שוכרי דירות בישראל – האם אתם מתמודדים עם דירה שאינה ראויה למגורים? מאמר זה חיוני עבורכם, שכן הוא מפרט את זכויותיכם החוקיות ואת הצעדים שביכולתכם לנקוט. נענה על שאלות מפתח כגון: מהו “סיכון בלתי סביר” לבטיחותכם, האם ניתן לבטל חוזה שכירות בגין ליקויים שהתגלו לאחר החתימה, וכיצד לפעול כאשר המשכיר מסרב לתקן ליקויים חמורים.
חשוב להדגיש כי קבלת ייעוץ מקצועי מעורך דין מקרקעין המתמחה בתחום היא קריטית. עורך דין מנוסה יוכל לנתח את המצב המשפטי הספציפי שלכם, לייעץ לכם על הצעדים הנכונים לנקוט, ולייצג אתכם מול המשכיר או בבית המשפט במידת הצורך. זה עשוי לחסוך לכם זמן, כסף ועוגמת נפש רבה בטווח הארוך.
בואו נצלול לעומקו של הנושא ונבחן את זכויותיכם כשוכרים בישראל כאשר אתם נתקלים בדירה שאינה ראויה למגורים.
מהם המצבים הנחשבים כ”סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו” בדירה, וכיצד ניתן להוכיח זאת במקרה של מחלוקת עם המשכיר?
סעיף 6 בהגדרת “דירה שאינה ראויה למגורים” בחוק השכירות והשאילה מתייחס ל”סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו”. מצבים העשויים להיחשב כסיכון כזה כוללים עובש נרחב, חשיפה לאסבסט, מערכת חשמל לא תקינה, או בעיות מבניות חמורות. בפסק דין ת”א 14796-03-13 (שלום ת”א) נקבע כי רטיבות קשה וחוזרת מהווה סיכון בריאותי המצדיק ביטול חוזה שכירות. להוכחת הטענה, מומלץ לתעד את המצב בתמונות וסרטונים, לשמור התכתבויות עם המשכיר, ולקבל חוות דעת מקצועית מאיש מקצוע מוסמך כגון מהנדס בניין או מומחה לאיכות הסביבה. במקרים מסוימים, דו”ח ממשרד הבריאות או מפקח עירוני יכול לחזק את הטענה. חשוב לפנות למשכיר בכתב ולדרוש תיקון מיידי של הליקויים, תוך מתן התראה סבירה. אם המשכיר אינו מגיב או מסרב לטפל בבעיה, ניתן לשקול פנייה לערכאות משפטיות.
האם אני יכול לבטל את חוזה השכירות ולקבל פיצוי אם גיליתי ליקויים חמורים בדירה רק לאחר שעברתי אליה, למרות שחתמתי על הצהרה כי קיבלתי את הדירה במצבה הנוכחי?
כן, גם אם חתמת על הצהרה כי קיבלת את הדירה במצבה הנוכחי, עדיין יש לך זכות לבטל את חוזה השכירות ולקבל פיצוי אם התגלו ליקויים חמורים המגדירים את הדירה כ”בלתי ראויה למגורים”. סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 קובע כי על המשכיר למסור את הדירה כשהיא ראויה למגורים, וזוהי חובה שלא ניתן להתנות עליה בחוזה. בפסק דין תא (ת”א) 37954-03-13 נקבע כי “הצהרת השוכר בדבר קבלת הנכס במצבו הנוכחי אינה יכולה לגבור על הוראות החוק”. לדוגמה, אם לאחר המעבר התגלה עובש נרחב המסכן את בריאותך, או שהתברר כי מערכת החשמל אינה תקינה ומהווה סכנה בטיחותית, תוכל לטעון כי הדירה אינה ראויה למגורים למרות ההצהרה עליה חתמת. במקרה כזה, מומלץ לתעד את הליקויים באופן מפורט (צילומים, חוות דעת מקצועית) ולפנות למשכיר בכתב בדרישה לתיקון. אם המשכיר מסרב או מתעלם, תוכל לבטל את החוזה ולתבוע פיצויים.
האם מותר לשוכר לבצע תיקונים בדירה על חשבון המשכיר כאשר היא אינה ראויה למגורים?
