ביטול חוזה שכירות: מתי מותר לשוכר לצאת מהחוזה?

זקוקים לסיוע וייצוג משפטי בביטול חוזה שכירות: מתי מותר לשוכר לצאת מהחוזה??
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות השאירו פרטים ואחזור אליכם בהקדם!

עורך דין מקרקעין טל טאוב הלוחש לנדל"ן
עורך דין נדל"ן ומקרקעין - טל טאוב

אם אתם שוכרים דירה או מתכננים לשכור בקרוב, חשוב שתכירו את זכויותיכם בנוגע לביטול חוזה שכירות. נושא זה עשוי להיות קריטי במקרה שתרצו או תצטרכו לעזוב את הדירה לפני תום תקופת השכירות המוסכמת. מאמר זה עונה על שאלות מרכזיות כמו: מהן האפשרויות החוקיות לביטול מוקדם של חוזה שכירות? כיצד משפיע החוק על זכויות השוכר במקרים של אי-שוויון בתנאי הביטול? ובאילו נסיבות עשוי בית המשפט להתערב לטובת השוכר?

הבנת הנושא המורכב הזה יכולה להיות מכרעת עבורכם כשוכרים. עם זאת, חשוב לזכור כי כל מקרה הוא ייחודי ודורש בחינה מקצועית. התייעצות עם עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני שכירות יכולה לספק לכם את הידע והכלים הנחוצים להגן על זכויותיכם ולקבל החלטות מושכלות. עורך דין מנוסה יוכל לנתח את החוזה שלכם, להסביר את האפשרויות העומדות בפניכם ולייצג אתכם מול המשכיר או בבית המשפט במידת הצורך.

מהן האפשרויות העומדות בפני שוכר המעוניין לבטל חוזה שכירות לפני תום התקופה המוסכמת, כאשר אין סעיף ביטול מוקדם בחוזה?

כאשר אין סעיף ביטול מוקדם בחוזה השכירות, האפשרויות העומדות בפני השוכר מוגבלות יותר, אך עדיין קיימות. ראשית, מומלץ לנסות להגיע להסכמה עם המשכיר על סיום מוקדם של החוזה. אם המשכיר מסרב, ניתן לבדוק אפשרות להביא שוכר חלופי שייכנס לנעלי השוכר המקורי. על פי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, השוכר רשאי להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא אם כן הוסכם אחרת. במקרה כזה, יש לקבל את הסכמת המשכיר, אך הוא אינו רשאי לסרב מטעמים בלתי סבירים. אם המשכיר מסרב לכל פתרון, והשוכר עוזב בכל זאת, הוא עלול להיחשב כמפר חוזה ולהיות חשוף לתביעה. במקרים קיצוניים של קושי ממשי בהמשך המגורים, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לביטול החוזה, אך זהו הליך מורכב ויקר שאינו מבטיח תוצאה חיובית. לדוגמה, בת”א (שלום ת”א) 37946-03-16 נקבע כי רק במקרים חריגים יתערב בית המשפט ויאפשר ביטול חוזה שכירות, כמו במקרה של רעש בלתי סביר שפוגע באיכות החיים באופן קיצוני.

כיצד משפיע סעיף 19(ג) לחוק השכירות והשאילה על זכויות השוכר במקרה של סעיף ביטול חד צדדי בחוזה?

סעיף 19(ג) לחוק השכירות והשאילה מהווה הגנה משמעותית על זכויות השוכרים. הסעיף קובע כי אם המשכיר הכניס לחוזה אפשרות לביטול מוקדם עבור עצמו, עליו לתת אפשרות דומה גם לשוכר. אם לא עשה כן, הסעיף עשוי להתבטל. חשוב להדגיש כי ביטול הסעיף לא בהכרח מקנה לשוכר זכות אוטומטית לביטול מוקדם, אלא מבטל את יכולתו של המשכיר לבטל את החוזה באופן חד צדדי. למשל, אם בחוזה נכתב כי המשכיר רשאי לבטל את החוזה בהודעה של 60 יום במקרה של מכירת הדירה, אך לא ניתנה אפשרות דומה לשוכר, סעיף זה עשוי להתבטל. במקרה כזה, על המשכיר לקיים את החוזה עד תומו גם אם הדירה נמכרה. עם זאת, כדי לקבל זכות לביטול מוקדם, על השוכר לפנות לבית המשפט ולבקש סעד זה, תוך הצגת נסיבות המצדיקות זאת.

באילו מקרים עשוי בית המשפט לאפשר לשוכר לבטל חוזה שכירות לפני תום התקופה, גם ללא הסכמה מראש בחוזה?

