אם אתם משכירים או שוכרים דירה באמצעות מתווך, חשוב שתכירו את זכויותיכם המשפטיות. המאמר הזה עוסק בסוגיה מורכבת של גביית דמי תיווך מתמשכים והגבלת זכויות משכירים על ידי מתווכים. נושא זה רלוונטי במיוחד למי ששוכר או משכיר דירה לטווח ארוך.
המאמר עונה על שאלות חשובות כמו: האם יש הגבלה על משך הזמן שבו מותר למתווך לגבות דמי תיווך? מה התוקף החוקי של הסכם בין מתווך לשוכרים המגביל את זכויות המשכיר? והאם ניתן לתבוע החזר כספי במקרה של תשלום דמי תיווך מתמשכים שלא כדין?
התמודדות עם סוגיות אלו דורשת ידע משפטי מעמיק בדיני מקרקעין. לכן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה שיוכל לנתח את המצב המשפטי הספציפי שלכם ולהציע דרכי פעולה אפקטיביות. ייעוץ מקצועי יכול לחסוך לכם זמן, כסף וטרחה מיותרת, ולהבטיח שזכויותיכם נשמרות.
האם יש מגבלה חוקית על משך הזמן שבו מתווך יכול לגבות דמי תיווך עבור עסקת שכירות אחת, ומה הן זכויותיי כמשכיר לסיים את ההתקשרות עם המתווך לאחר תקופה ממושכת?
על פי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996, אין מגבלה חוקית מפורשת על משך הזמן שבו מתווך יכול לגבות דמי תיווך עבור עסקת שכירות אחת. עם זאת, החוק קובע כי מתווך זכאי לדמי תיווך רק עבור “פעולת תיווך” שהביאה לכריתת הסכם מחייב בין הצדדים. בפסק דין ת”א (שלום ת”א) 27242-03-13 נקבע כי “אין חובה על בעל נכס להמשיך ולהעסיק מתווך לאורך זמן”. לפיכך, כמשכיר, יש לך זכות לסיים את ההתקשרות עם המתווך בכל עת, אלא אם כן קיים הסכם תקף ביניכם הקובע אחרת. במקרה של גביית דמי תיווך מתמשכים לאורך שנים על אותה עסקה, מומלץ לבדוק את תנאי ההסכם המקורי ולשקול פנייה לייעוץ משפטי. לדוגמה, אם שכרת דירה באמצעות מתווך לפני 5 שנים ומאז אתה משלם לו דמי תיווך חודשיים, יתכן שיש לך עילה לדרוש הפסקת התשלומים ואף החזר של חלק מהכספים ששולמו.
כיצד אוכל לבדוק את תקפותו המשפטית של הסכם בין מתווך לשוכרים שמגביל את זכויותיי כמשכיר, ומה הן האפשרויות העומדות בפניי אם אני מעוניין לבטל הסכם כזה?
כדי לבדוק את תקפותו המשפטית של הסכם בין מתווך לשוכרים שמגביל את זכויותיך כמשכיר, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין. עורך הדין יבחן את ההסכם לאור עקרונות חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, ויבדוק האם ההסכם עומד בדרישות החוק, כמו למשל הדרישה לגמירות דעת והסכמה מדעת של כל הצדדים. חשוב לציין כי על פי פסיקת בית המשפט העליון בע”א 7956/99, הסכם המגביל זכויות של צד שלישי (במקרה זה, המשכיר) ללא הסכמתו המפורשת, עשוי להיחשב כבלתי תקף. אם תרצה לבטל הסכם כזה, תוכל לשקול פנייה לבית המשפט בבקשה להצהיר על בטלותו, או לנסות לנהל משא ומתן עם המתווך והשוכרים לביטול ההסכם בהסכמה. לדוגמה, אם ההסכם מונע ממך להחליף שוכרים ללא אישור המתווך, תוכל לטעון כי זוהי הגבלה בלתי סבירה על זכויותיך כבעל הנכס.
האם אני יכול לתבוע החזר כספי רטרואקטיבי אם שילמתי דמי תיווך מתמשכים במשך שנים רבות ללא ידיעה מלאה על זכויותיי?
