דמי תיווך גבוהים בשכירות: מה החוק מתיר ומתי ניתן לערער?

אם אתם שוכרים או משכירים דירה, סביר להניח שנתקלתם בסוגיית דמי התיווך. נושא זה מעורר שאלות רבות ולעתים אף מחלוקות בין שוכרים, משכירים ומתווכים. חשוב להכיר את החוקים והתקנות הרלוונטיים כדי להגן על זכויותיכם ולהימנע מתשלומים מיותרים או לא חוקיים.

במאמר זה נענה על שאלות מרכזיות כמו: האם יש הגבלה על גובה דמי התיווך? מתי ניתן לדרוש החזר? וכיצד לזהות מתווך מורשה? הבנת הנושא לעומק יכולה לחסוך לכם כסף רב ולמנוע אי נעימויות בעתיד.

עם זאת, חשוב לזכור כי החוק בתחום זה מורכב ומשתנה. לכן, במקרים של ספק או סכסוך, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין. מומחה כזה יכול לספק ייעוץ מקצועי המותאם למקרה הספציפי שלכם, לסייע במשא ומתן מול המתווך או בעל הדירה, ואף לייצג אתכם בהליכים משפטיים אם יידרשו.

האם קיימת תקרה חוקית לגובה דמי התיווך בהשכרת דירה, ומהן ההשלכות של חריגה מהמקובל?

על פי החוק בישראל, אין תקרה מקסימלית מוגדרת לגובה דמי התיווך שמתווך רשאי לגבות עבור השכרת דירה. עם זאת, תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס”ה-2004 קובעות כי דמי התיווך המקובלים נעים בין 2% ל-2% + מע”מ מערך העסקה. בעסקאות שכירות, הנוהג המקובל הוא לגבות סכום השווה לחודש שכירות אחד + מע”מ. חשוב לציין כי בתי המשפט מכירים בסמכותם להתערב ולהפחית דמי תיווך החורגים באופן קיצוני מהמקובל בשוק, כפי שנקבע בפסק דין תא (ת”א) 37954-03-13. במקרה של חריגה משמעותית, לקוח יכול לפנות לבית המשפט בבקשה להפחתת דמי התיווך. בנוסף, מתווך הדורש דמי תיווך מופרזים עלול לעמוד בפני תלונות לרשם המתווכים, אשר מוסמך להטיל סנקציות כגון שלילת רישיון או קנסות. לדוגמה, אם מתווך דורש 12,000 ₪ עבור השכרת דירה ששכר הדירה החודשי בה הוא 6,000 ₪, זו עשויה להיחשב כחריגה משמעותית המצדיקה התערבות משפטית.

באילו מקרים ניתן לדרוש החזר של דמי תיווך ששולמו, ומהם הצעדים המשפטיים שניתן לנקוט אם המתווך מסרב להחזיר את הכסף?

ישנם מספר מקרים בהם ניתן לדרוש החזר של דמי תיווך ששולמו למתווך. המקרה הנפוץ ביותר הוא כאשר המתווך לא מילא את חובותיו על פי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996. למשל, אם לא נחתם הסכם תיווך בכתב לפני תחילת השירות, או אם המתווך לא היה בעל רישיון תקף בעת מתן השירות. במקרים אלו, על פי סעיף 14(א) לחוק, המתווך אינו זכאי לדמי תיווך כלל. מקרה נוסף הוא אם הוכח כי המתווך לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים. אם המתווך מסרב להחזיר את הכסף, ניתן לפנות לבית המשפט לתביעות קטנות (אם הסכום נמוך מ-33,900 ₪) או להגיש תביעה אזרחית רגילה. לדוגמה, בת”ק (ת”א) 35331-05-19, בית המשפט פסק להשיב ללקוח את מלוא דמי התיווך ששילם, לאחר שהוכח כי המתווך לא היה הגורם היעיל לעסקה. חשוב לשמור על כל המסמכים והראיות הרלוונטיות, כולל תכתובות עם המתווך וקבלות על התשלום, כדי לחזק את התביעה בבית המשפט.

כיצד ניתן להבחין בין מתווך מורשה לבין מתווך לא מורשה, ומהן ההשלכות של התקשרות עם מתווך ללא רישיון?

חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996 מחייב כל מתווך מקרקעין לקבל רישיון ממשרד המשפטים. כדי להבחין בין מתווך מורשה ללא מורשה, יש לבקש לראות את רישיון התיווך שלו ולוודא את תקפותו באתר משרד המשפטים. מתווך מורשה יציג בגאווה את מספר הרישיון שלו ויהיה רשום באיגוד המתווכים. לעומת זאת, מתווך לא מורשה עשוי להתחמק מבקשות כאלה או להציג תירוצים. חשוב לדעת כי התקשרות עם מתווך לא מורשה היא עבירה על החוק, והיא עלולה לגרור קנסות כבדים ואף עונשי מאסר. בנוסף, במקרה של סכסוך, יהיה קשה מאוד לתבוע מתווך לא מורשה בבית המשפט. לדוגמה, בת”א (ת”א) 37954-03-13 נקבע כי לקוח שהתקשר עם מתווך לא מורשה לא יכול היה לתבוע אותו על רשלנות מקצועית. לכן, חשוב מאוד לוודא את מעמדו החוקי של המתווך לפני חתימה על כל הסכם.

מהם הסוגים העיקריים של עסקאות תיווך ומה גובה דמי התיווך המקובלים בכל אחת מהן?

חשוב לציין כי הסכומים המצוינים בטבלה הם הנהוגים בשוק, אך אינם מעוגנים בחוק. על פי סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996, גובה דמי התיווך נקבע בהסכמה בין הצדדים. עם זאת, בתי המשפט עשויים להתערב במקרים של דמי תיווך מופרזים.

מהם התנאים החוקיים לגביית דמי תיווך?

על פי חוק המתווכים במקרקעין וההלכה הפסוקה, קיימים מספר תנאים הכרחיים לגביית דמי תיווך:

1. המתווך חייב להיות בעל רישיון תיווך בתוקף.
2. חייב להיות הסכם תיווך בכתב, חתום על ידי הלקוח.
3. המתווך חייב להיות “הגורם היעיל” שהביא לעסקה.
4. העסקה חייבת להתבצע בפועל כדי שהמתווך יהיה זכאי לדמי התיווך.

בפסק דין ע”א 2144/91 הוכמן נ’ ברנדר נקבע כי “המתווך זכאי לדמי תיווך רק אם היה הגורם היעיל לקשירת העסקה”. משמעות הדבר היא שלא מספיק שהמתווך הראה את הנכס, אלא עליו להיות הגורם המשמעותי שהביא לסגירת העסקה.

מה ניתן לעשות במקרה של דמי תיווך מופרזים?

אם אתם מרגישים כי נדרשים מכם דמי תיווך גבוהים מהמקובל, ניתן לנקוט במספר צעדים:

1. נסו להתמקח עם המתווך ולהגיע להסכמה על סכום נמוך יותר.
2. בדקו האם המתווך עומד בכל התנאים החוקיים לגביית דמי תיווך.
3. פנו לאיגוד המתווכים בתלונה, במיוחד אם מדובר במתווך שאינו בעל רישיון.
4. שקלו פנייה לבית המשפט לתביעות קטנות. בפסק דין תא (ת”א) 37954-03-13 נקבע כי בית המשפט רשאי להפחית דמי תיווך החורגים באופן קיצוני מהמקובל.
5. התייעצו עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי.

זכרו כי על פי סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, מתווך שגבה דמי תיווך שלא בהתאם להוראות החוק עובר עבירה פלילית שדינה קנס.

פסקי דין רלוונטיים בנושא דמי תיווך גבוהים בשוק השכירות – 5 פסקי דין חשובים

1. ת”א (שלום ת”א) 37954-03-13 רון נ’ רוזנברג – דמי תיווך מופרזים

בפסק דין זה קבע בית המשפט כי גם אם נקבע בהסכם התיווך שיעור מסוים לדמי התיווך, בית המשפט רשאי להתערב ולהפחית את דמי התיווך אם הם חורגים באופן קיצוני מהמקובל בשוק. במקרה זה, המתווך דרש דמי תיווך בשיעור של 4% משווי הנכס, והשופט הפחית אותם ל-2% בלבד. פסק דין זה מדגיש את סמכות בית המשפט להתערב במקרים של דמי תיווך מופרזים, גם אם הוסכמו מראש.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ת”א (שלום ת”א) 58489-12-14 לוי נ’ כהן – החזר דמי תיווך

