ביטול חוק השכירות בחוזה: האם אפשרי משפטית?

אם אתם שוכרים או משכירים נכס, חשוב להבין את המשמעות המשפטית של חוזה השכירות ואת הזכויות והחובות הנגזרות ממנו. שאלה נפוצה בקרב משכירים היא האם ניתן לבטל את חוק השכירות והשאילה באמצעות סעיף בחוזה. מאמר זה עונה על שאלות מרכזיות בנושא זה, כגון ההשלכות המשפטיות של ניסיון לבטל את החוק, מקרים חריגים בהם בית המשפט עשוי להכיר בתוקף של סעיף כזה, וכיצד לנסח חוזה שכירות מאוזן המגן על האינטרסים של שני הצדדים. הבנת הנושא המורכב הזה חיונית לכל מי שמעורב בהסכמי שכירות, ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה. ייעוץ מקצועי יכול לסייע בניסוח חוזה תקין, להבהיר את זכויותיכם וחובותיכם, ולמנוע סכסוכים משפטיים עתידיים.

מהן ההשלכות המשפטיות של הכללת סעיף בחוזה שכירות המנסה לבטל את חוק השכירות והשאילה, ואיך זה עלול להשפיע על זכויות וחובות הצדדים במקרה של סכסוך משפטי?

הכללת סעיף בחוזה שכירות המנסה לבטל את חוק השכירות והשאילה עלולה להוביל להשלכות משפטיות משמעותיות. ראשית, סעיף כזה יהיה בטל מעיקרו ולא יהיה לו תוקף משפטי, שכן לא ניתן להתנות על הוראות קוגנטיות בחוק. במקרה של סכסוך משפטי, בית המשפט יתעלם מסעיף זה ויפעל לפי הוראות החוק. יתרה מזאת, הכללת סעיף כזה עלולה להיחשב כניסיון להטעות את השוכר ולשלול ממנו זכויות המגיעות לו על פי חוק, מה שעלול להוביל לפסיקת פיצויים לטובת השוכר. לדוגמה, בת”א (שלום ת”א) 37534-03-13 נקבע כי ניסיון להתנות על הוראות החוק עלול להיחשב כהפרת חובת תום הלב בהתאם לסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973. חשוב לציין כי גם אם חלק מסעיפי החוזה יבוטלו, שאר הוראות החוזה עשויות להישאר בתוקף, בהתאם לסעיף 31 לחוק החוזים הכללי העוסק בבטלות חלקית של חוזה.

האם קיימים מקרים או נסיבות מיוחדות שבהם בית המשפט עשוי להכיר בתוקפו של סעיף בחוזה שכירות המתנה על הוראות מסוימות בחוק השכירות והשאילה?

ככלל, בתי המשפט נוטים שלא להכיר בסעיפים בחוזי שכירות המנסים לבטל או להתנות על הוראות חוק השכירות והשאילה. עם זאת, ישנם מקרים חריגים בהם בית המשפט עשוי לשקול הכרה בתוקפו של סעיף כזה, בעיקר כאשר מדובר בהוראות שאינן קוגנטיות (כלומר, הוראות שניתן להתנות עליהן). לדוגמה, בע”א 449/85 היימס נ’ מיטלמן, קבע בית המשפט העליון כי ניתן להתנות על הוראות מסוימות בחוק כאשר מדובר בשוכרים “חזקים” כמו חברות גדולות או גופים מסחריים, שיש להם כוח מיקוח שווה למשכיר. במקרים כאלה, בית המשפט עשוי לבחון האם ההתניה נעשתה מתוך רצון חופשי ומתוך הבנה מלאה של השלכותיה. חשוב לציין כי גם במקרים אלו, לא ניתן להתנות על עקרונות יסוד כמו חובת תום הלב (סעיף 39 לחוק החוזים) או על הוראות שנועדו להגן על אינטרס ציבורי חשוב.

כיצד ניתן לנסח חוזה שכירות שמגן על האינטרסים של המשכיר מבלי לנסות לבטל את חוק השכירות והשאילה?

ניסוח חוזה שכירות המגן על אינטרסי המשכיר תוך עמידה בדרישות החוק דורש איזון עדין. מומלץ לכלול סעיפים המפרטים בבירור את חובות השוכר, כגון תשלום שכר הדירה במועד, שמירה על תקינות הנכס, ואיסור על שינויים ללא אישור. ניתן להוסיף דרישות סבירות כמו הפקדת ערבות או ביטוח תכולה. חשוב להגדיר במדויק את מטרת השכירות ותנאי השימוש בנכס. סעיף המאפשר ביקורים תקופתיים של המשכיר לבדיקת מצב הנכס, בתיאום מראש, יכול לסייע בשמירה על הנכס. יש לציין כי לפי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר אחראי לתיקון ליקויים המונעים שימוש סביר במושכר, אך ניתן להסכים בחוזה על חלוקת אחריות אחרת לגבי תיקונים קלים. לדוגמה, ניתן לקבוע כי השוכר אחראי לתיקונים עד סכום מסוים. בכל מקרה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לניסוח חוזה מאוזן ותקף משפטית.