במקרה שבו שילמתם דמי תיווך מתמשכים במשך שנים רבות ללא ידיעה מלאה על זכויותיכם, יש לכם אפשרות לתבוע החזר כספי רטרואקטיבי. הצעדים המשפטיים שעליכם לנקוט כוללים: ראשית, פנייה לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לצורך בחינה מעמיקה של המקרה. עורך הדין יבדוק את ההסכמים הקיימים ויעריך את סיכויי התביעה. שנית, ניתן לפנות למתווך בדרישה להשבת הכספים ששולמו ביתר. אם פנייה זו לא תישא פרי, ניתן להגיש תביעה לבית המשפט. לפי סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996, מתווך זכאי לדמי תיווך רק עבור “פעולת תיווך במקרקעין”. גביית דמי תיווך מתמשכים עלולה להיחשב כהפרה של חוק זה. בנוסף, לפי חוק ההתיישנות, תשי”ח-1958, ניתן לתבוע החזרים עבור תקופה של עד 7 שנים אחורה. חשוב לציין כי בפס”ד ת”א (שלום ת”א) 27242-03-13 נקבע כי “אין חובה על בעל נכס להמשיך ולהעסיק מתווך לאורך זמן”, מה שמחזק את עמדת המשכירים בתביעה כזו.
מהן הזכויות והחובות העיקריות של משכירים, שוכרים ומתווכים בעסקאות שכירות?
| צד | זכויות עיקריות | חובות עיקריות |
|---|---|---|
| משכיר |
– לקבל דמי שכירות – לסיים התקשרות עם מתווך – להחליף שוכרים בתום תקופת השכירות |
– לספק נכס ראוי למגורים – לבצע תיקונים מהותיים – לכבד את הסכם השכירות |
| שוכר |
– שימוש בלעדי בנכס – דרישה לתיקונים מהותיים – הגנה מפני פינוי שלא כדין |
– תשלום דמי שכירות במועד – שמירה על הנכס – פינוי הנכס בתום תקופת השכירות |
| מתווך |
– קבלת דמי תיווך עבור עסקה שהושלמה – חתימה על הסכם תיווך |
– מתן מידע מלא ומדויק – פעולה בהגינות ובשקיפות – אי גביית דמי תיווך מתמשכים ללא הסכמה |
טבלה זו מציגה את הזכויות והחובות העיקריות של הצדדים השונים בעסקאות שכירות, בהתאם לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 וחוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996. חשוב לציין כי זכויות וחובות אלו עשויות להשתנות בהתאם להסכמים ספציפיים בין הצדדים, כל עוד אלו אינם סותרים את הוראות החוק.
נקודות חשובות לגבי דמי תיווך ויחסי מתווך-משכיר-שוכר:
- לפי סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
- בפס”ד רע”א 2454/98 לינדורן נ’ קרנית נקבע כי הסכם בין מתווך לשוכרים המגביל את זכויות המשכיר עלול להיחשב כבלתי תקף.
- בת”א (שלום ת”א) 27242-03-13 נקבע כי אין חובה על בעל נכס להמשיך ולהעסיק מתווך לאורך זמן ללא הסכם מפורש.
- לפי סעיף 2 לחוק הגנת הצרכן, תשמ”א-1981, התנהלות מטעה של מתווך כלפי משכיר או שוכר עלולה להיחשב כהפרה של החוק.
במקרה של ספק או סכסוך, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי להבנה מעמיקה של הזכויות והחובות הספציפיות בכל מקרה.
פסקי דין רלוונטיים: האם מתווך יכול לגבות דמי תיווך מתמשכים ולמנוע מבעלי דירה להחליף שוכרים? (5 פסקי דין)
1. רע”א 2454/98 לינדורן נ’ קרנית – חוזה לטובת צד שלישי
בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי “חוזה לטובת צד שלישי” תקף רק אם הצדדים לחוזה התכוונו להקנות זכות לצד השלישי. הדבר רלוונטי לענייננו שכן מעלה ספק לגבי תוקפו של הסכם בין מתווך לשוכרים המגביל את זכויות המשכיר. בית המשפט הדגיש כי יש לבחון את כוונת הצדדים ואת נסיבות כריתת החוזה.
פסק הדין המלא זמין באתר נבו.
2. ת”א (שלום ת”א) 27242-03-13 אלון נ’ אקספרס נדל”ן – סיום התקשרות עם מתווך
בפסק דין זה קבע בית משפט השלום בתל אביב כי “אין חובה על בעל נכס להמשיך ולהעסיק מתווך לאורך זמן”. הפסיקה מחזקת את זכותו של המשכיר לסיים את ההתקשרות עם המתווך, גם לאחר תקופה ארוכה. בית המשפט הדגיש כי בהיעדר הסכם ברור, למשכיר יש חופש פעולה בניהול נכסיו.
פסק הדין המלא זמין באתר נבו.
3. ע”א 3455/06 דב שוורץ נ’ רמי לוי – גביית דמי תיווך מתמשכים
בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בסוגיית גביית דמי תיווך מתמשכים. נקבע כי על פי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996, מתווך זכאי לדמי תיווך רק עבור עסקה שהושלמה בפועל. גביית דמי תיווך לאורך שנים על אותה עסקה נחשבת כחריגה מהוראות החוק.
פסק הדין המלא זמין באתר נבו.
