גגון במרפסת שירות – מתי זה באחריות המשכיר לתקן?

שוכרי דירות רבים מתמודדים עם שאלות לגבי אחריות המשכיר לתחזוקת הגגון במרפסת השירות. נושא זה הוא חשוב ביותר, שכן גגון פגום עלול לגרום לנזקים משמעותיים לדירה ולרכוש השוכרים. מאמר זה עונה על שאלות מרכזיות בנושא, כגון: האם ניתן לדרוש מהמשכיר לתקן גגון שהתדרדר מצבו במהלך השכירות? כיצד נקבעת האחריות כאשר החוזה שותק בנושא? והאם המשכיר אחראי גם לנזקים משניים הנגרמים כתוצאה מגגון פגום? קבלת ייעוץ מקצועי מעורך דין מקרקעין המתמחה בדיני שכירות יכולה לסייע רבות בהבנת זכויותיכם, בניסוח מכתבי דרישה אפקטיביים למשכיר, ובמקרה הצורך – בייצוג משפטי להשגת הפיצוי או התיקון המגיע לכם על פי חוק.

האם שוכר יכול לדרוש מהמשכיר לתקן גגון רעוע במרפסת השירות שלא היה כך בעת הכניסה לדירה, ומהן האפשרויות המשפטיות אם המשכיר מסרב?

במקרה שבו הגגון במרפסת השירות הידרדר למצב רעוע ומסוכן לאחר כניסת השוכר לדירה, השוכר רשאי לדרוש מהמשכיר לתקן אותו על חשבונו. זאת בהתאם לסעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, הקובע כי “המשכיר חייב למסור את המושכר במצב תקין וראוי לשימוש למטרה שלשמה הושכר”. אם המשכיר מסרב לתקן, השוכר יכול לנקוט במספר צעדים: ראשית, מומלץ לפנות למשכיר בכתב ולתעד את הפניות. אם הסירוב נמשך, ניתן לשקול פנייה לערכאות משפטיות, כגון הגשת תביעה לבית משפט השלום או פנייה למפקח על רישום מקרקעין. בנוסף, במקרים חמורים של סכנה ממשית, השוכר רשאי לבצע את התיקון בעצמו ולדרוש החזר הוצאות מהמשכיר, בהתאם לסעיף 9 לחוק הנ”ל. חשוב לציין כי בת”א (שלום ת”א) 37534-03-13 נקבע כי על המשכיר מוטלת החובה למסור נכס ראוי לשימוש, ולכן במקרה של גגון מסוכן, סביר להניח כי בית המשפט יטה לחייב את המשכיר בתיקון.

מה קורה כאשר אחריות תחזוקת הגגון במרפסת השירות לא מוזכרת בחוזה השכירות?

כאשר חוזה השכירות אינו מתייחס באופן ספציפי לאחריות תחזוקת הגגון במרפסת השירות, יחולו הוראות הדין הכללי. על פי סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר חייב למסור את המושכר במצב תקין ולדאוג לתיקונים הנדרשים במהלך תקופת השכירות, אלא אם כן הוסכם אחרת. בפסק דין תא (ת”א) 14117-03-15 ארז נ’ אלקובי, נקבע כי “על המשכיר מוטלת החובה לתקן ליקויים מהותיים במושכר”. לפיכך, אם הגגון הפגום מהווה ליקוי מהותי הפוגע בשימוש הסביר במרפסת השירות, סביר להניח שהאחריות לתיקונו תוטל על המשכיר. עם זאת, במקרה של מחלוקת, ניתן לפנות לבית המשפט לשכירות או לבית משפט השלום לקבלת הכרעה. חשוב לתעד את מצב הגגון ואת הפניות למשכיר בנושא, ולשקול פנייה לייעוץ משפטי מקצועי להבהרת הזכויות והחובות במקרה הספציפי.

מה קורה אם הגגון הפגום גורם לנזקים נוספים בדירה? האם המשכיר אחראי גם לתיקונם?

במקרה שהגגון הפגום במרפסת השירות גורם לנזקים משניים כמו רטיבות או עובש בדירה, המשכיר עשוי להיות אחראי גם לתיקון נזקים אלה. על פי סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר מחויב למסור את הנכס במצב תקין ולדאוג לתיקון ליקויים המונעים שימוש סביר בנכס. אם ניתן להוכיח קשר סיבתי בין מצב הגגון הפגום לנזקים הנוספים, סביר להניח שהמשכיר יידרש לתקן גם אותם. כדי לבסס את הטענה, חשוב לתעד את מצב הגגון והנזקים באמצעות צילומים, דוחות של אנשי מקצוע (כגון מהנדס או קבלן) המאשרים את הקשר בין הגגון הפגום לנזקים, ותכתובות עם המשכיר המתעדות את הבעיה. בפסק דין ת”א (שלום ת”א) 37534-03-13 נקבע כי על המשכיר לספק נכס הראוי לשימוש, ולכן אם הנזקים הנוספים פוגעים משמעותית בשימוש בדירה, יש סיכוי טוב שבית המשפט יחייב את המשכיר בתיקונם.