מהן ההשלכות של ניסיון לבטל את חוק השכירות והשאילה בחוזה שכירות?

טבלה זו מציגה את ההשלכות האפשריות של ניסיונות שונים לבטל או להתנות על הוראות חוק השכירות והשאילה בחוזה שכירות. כפי שניתן לראות, רוב הניסיונות הללו אינם תקפים מבחינה משפטית ועלולים לפגוע באינטרסים של אחד הצדדים, בעיקר השוכר.

מדוע לא ניתן לבטל את חוק השכירות והשאילה בחוזה?

ישנן מספר סיבות מרכזיות לכך שלא ניתן לבטל את חוק השכירות והשאילה באמצעות סעיף בחוזה שכירות:

1. סעיפים קוגנטיים: חלק מסעיפי החוק הם קוגנטיים, כלומר הוראות שלא ניתן להתנות עליהן. גם אם נכתוב בחוזה שהחוק לא יחול, סעיפים אלו יישארו תקפים.
2. עקרון תום הלב: אחד הסעיפים החשובים בפרק א’ של החוק עוסק בעקרון תום הלב, עיקרון בסיסי בדיני חוזים שלא ניתן לבטלו. סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 קובע כי “במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב”.
3. הגנה על השוכר: מטרת החוק היא להסדיר את היחסים בין שוכר למשכיר, תוך מתן הגנה מסוימת לשוכר. ביטול החוק עלול לפגוע באיזון זה.
4. איזון אינטרסים: החוק נועד ליצור איזון בין האינטרסים של הצדדים, ולא ניתן לבטל אותו באופן חד צדדי.

מה החוקים הרלוונטיים לנושא?

החוקים העיקריים הרלוונטיים לנושא זה הם:

1. חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971: זהו החוק המרכזי המסדיר את יחסי השכירות בישראל.
2. חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973: בפרט סעיף 12 העוסק בעקרון תום הלב.
3. חוק החוזים האחידים, תשמ”ג-1982: חוק זה רלוונטי במקרים של חוזי שכירות אחידים ומגן מפני תנאים מקפחים.

כיצד ניתן להגן על אינטרסים של המשכיר בחוזה שכירות?

למרות שלא ניתן לבטל את חוק השכירות והשאילה, ישנן דרכים לגיטימיות להגן על האינטרסים של המשכיר בחוזה השכירות:

1. פירוט מדויק של תנאי השכירות: יש לציין במפורש את כל התנאים החשובים, כגון מועדי תשלום, אחריות לתיקונים, וכדומה.
2. הגדרת שימושים מותרים ואסורים בנכס: פירוט ברור של מה מותר ומה אסור לשוכר לעשות בנכס.
3. קביעת ערבויות ובטחונות: ניתן לדרוש ערבויות סבירות להבטחת תשלום השכירות ושמירה על הנכס.
4. הגדרת תנאים לסיום מוקדם של החוזה: פירוט הנסיבות בהן ניתן לסיים את החוזה לפני תום תקופת השכירות.

חשוב להדגיש כי כל הסעיפים הללו צריכים להיות סבירים ומאוזנים, ולא לפגוע בזכויות הבסיסיות של השוכר כפי שמוגדרות בחוק.

לסיכום, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לניסוח חוזה שכירות תקין ומאוזן, אשר מגן על האינטרסים של שני הצדדים תוך עמידה בדרישות החוק.

פסקי דין רלוונטיים לנושא ביטול חוק השכירות והשאילה בחוזה שכירות – 5 פסקי דין

1. ע”א 4893/14 זועבי נ’ מדינת ישראל – תוקף סעיף המתנה על חוק השכירות והשאילה

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת תוקפו של סעיף בחוזה שכירות המתנה על הוראות חוק השכירות והשאילה. בית המשפט קבע כי לא ניתן להתנות על הוראות קוגנטיות בחוק, ובפרט על עקרון תום הלב. נפסק כי סעיף המנסה לבטל את תחולת החוק כולו הוא בטל ומבוטל.

