דחיית מסירת החזקה בגין “כוח עליון”

משרד עורכי דין המספק סיוע וייצוג משפטי בדחיית מסירת החזקה בגין “כוח עליון”

האם ניתן להתייחס ל-COVID-19 כ’כוח עליון’ לעיכוב מסירת פרויקט נדל”ן?

בתחום הנדל”ן, המונח ‘כוח עליון’ משמש לעתים קרובות כמגן ליזמים מפני אירועים בלתי צפויים המונעים את הביצוע בזמן של התחייבויותיהם החוזיות. מגפת ה-COVID-19, חסרת התקדים בהשפעתה הגלובלית, הביאה את המושג המשפטי הזה לחזית, במיוחד בכל הנוגע למסירת החזקה בפרויקטי נדל”ן. כאשר הווירוס התפשט ברחבי העולם, הוא בחן את עמידותם של חוזים והציב שאלות משמעותיות לגבי תחולת סעיפי כוח עליון. השיבושים שבאו בעקבותיהם הובילו להערכה מחדש של אסטרטגיות משפטיות ולבחינה של הקשר בין יזמים, מקבלים ומסגרות רגולטוריות כגון חוק הנדל”ן (רגולציה ופיתוח), 2016 (RERA). מאמר זה מעמיק לתוך הדינמיקה המורכבת של כוח עליון בהקשר של מגפת ה-COVID-19, ובוחן את השפעתה על דחיית מסירת החזקה וההשלכות המשפטיות הנובעות מכך עבור כל הצדדים המעורבים בעסקאות נדל”ן. בעת שאנו מנווטים דרך המורכבויות של סעיפים אלה, חיוני להבין את היקפם, הפרשנות שלהם והאכיפה שלהם תחת העקרונות המנחים של RERA.

מהו כוח עליון בחוזים נדל”ניים?

כוח עליון, מונח צרפתי שמשמעותו “כוח עדיף”, מתייחס לעיקרון משפטי שמשחרר את שני הצדדים מאחריות או התחייבות כאשר אירוע או נסיבות יוצאי דופן שאינם בשליטתם מונעים מאחד הצדדים או משניהם למלא את חובותיהם החוזיות. בהקשר של חוזים נדל”ניים, סעיף זה נועד להגן על הצדדים במקרה של אסונות טבע, מלחמות, שביתות או אירועים בלתי צפויים אחרים שעלולים לעכב את לוחות הזמנים של הבנייה והמסירה.

הכללת סעיף כוח עליון בהסכמי נדל”ן מאפשרת את דחיית מסירת החזקה ללא קנסות כספיים או תביעות בגין הפרת חוזה. זהו מרכיב קריטי שמפרט את התנאים שבהם יזם יכול לתבוע פטור מביצוע התחייבויותיו החוזיות, במיוחד במסירת חזקה של פרויקט בתוך לוח הזמנים המוסכם. סעיף זה בדרך כלל מפרט אירועים ספציפיים הנחשבים לכוח עליון ומספק מסגרת משפטית לצדדים לנהל משא ומתן מחדש על תנאים, להאריך מועדים או, במקרים מסוימים, לבטל את החוזה אם האירוע משבש באופן משמעותי את היכולת לבצע חובות חוזיות.

כיצד סווג הקורונה כאירוע כוח עליון?

סיווג הקורונה כאירוע כוח עליון היה נושא להרבה ויכוחים ובדיקות משפטיות. מאחר שהמגפה גרמה לשיבושים חסרי תקדים ברחבי העולם, ממשלות וגופים משפטיים רבים החלו להכיר בקורונה כאסון טבע שנכנס לגדר כוח עליון. הכרה זו חיונית לחוזי נדל”ן, שכן היא עשויה לפטור צדדים, במיוחד יזמים, מחובותיהם למסור חזקה בתאריכים שנקבעו מראש.

במספר תחומי שיפוט, פורסמו הודעות והנחיות ספציפיות כדי להבהיר שיש להתייחס למגפה כאירוע כוח עליון. לדוגמה, הודעת משרד האוצר במדינות מסוימות תייגה במפורש את מגפת הקורונה ככזו, המשפיעה על הפיתוח הרגיל של פרויקטי נדל”ן ובכך מאפשרת את יישום סעיפי כוח עליון. כתוצאה מכך, סיווג זה מספק גיבוי משפטי ליזמים לבקש הארכות בלוחות הזמנים למסירה ומפחית את הסיכון להתחייבויות או קנסות בגין עיכובים המיוחסים ישירות להשפעת המגפה על ענף הבנייה והשירותים הנלווים לו.