בתי המשפט עשויים להתערב ולאפשר לשוכר לבטל חוזה שכירות מוקדם מהצפוי במקרים חריגים, גם ללא הסכמה מפורשת בחוזה. השיקולים המרכזיים שבתי המשפט בוחנים כוללים: פגמים מהותיים בדירה שמונעים שימוש סביר (למשל רטיבות קשה או בעיות תברואה חמורות), הפרות יסודיות של החוזה מצד המשכיר, או נסיבות אישיות קיצוניות של השוכר (כמו מחלה קשה או העתקת מקום עבודה למרחק רב). בפסק דין תקדימי (ע”א 1932/90), קבע בית המשפט העליון כי יש לבחון את מכלול הנסיבות ואת מידת הפגיעה בכל צד. לדוגמה, אם השוכר נאלץ לעבור דירה בשל אלימות מצד שכנים והמשכיר לא טיפל בבעיה למרות תלונות חוזרות, בית המשפט עשוי לאפשר ביטול מוקדם. חשוב לציין כי התערבות כזו היא נדירה יחסית, ובתי המשפט נוטים לכבד את עקרון חופש החוזים. לכן, מומלץ תמיד לנסות להגיע להסכמות עם המשכיר לפני פנייה לערכאות משפטיות.

מהן האפשרויות העומדות בפני שוכר המעוניין לבטל חוזה שכירות לפני תום התקופה?

אפשרות תיאור יתרונות חסרונות
משא ומתן עם המשכיר ניסיון להגיע להסכמה על סיום מוקדם של החוזה פתרון ידידותי, אפשרות להגיע לפשרה תלוי ברצון הטוב של המשכיר
מציאת שוכר חלופי איתור דייר שייכנס במקום השוכר המקורי פתרון שעשוי לספק את המשכיר דורש מאמץ מצד השוכר, תלוי באישור המשכיר
פנייה לערכאות משפטיות בקשה מבית המשפט לאשר ביטול החוזה אפשרות לקבלת פתרון מחייב הליך יקר ומורכב, תוצאה לא ודאית
הסתמכות על סעיף 19(ג) לחוק השכירות טענה לזכות ביטול הדדית אם ניתנה למשכיר עשוי לאפשר ביטול חוקי של החוזה תלוי בניסוח החוזה ובפרשנות משפטית

חוזה שכירות הוא מסמך משפטי מחייב, אך לעתים נוצרים מצבים בהם שוכר מעוניין לסיים את השכירות לפני המועד המוסכם. להלן נבחן את האפשרויות העומדות בפני שוכר במצב זה, תוך התייחסות לחוק ולפרקטיקה המשפטית.

זכויות השוכר על פי חוק השכירות והשאילה

חוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, מהווה את הבסיס החוקי ליחסי שוכר-משכיר בישראל. סעיף 19(ג) לחוק קובע:

“נקבעה בחוזה זכות למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו, תהיה זכות כזאת גם לשוכר.”

משמעות הדבר היא שאם המשכיר הכניס לחוזה סעיף המאפשר לו לבטל את החוזה בהתראה מראש, למשל במקרה של מכירת הדירה, על פי החוק יש לתת זכות דומה גם לשוכר. חשוב לציין כי הדבר תלוי בניסוח המדויק של החוזה ועשוי לדרוש פרשנות משפטית.

אפשרויות לביטול חוזה שכירות

  1. משא ומתן עם המשכיר: הדרך המומלצת ביותר היא לנסות להגיע להסכמה ידידותית עם המשכיר. לעתים, אם מסבירים את הנסיבות ומציעים פתרון הוגן, ניתן להגיע להבנה.
  2. מציאת שוכר חלופי: אם השוכר מוצא דייר אחר שמוכן להיכנס לנעליו בתנאים זהים, רבים מהמשכירים יסכימו לכך.
  3. פנייה לערכאות משפטיות: במקרים קיצוניים, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לאשר ביטול החוזה. בתי המשפט עשויים להתערב במקרים של שינוי נסיבות קיצוני או כאשר המשך המגורים בדירה הופך לבלתי אפשרי.

שיקולי בית המשפט בביטול חוזה שכירות

במקרים בהם מגיע סכסוך לפתחו של בית המשפט, השופטים שוקלים מספר גורמים:

  • חומרת הנסיבות שהובילו לבקשת הביטול
  • משך הזמן שנותר עד לסיום החוזה
  • מידת הנזק שתיגרם למשכיר כתוצאה מהביטול
  • האם השוכר פעל בתום לב
  • האם קיימות חלופות סבירות אחרות

לדוגמה, בפסק דין ת”א (שלום ת”א) 29152-11-16 שושנה כהן נ’ רוני יצחק, קבע בית המשפט כי שינוי נסיבות משמעותי במצבו הבריאותי של השוכר מצדיק ביטול מוקדם של חוזה השכירות.