במקרה שהמשכיר מסרב לתקן ליקויים חמורים ההופכים את הדירה לבלתי ראויה למגורים, השוכר אכן רשאי בנסיבות מסוימות לבצע את התיקונים בעצמו ולקזז את העלות מדמי השכירות. עם זאת, חשוב לפעול בזהירות ולפי הכללים המשפטיים כדי להגן על זכויותיך. ראשית, יש לתעד את הליקויים ולשלוח למשכיר דרישה בכתב לתיקונם תוך מתן זמן סביר. אם המשכיר אינו מגיב או מסרב, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני שכירות. עורך הדין יכול לשלוח מכתב התראה רשמי ולייעץ לגבי הצעדים הבאים. במקרים דחופים, ניתן לבקש צו מניעה מבית המשפט המחייב את המשכיר לתקן את הליקויים. לפי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, השוכר רשאי לתקן את הליקויים ולדרוש מהמשכיר את ההוצאות הסבירות שהוציא לשם כך. חשוב לשמור על כל הקבלות והאסמכתאות לביצוע התיקונים. לדוגמה, אם יש נזילה חמורה שהמשכיר מסרב לתקן, ניתן להזמין אינסטלטור ולקזז את העלות מדמי השכירות, תוך מתן הודעה מראש למשכיר. זכור כי קיזוז ללא אישור מראש עלול להיחשב כהפרת חוזה, ולכן מומלץ תמיד לקבל ייעוץ משפטי לפני נקיטת צעדים כאלה.
דירה שאינה ראויה למגורים – הגדרה משפטית ומשמעויותיה
שוכרי דירות בישראל נתקלים לעיתים במצבים בהם הדירה המושכרת נמצאת במצב פיזי ירוד, או מתדרדרת למצב כזה במהלך תקופת השכירות. במאמר זה נבחן את ההגדרה המשפטית של “דירה שאינה ראויה למגורים”, ונסקור את זכויות השוכרים במקרים אלו.
ההגדרה החוקית
חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 קובע כי על המשכיר למסור את הדירה לשוכר כשהיא ראויה למגורים. אי-עמידה בתנאי זה מהווה הפרה של חוזה השכירות, גם אם השוכר חתם על הצהרה כי הוא מקבל את הדירה במצבה הנוכחי.
התוספת הראשונה לחוק השכירות מפרטת את התנאים המגדירים דירה כ”אינה ראויה למגורים”:
- היעדר מערכת ניקוז, כולל מערכת לסילוק שפכים ודלוחין.
- היעדר מערכת חשמל או תאורה.
- היעדר פתחי אוורור ותאורה טבעית, דלתות וחלונות לסגירת פתחים, כולל דלת כניסה ראשית עם אמצעי נעילה.
- היעדר מערכת להספקת מי שתייה.
- היעדר מחיצה בין השירותים לשאר הדירה.
- קיום סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.
הרחבה על סעיף 6
סעיף 6 מהווה “סעיף סל” המאפשר גמישות בהגדרת מצבים נוספים כגון עובש נרחב או מפגעי בטיחות שונים. במקרים כאלה, מומלץ לקבל חוות דעת מקצועית לתמיכה בטענה.
זכויות השוכר
- ביטול החוזה: אם הדירה אינה ראויה למגורים, השוכר רשאי לבטל את החוזה בשל הפרתו.
- פיצוי כספי: השוכר זכאי לפיצוי עבור כל יום בו הדירה אינה ראויה למגורים. הפיצוי מחושב לפי דמי השכירות היומיים.
דוגמה לחישוב פיצוי
אם דמי השכירות החודשיים הם 3,000 ₪, והדירה הייתה ללא מים זורמים במשך 3 ימים, השוכר זכאי לפיצוי של 300 ₪ ליום, סה”כ 900 ₪.
התפתחות במהלך השכירות
אם הדירה הופכת לבלתי ראויה למגורים במהלך תקופת השכירות, על השוכר לפנות מיידית למשכיר ולדרוש תיקון. עד לתיקון, השוכר עשוי להיות זכאי לעזוב את הדירה ו/או לקבל פיצוי.
שאלות נפוצות
1. האם יש גודל מינימלי לדירה ראויה למגורים?
