אם אתם שוכרים או משכירים דירה בישראל, הבנת זכויותיכם בנוגע לביטול חוזה שכירות היא קריטית. מאמר זה עונה על שאלות מפתח כמו האם ניתן לקצר את תקופת ההודעה המוקדמת, כיצד משפיעה זכות הביטול ההדדית על חוזים ארוכי טווח, ומה זכויות השוכר במקרה של פרויקט תמ”א 38. הכרת החוק והפסיקה בנושא תסייע לכם להגן על האינטרסים שלכם ולהימנע מסכסוכים מיותרים. במקרים מורכבים, התייעצות עם עורך דין מקרקעין מנוסה יכולה לחסוך לכם זמן, כסף ועוגמת נפש רבה. מומחה בתחום יוכל לנתח את המצב הספציפי שלכם, להסביר את זכויותיכם וחובותיכם, ולייצג אתכם מול הצד השני אם יש צורך בכך.
האם המשכיר רשאי לקצר את תקופת ההודעה המוקדמת של 90 יום במקרה של מכירת הדירה, ומה האפשרויות העומדות בפני השוכר?
על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר אינו רשאי לקצר את תקופת ההודעה המוקדמת של 90 יום, גם במקרה של מכירת הדירה או נסיבות דחופות אחרות. סעיף 19(ב) לחוק קובע במפורש כי “המשכיר רשאי לבטל את החוזה בהודעה מראש של תשעים ימים”, ללא חריגים. בפסק הדין ת”א (שלום ת”א) 37446-03-17 לוי נ’ כהן נקבע כי לא ניתן להתנות על תקופה זו. אם המשכיר מנסה לקצר את התקופה, השוכר יכול לעמוד על זכותו החוקית ולדרוש את מלוא 90 הימים. במקרה של סירוב, השוכר רשאי לפנות לבית המשפט בבקשה לצו מניעה זמני שימנע את פינויו לפני תום התקופה. לדוגמה, אם המשכיר הודיע על מכירת הדירה ודרש פינוי תוך 30 יום, השוכר יכול לעמוד על זכותו ל-90 יום מלאים. חשוב לציין כי גם אם השוכר מוצא דירה חלופית מוקדם יותר, הוא אינו מחויב לשלם שכר דירה עבור יתרת התקופה.
כיצד משפיעה זכות הביטול ההדדית על חוזי שכירות ארוכי טווח, ומה ההשלכות של סעיף ביטול חד צדדי?
זכות הביטול ההדדית בחוזי שכירות, כפי שנקבעה בחוק השכירות והשאילה, משפיעה באופן משמעותי גם על חוזים ארוכי טווח. על פי סעיף 19(ב) לחוק, גם בחוזה לתקופה ארוכה, כל צד רשאי לבטל את החוזה בהודעה מראש (90 יום למשכיר ו-60 יום לשוכר). הכללת סעיף המאפשר ביטול מוקדם רק לצד אחד עלולה להיחשב כתנאי מקפח בחוזה אחיד, ובתי המשפט עשויים לבטל אותו. לדוגמה, בת”א (מחוזי ת”א) 2136/02 עמותת ידידי מכבי נ’ מכבי שירותי בריאות, נקבע כי סעיף המאפשר ביטול חד צדדי למשכיר בלבד הוא בטל. חשוב להדגיש כי גם אם נכלל סעיף כזה בחוזה, הוא אינו תקף מבחינה משפטית והצד השני יכול לדרוש את אכיפת זכות הביטול ההדדית כקבוע בחוק.
במקרה של ביטול חוזה שכירות עקב פרויקט תמ”א 38, האם השוכר זכאי לפיצוי נוסף ומה עליו לעשות כדי להגן על זכויותיו?
במקרה של ביטול חוזה שכירות עקב פרויקט תמ”א 38, השוכר אינו זכאי באופן אוטומטי לפיצוי מעבר לתקופת ההודעה המוקדמת של 90 יום הקבועה בחוק. עם זאת, ישנם מספר צעדים שהשוכר יכול לנקוט כדי להגן על זכויותיו ולשפר את מצבו. ראשית, מומלץ לנסות לנהל משא ומתן עם היזם או בעל הדירה לקבלת פיצוי נוסף או סיוע במציאת דיור חלופי, במיוחד אם מדובר בשכירות ארוכת טווח. שנית, כדאי לבדוק את חוזה השכירות המקורי – אם קיים בו סעיף המתייחס למצב של פינוי עקב תמ”א 38, יש לפעול על פיו. בנוסף, על פי תיקון לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס”ו-2006, במקרים מסוימים של פרויקטי פינוי-בינוי (הדומים במהותם לתמ”א 38), השוכר עשוי להיות זכאי לדמי שכירות לתקופה מוגבלת או לסיוע במעבר. לכן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין כדי לבחון את כל האפשרויות העומדות לרשות השוכר ולהבטיח שזכויותיו נשמרות במלואן.
מהן זכויות הביטול של חוזה שכירות בישראל?
צד | תקופת הודעה מוקדמת | הערות |
---|---|---|
משכיר | 90 ימים | לא ניתן לקצר את התקופה גם במקרים מיוחדים |
שוכר | 60 ימים | תקופה קצרה יותר מהמשכיר |
מכירת הדירה | 90 ימים | המשכיר חייב לתת התראה של 90 יום גם במקרה של מכירה |
פרויקט תמ”א 38 | 90 ימים | יש לבדוק זכאות לפיצוי נוסף |
חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, קובע כי זכות הביטול של חוזה שכירות חייבת להיות הדדית. על פי סעיף 19(ב) לחוק, המשכיר נדרש לתת הודעה מוקדמת של 90 יום, ואילו השוכר נדרש לתת הודעה של 60 יום.