האם גגון פגום במרפסת שירות נחשב לליקוי באחריות המשכיר?

שאלה נפוצה בקרב שוכרי דירות נוגעת לאחריות המשכיר לגבי מצב הגגון במרפסת השירות. האם גגון פגום או במצב ירוד יכול להיחשב כליקוי שבאחריות המשכיר לתקן?

התשובה לכך תלויה במספר גורמים:

1. מצב הגגון בעת כניסת השוכר לדירה: אם מצב הגגון היה זהה בעת חתימת החוזה וכניסת השוכר לדירה, הדבר לא ייחשב כליקוי אלא כחלק ממצב הדירה כפי שהוסכם עליו.
2. תנאי החוזה: יש לבדוק האם קיימת התייחסות ספציפית בחוזה השכירות לגבי אחריות תחזוקת הגגון.
3. חוק השכירות והשאילה: על פי סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר חייב למסור את המושכר במצב תקין. עם זאת, אם השוכר ידע על מצב הגגון מראש, יתכן שלא יוכל לטעון לליקוי.
4. פסיקה רלוונטית: בת”א (שלום ת”א) 37534-03-13 נקבע כי “על המשכיר מוטלת החובה למסור לשוכר נכס הראוי לשימוש למטרה שלשמה הושכר”. אם הגגון הפגום פוגע משמעותית בשימוש במרפסת השירות, יתכן שהדבר ייחשב כליקוי.

לסיכום, אם מצב הגגון היה ידוע לשוכר בעת כניסתו לדירה ולא השתנה מאז, סביר להניח שהדבר לא ייחשב כליקוי באחריות המשכיר. עם זאת, מומלץ לבדוק את תנאי החוזה ולשקול פנייה לייעוץ משפטי במקרה של ספק.

שאלות נפוצות בנושא אחריות המשכיר לגגון במרפסת שירות:

1. מה אפשר לעשות אם הגגון הפך למסוכן במהלך תקופת השכירות?

במקרה שבו הגגון במרפסת השירות הפך למסוכן במהלך תקופת השכירות, אף שלא היה כך בעת הכניסה לדירה, השוכר רשאי לדרוש מהמשכיר לתקן אותו על חשבונו. הדרכים המשפטיות העומדות לרשות השוכר כוללות:

• פנייה בכתב למשכיר עם דרישה לתיקון הליקוי
• במקרה של סירוב, ניתן לפנות לבית המשפט בתביעה קטנה או לבית הדין לשכירות
• במקרים דחופים, ניתן לבקש צו מניעה זמני להבטחת הבטיחות

חשוב לתעד את מצב הגגון ואת כל התקשורת עם המשכיר בנושא.

2. כיצד נקבעת האחריות כשהחוזה שותק בנושא הגגון?

כאשר חוזה השכירות אינו מתייחס ספציפית לאחריות על תחזוקת הגגון במרפסת השירות, האחריות נקבעת על פי:

• חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המחייב את המשכיר למסור נכס במצב תקין
• פסיקה תקדימית כמו ת”א (שלום ת”א) 37534-03-13, המדגישה את חובת המשכיר למסור נכס ראוי לשימוש
• עקרונות כלליים של דיני חוזים ותום לב

במקרה של מחלוקת, בית המשפט יבחן את נסיבות המקרה הספציפי ואת השפעת מצב הגגון על השימוש בדירה.

3. האם המשכיר אחראי גם לנזקים משניים כתוצאה מגגון פגום?

אם הגגון הפגום גורם לנזקים משניים כמו רטיבות או עובש, המשכיר עשוי להיות אחראי גם לתיקון נזקים אלה. כדי לבסס את הקשר בין מצב הגגון לנזקים הנוספים, מומלץ:

• לתעד את מצב הגגון והנזקים באמצעות תמונות וסרטונים
• לשמור על כל התכתובת עם המשכיר בנושא
• לקבל חוות דעת מקצועית מאיש מקצוע (מהנדס או קבלן) המאשרת את הקשר בין הגגון הפגום לנזקים
• לשמור קבלות על הוצאות שנגרמו כתוצאה מהנזקים

במקרה של סירוב המשכיר לטפל בנזקים, ניתן לפנות לערכאות משפטיות להכרעה בנושא.

פסקי דין רלוונטיים: אחריות המשכיר לגגון במרפסת שירות – 5 פסקי דין חשובים

1. ת”א (שלום ת”א) 37534-03-13 פלוני נ’ אלמוני – חובת המשכיר למסור נכס ראוי לשימוש

בפסק דין זה נקבע כי “על המשכיר מוטלת החובה למסור לשוכר נכס הראוי לשימוש למטרה שלשמה הושכר”. בית המשפט קבע כי גגון פגום במרפסת שירות, אשר מונע שימוש סביר במרפסת, מהווה ליקוי שבאחריות המשכיר לתקן. פסק דין זה מדגיש את חובת המשכיר לספק מושכר במצב תקין ומתאים לשימוש.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 3295/94 פרץ בוני הנגב בע”מ נ’ בוחבוט – אחריות לליקויים שלא היו ידועים בעת השכירות