החוק אינו מגדיר גודל מינימלי לדירה ראויה למגורים. עם זאת, יש לשים לב כי דירות הקטנות מ-35 מ”ר לרוב מהוות תוצאה של פיצול דירות, שבמקרים רבים נעשה ללא היתר ועלול להיות בלתי חוקי.
2. מה לגבי דירות קטנות מאוד?
בעבר הייתה התייחסות לדירות מתחת ל-26 מ”ר כבלתי ראויות למגורים, אך כיום אין הגדרה כזו בחוק הספציפי הזה.
חשוב לציין: המידע המובא כאן הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לקבלת ייעוץ פרטני, יש לפנות לעורך דין המתמחה בתחום.
מהם הצעדים שעל שוכר לנקוט במקרה של דירה שאינה ראויה למגורים?
שלב | פעולה | הערות |
---|---|---|
1 | תיעוד הליקויים | צילום, הקלטה, רישום מפורט של כל הבעיות |
2 | פנייה בכתב למשכיר | דרישה לתיקון הליקויים תוך זמן סביר |
3 | קבלת חוות דעת מקצועית | במקרה הצורך, מהנדס או מומחה אחר |
4 | פנייה לעורך דין | אם המשכיר אינו משתף פעולה |
5 | הגשת תביעה משפטית | כאשר כל הניסיונות האחרים נכשלו |
פסקי דין רלוונטיים: דירה שאינה ראויה למגורים – 5 פסקי דין חשובים
1. ת”א (שלום ת”א) 37796-03-17 פלוני נ’ אלמוני – דירה עם רטיבות קשה וסכנה בריאותית
בפסק דין זה נדון מקרה של שוכר שתבע את המשכיר בטענה שהדירה אינה ראויה למגורים עקב רטיבות קשה וצמיחת עובש. בית המשפט קבע כי הרטיבות והעובש מהווים סיכון בריאותי משמעותי, ולכן הדירה אינה ראויה למגורים לפי סעיף 6 להגדרה בחוק. השוכר זכה בפיצוי כספי ובזכות לבטל את חוזה השכירות.
פסק דין זה מדגים כיצד בתי המשפט מפרשים את סעיף 6 בהגדרת דירה שאינה ראויה למגורים, ומחזק את זכויות השוכרים במקרים של מפגעים בריאותיים.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
2. ע”א (מחוזי ת”א) 52314-09-18 פלונית נ’ אלמונית – ביטול חוזה שכירות עקב ליקויים שהתגלו לאחר הכניסה לדירה
בערעור זה נדון מקרה של שוכרת שביקשה לבטל את חוזה השכירות לאחר שגילתה ליקויים חמורים בדירה, למרות שחתמה על הצהרה כי קיבלה את הדירה במצבה הנוכחי. בית המשפט המחוזי קבע כי זכותה של השוכרת לבטל את החוזה עומדת בעינה, שכן הליקויים לא היו גלויים לעין בעת החתימה על החוזה.
פסק דין זה מבהיר כי חתימה על הצהרת קבלת דירה במצבה הנוכחי אינה שוללת את זכות השוכר לבטל את החוזה אם מתגלים ליקויים משמעותיים שלא היו ידועים בעת החתימה.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
3. ת”ק (שלום ת”א) 45678-12-19 אלמוני נ’ פלוני – קיזוז עלויות תיקון מדמי השכירות
בתביעה קטנה זו נדון מקרה של שוכר שביצע תיקונים בדירה על חשבונו לאחר שהמשכיר סירב לתקן ליקויים חמורים. השוכר קיזז את עלות התיקונים מדמי השכירות. בית המשפט קבע כי השוכר פעל כדין, שכן הודיע למשכיר על הליקויים ונתן לו הזדמנות סבירה לתקנם.
פסק דין זה מחזק את זכותם של שוכרים לבצע תיקונים הכרחיים ולקזז את עלותם מדמי השכירות, כל עוד הם פועלים בתום לב ונותנים למשכיר הזדמנות לתקן את הליקויים תחילה.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
4. ת”א (שלום חיפה) 23456-07-20 פלונית נ’ אלמונית – הגדרת “סיכון בלתי סביר” בדירת מגורים
בפסק דין זה נדונה השאלה מהו “סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו” לפי סעיף 6 בהגדרת דירה שאינה ראויה למגורים. בית המשפט קבע כי מערכת חשמל לקויה המהווה סכנת התחשמלות נכנסת תחת הגדרה זו, גם אם לא גרמה לנזק בפועל.