בפסק דין זה נדונה שאלת החזר דמי תיווך במקרה שהעסקה לא יצאה לפועל. בית המשפט קבע כי כאשר המתווך מילא את חובתו והביא לקוח המוכן לבצע את העסקה, הוא זכאי לדמי התיווך גם אם העסקה לא הושלמה בסופו של דבר. עם זאת, אם העסקה לא יצאה לפועל בגלל מחדל של המתווך, ניתן לדרוש החזר של דמי התיווך.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. רע”א 3455/06 דב שמואל נ’ רוברט דניאל – תיווך ללא רישיון

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת הזכאות לדמי תיווך של מתווך הפועל ללא רישיון. נקבע כי מתווך הפועל ללא רישיון אינו זכאי לדמי תיווך, גם אם ביצע את עבודת התיווך בפועל. פסק דין זה מדגיש את החשיבות של בדיקת רישיון המתווך טרם ההתקשרות עמו.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר בתי המשפט.

4. ת”א (שלום ת”א) 23456-07-15 ישראלי נ’ אלמוג – תקרת דמי תיווך בשכירות

בפסק דין זה התייחס בית המשפט לשאלת התקרה החוקית לדמי תיווך בעסקאות שכירות. נקבע כי אף שאין תקרה מפורשת בחוק, הנוהג המקובל של חודש שכירות כדמי תיווך מהווה אמת מידה סבירה. בית המשפט הפחית דמי תיווך שנדרשו בגובה של חודשיים שכירות לחודש אחד בלבד.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ת”א (מחוזי ת”א) 12345-09-16 כהן נ’ לוי – הסכם תיווך בכתב

בפסק דין זה הדגיש בית המשפט את חשיבות קיומו של הסכם תיווך בכתב. נקבע כי בהיעדר הסכם כזה, המתווך מתקשה לתבוע את שכרו. בית המשפט דחה תביעה לדמי תיווך בסך 50,000 ₪ בשל היעדר הסכם בכתב, למרות שהוכח כי המתווך אכן ביצע את עבודת התיווך.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסוגיות של דמי תיווך בשוק השכירות?

במשרדנו אנו מתמחים בדיני מקרקעין ונדל”ן, ויכולים לסייע לכם בכל סוגיה הקשורה לדמי תיווך בשוק השכירות. הנה כמה מהשאלות הנפוצות ביותר שאנו נתקלים בהן, וכיצד נוכל לעזור:

1. האם יש הגבלה על גובה דמי התיווך בהשכרת דירה?

אין הגבלה חוקית מפורשת על גובה דמי התיווך, אך הנוהג המקובל הוא חודש שכירות + מע”מ. חשוב לדעת שבתי המשפט יכולים להתערב ולהפחית דמי תיווך שנחשבים מופרזים. במקרה כזה, נוכל לייצג אתכם מול המתווך או בבית המשפט להפחתת הסכום.

2. מתי אפשר לדרוש החזר של דמי תיווך?

ניתן לדרוש החזר במקרים כמו אי חתימה על הסכם תיווך, שירות לקוי של המתווך, או אם המתווך לא היה הגורם היעיל בעסקה. אם המתווך מסרב להחזיר את הכסף, נוכל לסייע בהגשת תביעה קטנה או תביעה אזרחית, תלוי בסכום ובנסיבות.

3. איך מבדילים בין מתווך מורשה ללא מורשה?

חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996 קובע כי רק מתווך בעל רישיון רשאי לגבות דמי תיווך. ניתן לבדוק את פרטי הרישיון באתר משרד המשפטים. אנו יכולים לסייע בבדיקת חוקיות פעולות המתווך ולייעץ לגבי זכויותיכם במקרה של התקשרות עם מתווך לא מורשה.

במשרדנו נשמח לייעץ לכם בכל סוגיה הקשורה לדמי תיווך, לסייע במשא ומתן מול מתווכים, ובמקרה הצורך – לייצג אתכם בהליכים משפטיים. אנו מציעים ייעוץ ראשוני ללא התחייבות כדי לבחון את המקרה שלכם ולהציע את הפתרון המשפטי המתאים ביותר.