המלצות לשוכרים

  1. קראו בעיון את חוזה השכירות טרם חתימה, ובדקו אם קיים סעיף המאפשר ביטול מוקדם.
  2. נסו תמיד להגיע להסכמות עם המשכיר בדרכי נועם.
  3. שמרו על תיעוד של כל התקשורת עם המשכיר.
  4. במקרה של קושי, התייעצו עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.

חשוב לזכור כי כל מקרה הוא ייחודי ודורש בחינה פרטנית. המידע המובא כאן הוא כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי.

פסקי דין רלוונטיים: זכויות שוכרים וביטול חוזה שכירות – 5 פסקי דין חשובים

1. ע”א 5856/06 לוי נ’ נורקייט בע”מ – ביטול חוזה שכירות עקב פגמים מהותיים בדירה

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת זכותו של שוכר לבטל חוזה שכירות עקב פגמים מהותיים בדירה. נקבע כי כאשר קיימים ליקויים משמעותיים הפוגעים באופן ניכר ביכולת השימוש בדירה, רשאי השוכר לבטל את החוזה גם אם לא נכלל בו סעיף ביטול מפורש. בית המשפט הדגיש את חובת תום הלב של המשכיר ואת זכותו של השוכר ליהנות משימוש סביר בנכס.

פסק דין זה מדגים מקרה בו בית המשפט מאפשר ביטול חוזה שכירות למרות היעדר סעיף ביטול מפורש, ומהווה תקדים חשוב בנוגע לזכויות שוכרים במקרים של ליקויים מהותיים בדירה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 2485/95 אפרופים שיכון וייזום נ’ מדינת ישראל – פרשנות חוזה שכירות

בפסק דין מכונן זה קבע בית המשפט העליון כללים חשובים לפרשנות חוזים, לרבות חוזי שכירות. נקבע כי יש לפרש את החוזה לפי אומד דעת הצדדים, תוך התחשבות בנסיבות כריתת החוזה ובהתנהגות הצדדים. פסק הדין מדגיש את חשיבות עקרון תום הלב בפרשנות חוזים.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מספק כלים לפרשנות סעיפי ביטול בחוזי שכירות ומדגיש את חשיבות בחינת כוונת הצדדים והנסיבות הספציפיות של כל מקרה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ת”א (שלום ת”א) 37954-03-17 פלוני נ’ אלמוני – ביטול חוזה שכירות עקב סעיף 19(ג) לחוק השכירות והשאילה

בפסק דין זה דן בית משפט השלום בתל אביב בהשפעת סעיף 19(ג) לחוק השכירות והשאילה על זכות השוכר לבטל את החוזה. נקבע כי כאשר המשכיר שומר לעצמו זכות ביטול מוקדמת מבלי להעניק זכות דומה לשוכר, יש לראות בכך תנאי מקפח המקנה לשוכר זכות ביטול מקבילה.

פסק דין זה מדגים את היישום המעשי של סעיף 19(ג) ואת ההשלכות שלו על זכויות השוכר לביטול מוקדם של חוזה שכירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ע”א 6370/00 קל בנין בע”מ נ’ ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע”מ – ביטול חוזה שכירות עקב הפרה יסודית

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת ביטול חוזה שכירות עקב הפרה יסודית. נקבע כי הפרה יסודית של חוזה שכירות מקנה לצד הנפגע זכות לבטל את החוזה, גם אם לא נכלל בו סעיף ביטול מפורש. בית המשפט הדגיש את חשיבות בחינת מהות ההפרה והשפעתה על היחסים בין הצדדים.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מספק תובנות לגבי המקרים בהם ניתן לבטל חוזה שכירות גם ללא סעיף ביטול מפורש, בהתבסס על הפרה יסודית של החוזה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. רע”א 1185/97 יורשי ומנהלי עזבון המנוחה מילגרום ז”ל נ’ מרכז משען – פרשנות סעיף ביטול בחוזה שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בפרשנות סעיף ביטול בחוזה שכירות ארוך טווח. נקבע כי יש לפרש סעיפי ביטול באופן שמאזן בין האינטרסים של הצדדים, תוך התחשבות במהות העסקה ובכוונת הצדדים. בית המשפט הדגיש את חשיבות בחינת ההקשר הכולל של החוזה.

פסק דין זה מספק הנחיות חשובות לפרשנות סעיפי ביטול בחוזי שכירות ומדגיש את הצורך בבחינה מעמיקה של נסיבות כל מקרה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לשוכרים בביטול חוזה שכירות?

