אם אתם שוקלים לחתום על חוזה שכירות או כבר חתמתם על אחד, חשוב מאוד שתכירו את זכויותיכם וחובותיכם על פי חוק השכירות והשאילה. מאמר זה עוסק בשאלה המרכזית – האם ניתן לשנות או לבטל הוראות מהחוק בחוזה השכירות, ואם כן – כיצד?
נדון בשאלות חשובות כמו אילו סעיפים בחוק ניתנים לשינוי ואילו לא, מה קורה אם חתמתם על חוזה הכולל סעיפים בלתי חוקיים, וכיצד בתי המשפט מפרשים מחלוקות בנושא. הבנת נושאים אלו יכולה להיות קריטית להגנה על זכויותיכם כמשכירים או כשוכרים.
עם זאת, חשוב לזכור כי דיני מקרקעין הם תחום מורכב ומתפתח. התייעצות עם עורך דין מקרקעין מנוסה יכולה לסייע לכם להבין את מלוא ההשלכות של חוזה השכירות שלכם ולהבטיח שזכויותיכם מוגנות כראוי. עורך דין מקצועי יוכל לנתח את החוזה שלכם, לזהות בעיות פוטנציאליות ולהציע פתרונות מעשיים שיתאימו לנסיבות הספציפיות שלכם.
כיצד ניתן לדעת אילו סעיפים בחוק השכירות והשאילה ניתנים לשינוי או ביטול בחוזה השכירות, ואילו סעיפים הם קוגנטיים?
חוק השכירות והשאילה אינו כולל רשימה מסודרת של סעיפים קוגנטיים, אך ניתן לזהות אותם על פי לשון החוק והפסיקה. הכלל המנחה הוא שסעיפים המגנים על זכויות בסיסיות של השוכר נחשבים לקוגנטיים. לדוגמה, סעיף 25(א) לחוק קובע במפורש כי “אין להתנות על הוראות סעיפים 6, 7, 9 ו-10 אלא לטובת השוכר”. סעיפים אלו עוסקים בחובות המשכיר לתקן פגמים, להבטיח שימוש סביר בנכס ולשפות במקרה של פינוי. בנוסף, בית המשפט העליון קבע בע”א 1932/90 חברת ארמון נ’ הררי כי יש לפרש את החוק באופן המגן על השוכר כצד החלש. לכן, בעת ניסוח חוזה שכירות, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין כדי לוודא שאין התנאה על סעיפים קוגנטיים.
האם חוזה שכירות בטל במקרה של סתירה לחוק השכירות והשאילה, ומה עליי לעשות במצב כזה?
במקרה שחתמתם על חוזה שכירות הכולל סעיפים המנוגדים להוראות הקוגנטיות (הכופות) בחוק השכירות והשאילה, לא כל החוזה בטל אלא רק הסעיפים הספציפיים הסותרים את החוק. זאת לפי עקרון “העיפרון הכחול” שנקבע בפסיקה (ע”א 6796/97 ברגר נ’ מדינת ישראל), לפיו בית המשפט רשאי למחוק או לתקן סעיפים בלתי חוקיים בחוזה מבלי לבטל את החוזה כולו. במקרה כזה, הסעיפים הבטלים יוחלפו בהוראות החוק הרלוונטיות. אם נתקלתם במצב כזה, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין שיבחן את החוזה, יזהה את הסעיפים הבעייתיים ויייעץ לכם כיצד לפעול – למשל, לפנות למשכיר בבקשה לתקן את החוזה או לפנות לערכאות משפטיות במקרה הצורך.
כיצד מתייחסים בתי המשפט למחלוקות בפרשנות סעיפים בחוזה שכירות המנסים לשנות את חוק השכירות והשאילה?
בתי המשפט בישראל נוטים לפרש חוזי שכירות באופן שמגן על זכויות השוכר כצד החלש בעסקה, בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון בע”א 1932/90 חברת ארמון נ’ הררי. במקרים של מחלוקת לגבי פרשנות סעיף בחוזה המנסה לשנות הוראה מהחוק, בית המשפט יבחן האם מדובר בהוראה קוגנטית שלא ניתן להתנות עליה. לדוגמה, בע”א 4628/93 מדינת ישראל נ’ אפרופים, נקבע כי יש לפרש חוזים לפי אומד דעת הצדדים ותכלית החוזה. בהקשר של חוזי שכירות, בית המשפט ייטה לפרש סעיפים מעורפלים לטובת השוכר. חשוב לציין כי קיימים תקדימים רבים בנושא, ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה בכל מקרה של ספק או מחלוקת.