מהן ההשלכות המשפטיות של כוח עליון?

על פי חוק הנדל”ן (רגולציה ופיתוח), 2016 (RERA), כוח עליון משמש כמרכיב מרכזי ליזמים העומדים בפני עיכובים בלתי נמנעים. מבחינה משפטית, כאשר מוכרז אירוע כוח עליון, חוק RERA עשוי לפטור יזמים מקנסות ומחובות, במיוחד בכל הנוגע להחזרים ופיצויים לנמענים בגין איחור במסירה. החוק מגדיר תנאי כוח עליון ככוללים אסונות בלתי צפויים המשבשים את הפיתוח הרגיל של פרויקטי נדל”ן.

כאשר COVID-19 הוכרז כאירוע כוח עליון, הוא איפשר פרשנות לפי חוק RERA שעלולה לאפשר ליזמים להאריך את לוחות הזמנים להשלמת הפרויקט מבלי להתמודד עם ההשלכות הרגילות של איחור במסירה. עם זאת, ההשלכות המשפטיות של הפעלת סעיף כוח עליון לפי חוק RERA אינן פשוטות. בעוד שהוא מספק בסיס להקלה, יישום כוח עליון תלוי בתנאים הספציפיים המפורטים בהסכמי הבונה-קונה ובהסכמי המכירה לדוגמה (MAS) שאומצו על ידי מדינות שונות.

יתר על כן, הפרשנות והיישום של כוח עליון לפי חוק RERA עשויים להשתנות בין הרשויות, מה שמוביל לתוצאות שונות במקרים דומים. יזמים חייבים לנווט בסבך המשפטי הזה בזהירות כדי להבטיח עמידה בחוק RERA תוך שמירה על התחייבויותיהם החוזיות כלפי הנמענים על רקע האתגרים שהציבה המגפה.

האם זכאים בעלי הקצאות לתבוע החזרים בגין דחיית מסירת החזקה בגין “כוח עליון”?

השאלה האם בעלי הקצאות יכולים לתבוע החזרים בגין עיכובים שנגרמו על ידי מגפת ה-COVID-19 תלויה בפרשנות של כוח עליון בהקשר של RERA ותנאי ההסכם בין הקבלן לרוכש. סעיף 18 של RERA קובע שאם יזם לא מספק חזקה בהתאם לתנאי ההסכם או עקב הפסקת עסקיו, הוא חייב להחזיר את הסכום שקיבל מבעל ההקצאה עם ריבית.

עם זאת, הסיווג של המגפה כאירוע כוח עליון מסבך עניין זה. אם יוכח שהעיכוב נגרם ישירות על ידי המגפה והוא נכלל בתחום של סעיף כוח עליון בחוזה, ייתכן שהיזמים יהיו פטורים מתשלום החזרים או פיצויים עבור תקופת העיכוב שנגרמה על ידי המגפה. זאת משום שהאופי הבלתי צפוי של המגפה יכול להיחשב מעבר לשליטתו הסבירה של היזמים.

עם זאת, היישום של פטורים כאלה אינו אחיד בכל המקרים. לרשויות RERA היו פרשנויות שונות, כאשר בעלי הקצאות מסוימים הצליחו לתבוע החזרים בגין עיכובים, בעוד שאחרים לא, בהתבסס על הפרטים של ההסכמים שלהם וההחלטות של רשויות ה-RERA הרלוונטיות. בעלי הקצאות ששוקלים תביעת החזר חייבים לבחון מקרוב את החוזים שלהם ולבקש ייעוץ משפטי כדי לנווט בנוף המורכב של כוח עליון והשלכותיו על זכויותיהם תחת RERA.

כיצד הרשויות מפרשות סעיפי כוח עליון?