פסק דין זה מדגיש את חשיבות ההכרה בהוראות הקוגנטיות של החוק ומחזק את הטענה כי לא ניתן לבטל את החוק בכללותו בחוזה שכירות. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ת”א (שלום ת”א) 29478-03-16 לוי נ’ כהן – תנאי מקפח בחוזה שכירות

בפסק דין זה דן בית משפט השלום בתל אביב בתוקפו של סעיף בחוזה שכירות הקובע כי “בכל מחלוקת פרשנית תחול הפרשנות לטובת המשכיר”. בית המשפט קבע כי סעיף זה מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד ולכן בטל.

פסק דין זה מדגים את הבעייתיות בניסיון לעקוף את הוראות החוק באמצעות סעיפים מקפחים בחוזה. הוא מחזק את הטענה כי יש לשמור על איזון בין זכויות הצדדים בחוזה שכירות. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ע”א 3295/13 גרינברג נ’ מור – תחולת עקרון תום הלב בחוזה שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בחשיבות עקרון תום הלב בחוזה שכירות. נקבע כי עקרון זה חל על כל שלבי ההתקשרות החוזית, ולא ניתן להתנות עליו גם אם נכתב אחרת בחוזה.

פסק דין זה מדגיש את מרכזיותו של עקרון תום הלב בדיני חוזים בכלל ובחוזי שכירות בפרט. הוא מחזק את הטענה כי לא ניתן לבטל עקרונות יסוד אלו באמצעות סעיפים בחוזה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת”א (מחוזי חי’) 1257-09 אלון נ’ שמעוני – הגנת השוכר בחוק השכירות והשאילה

בפסק דין זה דן בית המשפט המחוזי בחיפה בחשיבות ההגנה על השוכר הקבועה בחוק השכירות והשאילה. נקבע כי הוראות החוק המגנות על השוכר הן קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן בחוזה.

פסק דין זה מדגיש את תכליתו של החוק בהגנה על השוכר ומחזק את הטענה כי לא ניתן לבטל הגנות אלו באמצעות סעיפים בחוזה. הוא מדגים את החשיבות של שמירה על האיזון בין הצדדים. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. רע”א 1185/97 יורשי מילגרום נ’ מרכז משען – איזון אינטרסים בחוזה שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בחשיבות האיזון בין האינטרסים של הצדדים בחוזה שכירות. נקבע כי יש לפרש את החוזה באופן שמאזן בין זכויות וחובות הצדדים, וכי לא ניתן לבטל איזון זה באמצעות סעיפים חד צדדיים.

פסק דין זה מדגיש את חשיבות האיזון בין הצדדים בחוזה שכירות ומחזק את הטענה כי לא ניתן לבטל את תכליתו של חוק השכירות והשאילה ביצירת איזון זה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע בסוגיות הקשורות לביטול חוק השכירות והשאילה בחוזה שכירות?

במשרדנו, אנו מבינים את המורכבות והרגישות הכרוכות בניסוח חוזי שכירות. אנו מציעים ייעוץ משפטי מקיף בנושאים הבאים:

1. השלכות משפטיות של ניסיון לבטל את החוק:

אנו מסבירים ללקוחותינו את הסיכונים הכרוכים בהכללת סעיפים המנסים לבטל את חוק השכירות והשאילה. נבהיר כיצד סעיפים כאלה עלולים להיחשב כבטלים ולהשפיע לרעה על תוקף החוזה כולו. נציע חלופות חוקיות להגנה על האינטרסים של הצדדים.

2. מקרים חריגים והתניות מותרות:

נסביר מתי ובאילו תנאים בתי המשפט עשויים להכיר בתוקפן של התניות מסוימות על החוק. נבחן יחד את הנסיבות הספציפיות של כל מקרה ונייעץ האם וכיצד ניתן לנסח סעיפים שיעמדו במבחן המשפטי.

3. ניסוח חוזה שכירות מאוזן ותקף:

נסייע בניסוח חוזה שכירות המגן על האינטרסים של שני הצדדים תוך עמידה בדרישות החוק. נכלול סעיפים חשובים כגון תנאי תשלום, אחריות לתיקונים, וזכויות וחובות הצדדים, תוך הקפדה על איזון ותקפות משפטית.

חשוב לזכור כי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, נועד להגן על זכויות השוכר והמשכיר כאחד. בפסיקה כמו ע”א 6370/00 קל בנין בע”מ נ’ ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע”מ, נקבע כי “יש לפרש את הוראות החוק באופן המגשים את תכליתו – הגנה על זכויות הצדדים תוך יצירת איזון ביניהם”.

במשרדנו, אנו מתמחים בדיני מקרקעין ושכירות ונשמח לסייע לכם בניסוח חוזה שכירות תקף, הוגן ומאוזן, התואם את צרכיכם הייחודיים תוך עמידה בדרישות החוק.