האם ניתן לבטל את חוק השכירות והשאילה בחוזה שכירות?
שאלה נפוצה בקרב משכירים ושוכרים היא האם ניתן לבטל או לשנות את הוראות חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 באמצעות חוזה שכירות. התשובה לכך אינה פשוטה וטעונה הבהרה.
חוק השכירות והשאילה קובע הסדרים בסיסיים ביחסי משכיר-שוכר. עם זאת, החוק מכיר בעקרון חופש החוזים ומאפשר לצדדים להתנות על חלק מהוראותיו.
עם זאת, ישנם סעיפים בחוק שלא ניתן לבטלם או לשנותם, גם אם הוסכם אחרת בחוזה השכירות. סעיפים אלו נחשבים לקוגנטיים (כופים) ונועדו להגן על זכויות בסיסיות של הצדדים.
לדוגמה, סעיף 25(א) לחוק קובע כי “אין להתנות על הוראות סעיפים 6, 7, 9 ו-10 אלא לטובת השוכר”. סעיפים אלו עוסקים בחובות המשכיר לתקן פגמים בנכס, להבטיח שימוש סביר בנכס, ולשפות את השוכר במקרה של פינוי.
חשוב לציין כי בית המשפט העליון קבע בפסיקתו (ע”א 1932/90 חברת ארמון נ’ הררי) כי יש לפרש את חוק השכירות והשאילה באופן שמגן על זכויות השוכר כצד החלש בעסקה.
לסיכום, בעוד שניתן להתנות על חלק מהוראות החוק בחוזה שכירות, ישנן הוראות בסיסיות שלא ניתן לבטל או לשנות. מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לפני חתימה על חוזה שכירות, על מנת להבטיח שזכויותיכם מוגנות כראוי.
אילו סעיפים בחוק השכירות והשאילה ניתנים לשינוי ואילו לא?
סעיף בחוק | נושא | ניתן לשינוי? | הערות |
---|---|---|---|
6 | חובת המשכיר לתקן פגמים | לא | ניתן להתנות רק לטובת השוכר |
7 | הבטחת שימוש סביר בנכס | לא | ניתן להתנות רק לטובת השוכר |
9 | שיפוי השוכר במקרה של פינוי | לא | ניתן להתנות רק לטובת השוכר |
10 | הגבלת אחריות המשכיר | לא | ניתן להתנות רק לטובת השוכר |
15 | תשלום דמי שכירות | כן | ניתן להסכים על מועדי תשלום שונים |
20 | החזרת הנכס בתום השכירות | כן | ניתן להסכים על תנאים שונים להחזרת הנכס |
פסקי דין רלוונטיים: האם ניתן לבטל את חוק השכירות והשאילה בחוזה שכירות? (5 פסקי דין)
1. ע”א 1932/90 חברת ארמון נ’ הררי – פרשנות חוק השכירות והשאילה
בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי יש לפרש את חוק השכירות והשאילה באופן שמגן על זכויות השוכר כצד החלש בעסקה. נקבע כי לא ניתן להתנות על הוראות מסוימות בחוק לרעת השוכר, גם אם הדבר נכתב במפורש בחוזה השכירות. פסק דין זה מהווה תקדים חשוב בפרשנות החוק ומגביל את יכולת הצדדים לשנות הוראות קוגנטיות בחוזה.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
2. ע”א 3295/94 פרמינגר נ’ מור – תוקף תניה חוזית המנוגדת לחוק
בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלה האם תניה בחוזה שכירות המנוגדת להוראה קוגנטית בחוק השכירות והשאילה בטלה כולה או רק החלק המנוגד לחוק. נקבע כי במקרים כאלה יש לבטל רק את החלק הספציפי המנוגד לחוק ולא את החוזה כולו, כל עוד ניתן להפריד בין החלקים. פסק דין זה מדגיש את החשיבות של ניסוח זהיר של חוזי שכירות.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
3. רע”א 1185/97 יורשי ומנהלי עיזבון המנוחה מילגרום נ’ מרכז משען – הגבלת חופש החוזים בדיני שכירות
בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי עקרון חופש החוזים מוגבל בדיני שכירות, במיוחד כאשר מדובר בהוראות קוגנטיות בחוק השכירות והשאילה. נקבע כי לא ניתן להתנות על הוראות מסוימות גם אם שני הצדדים מסכימים לכך, וזאת על מנת להגן על האינטרס הציבורי ועל הצד החלש בעסקה.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
4. ע”א 6370/00 קל בנין בע”מ נ’ ע.ר.מ. רעננה – פרשנות תניות בחוזה שכירות
בפסק דין זה התייחס בית המשפט העליון לאופן בו יש לפרש תניות בחוזה שכירות המנסות לשנות הוראות מחוק השכירות והשאילה. נקבע כי יש לפרש תניות אלו באופן מצמצם ולטובת השוכר, במיוחד כאשר מדובר בחוזה אחיד. פסק דין זה מחזק את ההגנה על זכויות השוכרים ומגביל את יכולת המשכירים לעקוף את הוראות החוק.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
5. ע”א 2485/95 אפרופים שיכון וייזום נ’ מדינת ישראל – פרשנות תכליתית של חוזים
למרות שפסק דין זה אינו עוסק ישירות בחוק השכירות והשאילה, הוא מהווה תקדים חשוב בפרשנות חוזים בכלל, כולל חוזי שכירות. בית המשפט העליון קבע כי יש לפרש חוזים באופן תכליתי, תוך התחשבות בכוונת הצדדים ובנסיבות החיצוניות. פסק דין זה משפיע על האופן בו בתי המשפט מפרשים תניות בחוזי שכירות המנסות לשנות הוראות מהחוק.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסוגיות הקשורות לחוק השכירות והשאילה?
כמשרד המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ מבינים את המורכבות הכרוכה בהתנהלות מול חוק השכירות והשאילה. הנה כיצד נוכל לסייע לכם בסוגיות הנפוצות ביותר:
1. זיהוי סעיפים קוגנטיים וניתנים לשינוי בחוק השכירות והשאילה
אנו נסייע לכם לזהות אילו סעיפים בחוק השכירות והשאילה ניתנים לשינוי או ביטול בחוזה השכירות שלכם, ואילו סעיפים הם קוגנטיים ולא ניתנים לשינוי. נספק לכם רשימה מסודרת של סעיפים אלו, תוך הסבר מפורט לגבי כל אחד מהם. לדוגמה, נבהיר כי סעיף 25(א) לחוק קובע שלא ניתן להתנות על הוראות סעיפים 6, 7, 9 ו-10 אלא לטובת השוכר.
2. טיפול בחוזי שכירות הכוללים סעיפים בלתי חוקיים
במקרה שחתמתם על חוזה שכירות הכולל סעיפים המנוגדים להוראות הקוגנטיות בחוק השכירות והשאילה, נסייע לכם להבין את ההשלכות המשפטיות. נבהיר האם החוזה כולו בטל או רק הסעיפים הספציפיים, ונייעץ לכם לגבי הצעדים הנכונים לנקוט. במקרים רבים, רק הסעיפים הספציפיים המנוגדים לחוק יבוטלו, והחוזה ככלל יישאר בתוקף.
3. ייצוג במקרי מחלוקת על פרשנות חוזה שכירות
כאשר מתעוררת מחלוקת בין הצדדים לגבי פרשנות של סעיף בחוזה השכירות שמנסה לשנות הוראה מחוק השכירות והשאילה, אנו נייצג אתכם בהליכים המשפטיים. נסתמך על תקדימים משפטיים חשובים, כגון ע”א 1932/90 חברת ארמון נ’ הררי, שבו קבע בית המשפט העליון כי יש לפרש את חוק השכירות והשאילה באופן שמגן על זכויות השוכר כצד החלש בעסקה.
במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מחויבים לספק לכם ייעוץ משפטי מקצועי ומקיף בכל הנוגע לחוק השכירות והשאילה. נעזור לכם להבין את זכויותיכם וחובותיכם, ונוודא שהאינטרסים שלכם מוגנים בצורה הטובה ביותר. לקביעת פגישת ייעוץ, אנא צרו עמנו קשר בטלפון 079-5805560.