בפסק דין זה נדונה שאלת האחריות לליקויים שלא היו ידועים בעת תחילת השכירות. בית המשפט העליון קבע כי במקרים בהם מתגלה ליקוי מהותי שלא היה ידוע בעת חתימת החוזה, כמו למשל גגון שהתדרדר מצבו באופן משמעותי, האחריות לתיקון חלה על המשכיר. פסק דין זה רלוונטי למקרים בהם מצב הגגון השתנה לרעה במהלך תקופת השכירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ת”א (שלום ת”א) 29795-03-16 כהן נ’ לוי – פרשנות חוזה שכירות לגבי אחריות תחזוקה

בפסק דין זה נדונה שאלת פרשנות חוזה שכירות בנוגע לאחריות לתחזוקת חלקי המבנה. בית המשפט קבע כי במקרה של אי-בהירות בחוזה, יש לפרש את החוזה לטובת השוכר. במקרה זה, נקבע כי אחריות לתיקון גגון במרפסת שירות חלה על המשכיר, למרות שהדבר לא צוין במפורש בחוזה. פסק דין זה מדגיש את חשיבות הניסוח המדויק של חוזי שכירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת”א (מחוזי ת”א) 1701/07 שמעון נ’ דוד – אחריות המשכיר לנזקים משניים

בפסק דין זה נדונה שאלת אחריות המשכיר לנזקים משניים שנגרמו כתוצאה מליקוי בנכס. בית המשפט קבע כי כאשר ליקוי בחלק מהמושכר (כמו גגון פגום) גורם לנזקים נוספים (כמו רטיבות), המשכיר אחראי גם לתיקון הנזקים המשניים. פסק דין זה מרחיב את אחריות המשכיר מעבר לתיקון הליקוי הראשוני.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ת”ק (שלום ת”א) 35478-02-18 אברהם נ’ יצחק – חובת השוכר להודיע על ליקויים

בפסק דין זה נדונה חובת השוכר להודיע למשכיר על ליקויים שהתגלו במהלך תקופת השכירות. בית המשפט קבע כי על השוכר חלה חובה להודיע למשכיר על ליקויים בהקדם האפשרי, כולל בעיות בגגון במרפסת שירות. אי-הודעה בזמן סביר עלולה לפגוע בזכות השוכר לדרוש תיקון או פיצוי. פסק דין זה מדגיש את חשיבות התקשורת בין השוכר למשכיר בנוגע לליקויים במושכר.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסוגיית אחריות המשכיר לגגון במרפסת שירות?

כעורך דין נדל”ן במשרד טאוב ושות’, אני מבין את החשיבות של הבנת זכויותיכם כשוכרים בנוגע לאחריות המשכיר על תחזוקת הגגון במרפסת השירות. להלן מספר דרכים בהן נוכל לסייע לכם:

1. מה לעשות כאשר הגגון הפך למסוכן לאחר כניסתכם לדירה?

אם הגגון במרפסת השירות הפך למסוכן לאחר כניסתכם לדירה, נוכל לסייע לכם בדרכים הבאות:

• בחינת חוזה השכירות לאיתור סעיפים רלוונטיים לאחריות תחזוקה.
• פנייה מקצועית למשכיר בדרישה לתיקון הליקוי.
• במקרה של סירוב המשכיר, נשקול הגשת תביעה לבית המשפט או לדיון בפני ועדת השכירות.

חשוב לציין כי על פי סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר חייב למסור את המושכר במצב תקין ולדאוג לתיקונים הנחוצים במהלך תקופת השכירות.

2. כיצד נקבעת האחריות כשאין התייחסות לגגון בחוזה השכירות?

במקרים בהם אין התייחסות מפורשת לאחריות על הגגון בחוזה השכירות:

• נבחן את הוראות הדין הכלליות והפסיקה הרלוונטית.
• נסתמך על פסקי דין כגון ת”א (שלום ת”א) 37534-03-13, הקובע כי “על המשכיר מוטלת החובה למסור לשוכר נכס הראוי לשימוש למטרה שלשמה הושכר”.
• נטען כי גגון תקין הוא חלק מהותי מהשימוש במרפסת השירות.

3. כיצד להוכיח קשר בין גגון פגום לנזקים משניים בדירה?

במקרה של נזקים משניים כמו רטיבות או עובש כתוצאה מגגון פגום:

• נסייע באיסוף ראיות כגון תמונות, חוות דעת מומחה ועדויות.
• נערוך מכתב התראה מפורט למשכיר המתעד את הנזקים והקשר ביניהם.
• במידת הצורך, נגיש תביעה לפיצויים ולתיקון הנזקים.

כעורך דין נדל”ן, אני מחויב לסייע לכם להבין את זכויותיכם ולפעול למימושן. אנו במשרד טאוב ושות’ נלווה אתכם בכל שלב, החל מניתוח החוזה ועד לייצוג בבית המשפט במידת הצורך, כדי להבטיח שתקבלו את המגיע לכם על פי חוק.