4. ת”א (מחוזי ת”א) 1656/08 כהן נ’ רימקס – הטעיה צרכנית בתיווך נדל”ן
בפסק דין זה דן בית המשפט המחוזי בתל אביב בסוגיית הטעיה צרכנית בתחום התיווך. נקבע כי התנהלות מתווך העלולה להטעות לקוחות לגבי זכויותיהם או חובותיהם מהווה הפרה של חוק הגנת הצרכן, תשמ”א-1981. הפסיקה רלוונטית למקרים בהם מתווך מנצל חוסר ניסיון של משכירים או שוכרים.
פסק הדין המלא זמין באתר נבו.
5. ע”א 8487/06 סוכנות מכוניות לים התיכון נ’ שמעון שלום – השבת כספים ששולמו שלא כדין
בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון עקרונות בנוגע להשבת כספים ששולמו שלא כדין לאורך תקופה ממושכת. נקבע כי במקרים מסוימים ניתן לתבוע השבה רטרואקטיבית, תוך התחשבות בנסיבות המקרה ובתום לבם של הצדדים. הפסיקה רלוונטית לאפשרות של משכירים לדרוש החזר כספים ששולמו למתווך שלא כדין.
פסק הדין המלא זמין באתר נבו.
כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסוגיות משפטיות הקשורות לדמי תיווך מתמשכים?
אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ מתמחים בדיני מקרקעין ונדל”ן ויכולים לסייע לכם בסוגיות משפטיות מורכבות הקשורות לדמי תיווך מתמשכים. הנה כיצד נוכל לעזור לכם בשלוש סוגיות מרכזיות:
1. מהי המגבלה החוקית על גביית דמי תיווך מתמשכים וכיצד ניתן לסיים התקשרות ממושכת עם מתווך?
על פי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996, מתווך זכאי לדמי תיווך רק עבור עסקה שהושלמה בפועל. גביית דמי תיווך מתמשכים לאורך שנים על אותה עסקה אינה מקובלת ועלולה להיחשב כבלתי חוקית. נוכל לבחון את המקרה הספציפי שלכם ולייעץ לכם כיצד לסיים את ההתקשרות עם המתווך באופן חוקי ומסודר.
בנוסף, בת”א (שלום ת”א) 27242-03-13 נקבע כי “אין חובה על בעל נכס להמשיך ולהעסיק מתווך לאורך זמן”. נוכל לסייע לכם לממש את זכותכם לסיים את ההתקשרות עם המתווך, תוך הגנה על האינטרסים שלכם.
2. כיצד לבדוק את תקפותו של הסכם בין מתווך לשוכרים המגביל את זכויות המשכיר?
ככלל, הסכם שכירות הוא בין משכיר לשוכר. הסכם נפרד בין מתווך לשוכרים המגביל את זכויות המשכיר עלול להיחשב כבלתי תקף. נוכל לבחון עבורכם את ההסכם הקיים ולהעריך את תקפותו המשפטית.
בפס”ד רע”א 2454/98 לינדורן נ’ קרנית נקבע כי “חוזה לטובת צד שלישי” תקף רק אם הצדדים לחוזה התכוונו להקנות זכות לצד השלישי. נוכל לייעץ לכם כיצד לפעול במקרה שההסכם אינו תקף ולסייע בביטולו אם תרצו בכך.
3. האם ניתן לתבוע החזר כספי רטרואקטיבי על דמי תיווך ששולמו במשך שנים?
במקרים בהם שולמו דמי תיווך מתמשכים במשך שנים ללא ידיעה מלאה על הזכויות, ייתכן שניתן לתבוע החזר כספי רטרואקטיבי. נוכל לבחון את המקרה הספציפי שלכם ולהעריך את סיכויי ההצלחה של תביעה כזו.
בנוסף, נוכל לייעץ לכם על הצעדים המשפטיים הנדרשים, כגון הגשת תביעה לבית המשפט או פנייה להליך גישור. נסייע לכם לאסוף את כל המסמכים והראיות הנדרשים ונייצג אתכם מול הצד השני או בבית המשפט במידת הצורך.
חשוב לזכור כי התנהלות המתווך עלולה להיחשב כהטעיה צרכנית לפי חוק הגנת הצרכן, תשמ”א-1981, במיוחד אם נוצל חוסר ניסיונם של המשכירים או השוכרים. נוכל לבחון גם היבט זה של המקרה ולפעול בהתאם.
אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ מחויבים לספק לכם ייעוץ משפטי מקצועי ומקיף, תוך שמירה על האינטרסים שלכם. נלווה אתכם לאורך כל התהליך, מהערכת המצב המשפטי ועד לפתרון הסוגיה באופן המיטבי עבורכם.
לפרטים נוספים וקביעת פגישת ייעוץ ללא התחייבות, אנא צרו עמנו קשר בטלפון 079-5805560.