הפרשנות של סעיפי כוח עליון על ידי רשויות ה-RERA הייתה מגוונת, ומשקפת את הדקויות של התקנות האזוריות ואת הפרטים של מקרים בודדים. חלק מרשויות ה-RERA העניקו הארכות להשלמת פרויקטים על בסיס הטענה ש-COVID-19 היא אסון טבע, ובכך הפעילו את סעיף כוח עליון. הדבר סיפק ליזמים כרית משפטית לעכב את מסירת החזקה מבלי לעמוד בעונשים הרגילים.

לעומת זאת, בתי דין אחרים של ה-RERA התעקשו על פרשנות מחמירה יותר, תוך שמירה על זכויותיהם של מקבלי הקצאות לבקש פיצוי או החזרים עבור עיכובים, ללא קשר להוראות כוח עליון. החלטות אלה מדגישות לעתים קרובות את החובה החוזית של יזמים להעביר את החזקה בזמן, כפי שנקבע בהסכמי הבונה-קונה.

השונות בפרשנות חלה גם על הסעיפים עצמם, שניתן לכתוב אותם עם היקפים ומפעילים שונים לכוח עליון. הניסוח הספציפי בחוזה ממלא תפקיד קריטי בקביעה האם ניתן לסווג את ההשפעה של המגפה כסיבה תקפה לעיכוב במסגרת ה-RERA. ככזה, כל מקרה המובא בפני רשויות ה-RERA מחייב בחינה מדוקדקת של החוזה הנדון, לצד המסגרת המשפטית השלטת וההודעות בדבר מעמד המגפה כאירוע כוח עליון.

סיכום

הקטגוריזציה של מגפת הקורונה כאירוע כוח עליון השפיעה באופן משמעותי על ענף הנדל”ן, בפרט בכל הנוגע למסירת החזקה בפרויקטים. בעוד שסעיפי כוח עליון נועדו להגן על הצדדים החוזיים מפני אירועים בלתי צפויים, המגפה בחנה את גבולות ההוראות הללו במסגרת חוק הנדל”ן (רגולציה ופיתוח) (RERA). הפרשנויות השונות של רשויות ה-RERA לגבי השאלה האם עיכובים הקשורים לקורונה מצדיקים את דחיית מסירת החזקה מדגישות את המורכבויות הכרוכות ביישום כוח עליון על חוזי נדל”ן.

עבור יזמים, הפעלת כוח עליון עשויה להציע הקלה מקנסות בגין איחור במסירה, אך עדיין מדובר במאזן עדין כדי לשמור על מחויבויותיהם כלפי בעלי הקצאות. בעלי הקצאות, לעומת זאת, מתמודדים עם אתגרים במימוש זכויותיהם להחזרים או פיצויים, כאשר התוצאות תלויות במידה רבה בתנאים הספציפיים של ההסכמים שלהם ובפרשנות של רשויות ה-RERA.

ככל שענף הנדל”ן ממשיך לנווט את השלכות המגפה, תפקידו של כוח עליון בחוזים נותר תחום קריטי לבחינה משפטית ולשיקול אסטרטגי. הלקחים שנלמדו במהלך תקופה זו יעצבו ללא ספק משא ומתן חוזי עתידי וניסוח סעיפי כוח עליון בהסכמי נדל”ן.

ייעוץ ללא התחייבות מעורך דין דחיית מסירת החזקה בגין “כוח עליון”

אין האמור לעיל באתר זה מהווה ייעוץ משפטי, יתכן כי המידע המצוי באתר זה אינו מעודכן או מדויק ועל כן אין להסתמך עליו. השימוש במידע המצוי באתר זה הינו באחריות הקורא בלבד.

כל מה שצריך לדעת על דחיית מסירת החזקה בגין “כוח עליון”

שיתוף המאמר דחיית מסירת החזקה בגין “כוח עליון” בערוצים השונים
Facebook
WhatsApp
Twitter
LinkedIn
Print
Email

קבלת ייעוץ משפטי ללא התחייבות בנושא דחיית מסירת החזקה בגין “כוח עליון”

זקוקים לסיוע משפטי בדחיית מסירת החזקה בגין “כוח עליון”? התקשרו עכשיו או השאירו פרטים

מאמרים מקצועיים בנושא דחיית מסירת החזקה בגין “כוח עליון”

מחפש מידע נוסף על דחיית מסירת החזקה בגין “כוח עליון”?