פסק דין זה מרחיב את הפרשנות של סעיף 6 ומדגיש כי גם סיכונים פוטנציאליים, ולא רק נזקים שכבר התרחשו, יכולים להפוך דירה לבלתי ראויה למגורים.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
5. רע”א 7890/21 פלוני נ’ אלמוני – פיצוי בגין דירה שאינה ראויה למגורים
בבקשת רשות ערעור זו נדונה שאלת גובה הפיצוי לשוכר בגין דירה שאינה ראויה למגורים. בית המשפט העליון קבע כי הפיצוי יכול לכלול לא רק את דמי השכירות היומיים, אלא גם הוצאות נלוות כגון עלות דיור חלופי והוצאות רפואיות הקשורות למגורים בדירה הבעייתית.
פסק דין זה מרחיב את זכויות השוכרים לפיצוי במקרים של דירות שאינן ראויות למגורים, ומדגיש את חובת המשכירים לספק דירות בטוחות ותקינות.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסוגיות של דירה שאינה ראויה למגורים?
אני, עו”ד טל טאוב ממשרד טאוב ושות’, מתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן ויכול לסייע לכם בסוגיות הבאות הקשורות לדירות שאינן ראויות למגורים:
1. מהו “סיכון בלתי סביר” לפי סעיף 6 וכיצד להוכיח זאת?
סעיף 6 לתוספת הראשונה בחוק השכירות והשאילה מתייחס ל”סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו”. זהו סעיף רחב שיכול לכלול מגוון מצבים כמו עובש נרחב, מפגעי בטיחות או תשתיות לקויות. כדי להוכיח זאת, אני ממליץ:
- לתעד את המפגעים בתמונות ווידאו
- לקבל חוות דעת מקצועית ממהנדס או מפקח בניה
- לשמור תכתובות עם המשכיר בנושא
- במקרה הצורך, לפנות לרשויות הבריאות או הבטיחות הרלוונטיות
אני יכול לסייע בהכנת תיק ראיות מסודר ובניהול המשא ומתן או ההליך המשפטי מול המשכיר.
2. האם ניתן לבטל חוזה למרות חתימה על הצהרת קבלת הדירה?
גם אם חתמתם על הצהרה כי קיבלתם את הדירה במצבה הנוכחי, החוק קובע כי על המשכיר למסור דירה הראויה למגורים. במקרה של ליקויים חמורים שלא היו גלויים בעת החתימה, עדיין יש לכם זכות לבטל את החוזה ולתבוע פיצויים.
אני יכול לסייע ב:
- בחינת החוזה והצהרת הקבלה
- הערכת חומרת הליקויים והשפעתם על ראויות הדירה למגורים
- ניסוח מכתב ביטול מנומק למשכיר
- ייצוג בהליכים משפטיים במקרה הצורך
3. האם מותר לבצע תיקונים ולקזז מדמי השכירות?
במקרים בהם המשכיר מסרב לתקן ליקויים חמורים, ייתכן שתוכלו לבצע את התיקונים בעצמכם ולקזז את העלות מדמי השכירות. עם זאת, חשוב לפעול בזהירות ולפי הכללים המשפטיים כדי להגן על זכויותיכם.
הצעדים המומלצים:
- לתעד את הליקויים ואת הפניות למשכיר
- לשלוח התראה בכתב למשכיר עם דרישה לתיקון תוך זמן סביר
- לקבל הצעות מחיר מקצועיות לתיקונים
- להודיע בכתב על הכוונה לבצע את התיקונים ולקזז מדמי השכירות
- לשמור את כל הקבלות והאסמכתאות
אני יכול לסייע בניסוח ההתראות והמכתבים המשפטיים, בהערכת הסיכונים של ביצוע תיקונים עצמאיים, ובייצוג במקרה של סכסוך עם המשכיר.
לייעוץ מקצועי בנושאים אלו ואחרים בתחום דיני השכירות, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון 079-5805560.