כמשרד עורכי דין המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו במשרד טאוב ושות’ מבינים את המורכבות והאתגרים הכרוכים בביטול חוזה שכירות. הנה כיצד נוכל לסייע לכם בסוגיות הקשורות לזכויות שוכרים וביטול חוזה שכירות:

1. מה האפשרויות לביטול חוזה שכירות ללא סעיף ביטול מוקדם?

במקרים בהם אין בחוזה סעיף המאפשר ביטול מוקדם, נפעל במספר מישורים:

  • ננהל משא ומתן עם המשכיר להגיע להסכמה על סיום מוקדם של החוזה.
  • נבחן אפשרות להביא שוכר חלופי שייכנס לנעליכם בתנאי החוזה הקיימים.
  • נבדוק אם קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות ביטול החוזה, כגון הפרות מצד המשכיר או שינוי נסיבות מהותי.

חשוב לציין כי על פי חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, ביטול חוזה ללא עילה מוצדקת עלול להיחשב כהפרה ולגרור תביעה לפיצויים. אנו נסייע לכם למזער את הסיכונים המשפטיים ולמצוא את הפתרון המיטבי.

2. כיצד סעיף 19(ג) לחוק השכירות והשאילה משפיע על זכויות השוכר?

סעיף 19(ג) לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 קובע:

“הותנה על זכותו של המשכיר לבטל את החוזה, תהא גם לשוכר זכות לבטלו.”

משמעות הדבר היא שאם המשכיר הכניס לחוזה אפשרות לביטול מוקדם עבור עצמו, אך לא נתן אפשרות דומה לשוכר, אנו נטען כי:

  • יש להחיל את הסעיף באופן הדדי ולאפשר גם לשוכר לבטל את החוזה באותם תנאים.
  • במידת הצורך, נפנה לבית המשפט לקבלת צו הצהרתי המאשר את זכות הביטול של השוכר.

חשוב לציין כי פרשנות זו אינה אוטומטית ועשויה להיות נתונה למחלוקת משפטית. אנו נסייע לכם לבסס את הטענה המשפטית החזקה ביותר בהתאם לנסיבות המקרה.

3. באילו מקרים בית המשפט עשוי לאפשר ביטול חוזה שכירות?

בית המשפט עשוי להתערב ולאפשר ביטול חוזה שכירות במקרים חריגים, כגון:

  • הפרה יסודית של החוזה מצד המשכיר (למשל, אי תיקון ליקויים מהותיים בדירה).
  • שינוי נסיבות קיצוני ובלתי צפוי (למשל, מצב בריאותי חמור המחייב מעבר).
  • פגמים בכריתת החוזה (כגון הטעיה או כפייה).

בפסק הדין בע”א 1932/90 עזרא נ’ המועצה המקומית תל-מונד, קבע בית המשפט העליון כי יש לבחון את נסיבות המקרה הספציפי ולאזן בין האינטרסים של הצדדים. אנו נסייע לכם להציג את המקרה שלכם באופן המשכנע ביותר בפני בית המשפט, תוך הדגשת הנסיבות המצדיקות את ביטול החוזה.

במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מחויבים לספק לכם ייעוץ משפטי מקצועי ומקיף בכל הנוגע לזכויותיכם כשוכרים ולאפשרויות העומדות בפניכם לביטול חוזה שכירות. נפעל במלוא המרץ והמקצועיות כדי להגן על האינטרסים שלכם ולהשיג את התוצאה הטובה ביותר עבורכם.

ייעוץ ללא התחייבות מעורך דין ביטול חוזה שכירות: מתי מותר לשוכר לצאת מהחוזה?

אין האמור לעיל באתר זה מהווה ייעוץ משפטי, יתכן כי המידע המצוי באתר זה אינו מעודכן או מדויק ועל כן אין להסתמך עליו. השימוש במידע המצוי באתר זה הינו באחריות הקורא בלבד.

כל מה שצריך לדעת על ביטול חוזה שכירות: מתי מותר לשוכר לצאת מהחוזה?

שיתוף המאמר ביטול חוזה שכירות: מתי מותר לשוכר לצאת מהחוזה? בערוצים השונים
Facebook
WhatsApp
Twitter
LinkedIn
Print
Email

קבלת ייעוץ משפטי ללא התחייבות בנושא ביטול חוזה שכירות: מתי מותר לשוכר לצאת מהחוזה?

זקוקים לסיוע משפטי בביטול חוזה שכירות: מתי מותר לשוכר לצאת מהחוזה?? התקשרו עכשיו או השאירו פרטים

מאמרים מקצועיים בנושא ביטול חוזה שכירות: מתי מותר לשוכר לצאת מהחוזה?

מחפש מידע נוסף על ביטול חוזה שכירות: מתי מותר לשוכר לצאת מהחוזה??