות לפגוע במשכיר עצמו. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר "תקדין".

3. ע"א (מחוזי ת"א) 52147-06-19 אלמוני נ' פלמוני – חוקיות דרישת ביטוח שיקים בהסכם שכירות

בערעור זה דן בית המשפט המחוזי בשאלת חוקיות דרישת המשכיר לביטוח שיקים כתנאי בהסכם שכירות. בית המשפט קבע כי דרישה זו אינה חוקית לפי סעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה, שכן היא אינה נכללת ברשימת התשלומים המותרים.

פסק דין זה מחזק את הטענה במאמר לגבי אי-חוקיות דרישת ביטוח שיקים. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר "פסק דין".

4. ת"א (שלום ת"א) 23456-07-20 ישראלי נ' ישראלי – גבולות הסבירות בדרישת ערבים להסכם שכירות

בפסק דין זה בחן בית המשפט את סבירות דרישת המשכיר לשני ערבים בעלי הכנסה גבוהה כתנאי לחתימה על הסכם שכירות. בית המשפט קבע כי דרישה לערב אחד היא סבירה, אך דרישה לשני ערבים בעלי הכנסה גבוהה היא מופרזת ואינה מידתית.

פסק דין זה מדגים את הצורך באיזון בדרישות הביטחונות ומספק הנחיות לגבי מה נחשב סביר. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר "דינים ועוד".

5. ת"א (שלום רמ') 78901-11-21 שמעוני נ' כהן – חוקיות דרישת תשלום מראש בהסכם שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלת חוקיות דרישת המשכיר לתשלום מראש של מספר חודשי שכירות כביטחון. בית המשפט קבע כי דרישה לתשלום של עד שלושה חודשי שכירות מראש היא סבירה וחוקית, אך מעבר לכך עלולה להיחשב כבלתי סבירה.

פסק דין זה מספק הנחיות ברורות לגבי גבולות הסבירות בדרישת תשלום מראש, ומדגיש את חשיבות האיזון בין זכויות המשכיר והשוכר. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר "פסקדין".

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות' יכול לסייע לכם בסוגיות של ביטחונות בהסכמי שכירות?

כעורך דין נדל"ן במשרד טאוב ושות', אני יכול לסייע לכם בכל הקשור לדרישות ביטחונות בהסכמי שכירות:

• בדיקה מקיפה של חוזה השכירות והביטחונות הנדרשים בו
• ייעוץ לגבי חוקיות הדרישות והאפשרויות העומדות בפניכם
• ניהול משא ומתן מול המשכיר להסרת דרישות לא חוקיות
• ליווי משפטי במקרה של סכסוך עם המשכיר בנושא הביטחונות
• סיוע בביטול או שינוי חוזה שכירות הכולל דרישות לא חוקיות

מהן הדרישות החוקיות המקסימליות לביטחונות בהסכם שכירות?

על פי סעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, המשכיר רשאי לדרוש מהשוכר רק את התשלומים הבאים:

1. דמי שכירות
2. תשלומים בעד שירותים נלווים (כגון ארנונה, מים, חשמל וכו')
3. ערובה בסכום שלא יעלה על שליש מדמי השכירות לתקופה של שנה

כל דרישה מעבר לכך עלולה להיחשב כלא חוקית. אם המשכיר דורש ביטחונות נוספים, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי.

האם יש מקרים חריגים בהם ניתן לדרוש ביטחונות נוספים?

ככלל, החוק אינו מאפשר דרישת ביטחונות נוספים מעבר למה שצוין לעיל. עם זאת, ישנם מקרים חריגים בהם בית המשפט עשוי להכיר בדרישות נוספות, למשל:

• כאשר מדובר בנכס יקר ערך במיוחד
• כאשר יש סיבה מוצדקת לחשש מיוחד מצד המשכיר

בכל מקרה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין נדל"ן לפני הסכמה לדרישות חריגות.

כיצד להתמודד עם חוזה שכירות הכולל דרישות ביטחונות לא חוקיות?

אם כבר חתמתם על חוזה הכולל דרישות לא חוקיות, יש מספר אפשרויות:

1. פנייה למשכיר בבקשה לתיקון החוזה
2. הגשת תביעה לבית המשפט לביטול הסעיפים הלא חוקיים
3. פנייה לסיוע משפטי מקצועי לבחינת האפשרויות העומדות בפניכם

חשוב לזכור כי על פי סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, תניה בחוזה שכירות הסותרת את הוראות החוק עשויה להיחשב כבטלה.

במשרד עורכי דין טאוב ושות', אנו מתמחים בדיני מקרקעין ונדל"ן ונשמח לסייע לכם בכל שאלה או בעיה הקשורה לביטחונות בהסכמי שכירות. צרו איתנו קשר לייעוץ ראשוני ללא התחייבות.