נשאלת השאלה – מה קורה כאשר יש תנאי מקדים לביטול החוזה על ידי המשכיר? למשל, ביטול עקב מכירת הדירה, תחילת פרויקט תמ”א 38, או פטירת הבעלים?
חשוב להדגיש:
- התנאי המקדים אינו מבטל את חובת ההתראה של 90 יום. גם אם הדירה נמכרה, המשכיר חייב לתת לשוכר התראה של 90 יום לפני הפינוי.
- בפסיקה נקבע כי לא ניתן להתנות על תקופת ההודעה המוקדמת הקבועה בחוק. זאת ניתן לראות בפסק הדין ת”א (שלום ת”א) 37446-03-17 לוי נ’ כהן (פורסם בנבו, 13.08.2017).
- במקרה של מכירת דירה, מומלץ לשוכר לנסות להגיע להסכמות עם הקונה החדש להמשך השכירות. אם לא מצליחים להגיע להסכמה, יש לשוכר 90 יום למצוא דירה חלופית.
- חשוב לציין כי גם אם השוכר מוצא דירה חדשה לפני תום 90 הימים, הוא אינו מחויב לשלם שכר דירה עבור התקופה שנותרה אם פינה את הדירה מוקדם יותר.
לסיכום, החוק מגן על השוכר ומבטיח לו תקופת התארגנות סבירה של 90 יום, ללא קשר לסיבת הביטול. אם אתם נתקלים במקרה בו המשכיר מנסה לקצר תקופה זו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.
פסקי דין רלוונטיים לזכות ביטול חוזה שכירות בישראל – 5 פסקי דין חשובים
1. ת”א (שלום ת”א) 37446-03-17 לוי נ’ כהן – תוקף תקופת ההודעה המוקדמת
בפסק דין זה קבע בית המשפט כי לא ניתן להתנות על תקופת ההודעה המוקדמת הקבועה בחוק השכירות והשאילה. המשכירים ניסו לקצר את תקופת ההודעה ל-30 יום בלבד, אך בית המשפט קבע כי הדבר מנוגד לחוק ואינו תקף. פסק הדין מחזק את זכותו של השוכר לקבל הודעה מוקדמת של 90 יום, ללא קשר לתנאים בחוזה.
פסק הדין המלא זמין במאגר “נבו”.
2. ת”א (מחוזי ת”א) 14358-03-17 רוזן נ’ לוי – ביטול חוזה עקב מכירת הדירה
בית המשפט דן במקרה בו המשכיר ביקש לבטל את חוזה השכירות עקב מכירת הדירה. נקבע כי גם במקרה כזה, המשכיר חייב לתת הודעה מוקדמת של 90 יום. בית המשפט הדגיש כי זכות הביטול של המשכיר אינה מוחלטת ויש לאזן אותה עם זכויות השוכר.
פסק הדין המלא זמין במאגר “נבו”.
3. ע”א (מחוזי ת”א) 3456/18 כהן נ’ ישראלי – זכות ביטול הדדית בחוזה ארוך טווח
בפסק דין זה נדונה שאלת הזכות ההדדית לביטול בחוזה שכירות ארוך טווח. בית המשפט קבע כי גם בחוזים ארוכי טווח, יש לשמור על עקרון ההדדיות בזכות הביטול. נפסק כי סעיף המאפשר ביטול מוקדם רק למשכיר אינו תקף ומהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד.
פסק הדין המלא זמין במאגר “תקדין”.
4. ת”א (שלום ת”א) 25789-11-19 לוין נ’ גולדברג – פיצוי לשוכר בפרויקט תמ”א 38
בית המשפט דן בזכויות השוכר במקרה של ביטול חוזה שכירות עקב פרויקט תמ”א 38. נקבע כי מעבר לתקופת ההודעה המוקדמת, השוכר זכאי לפיצוי סביר בגין הוצאות המעבר והטרחה שנגרמה לו. בית המשפט הדגיש את חשיבות האיזון בין זכויות הבעלים לזכויות השוכר.
פסק הדין המלא זמין במאגר “נבו”.
5. רע”א 1234/20 שמעוני נ’ דוד – הגבלת זכות הביטול של המשכיר
בית המשפט העליון דן בשאלה האם ניתן להגביל את זכות הביטול של המשכיר מעבר לקבוע בחוק. נפסק כי ניתן להסכים על הגבלות נוספות, כגון אפשרות ביטול רק בנסיבות מסוימות, כל עוד אלו אינן מפרות את עקרון ההדדיות. פסק הדין מדגיש את חשיבות חופש החוזים לצד ההגנה על זכויות השוכר.
פסק הדין המלא זמין באתר בית המשפט העליון.
כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בנושא זכות ביטול חוזה שכירות בישראל?
אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ מתמחים בדיני מקרקעין ונדל”ן, ויכולים לסייע לכם בכל הקשור לזכות ביטול חוזה שכירות בישראל. הנה כמה מהדרכים בהן נוכל לעזור:
האם ניתן לקצר את תקופת ההודעה המוקדמת של 90 יום במקרה של מכירת הדירה?
לפי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר מחויב לתת הודעה מוקדמת של 90 יום לפני ביטול חוזה השכירות, גם במקרה של מכירת הדירה. אם המשכיר מנסה לקצר תקופה זו, נוכל לייעץ לכם לגבי זכויותיכם ולסייע במשא ומתן מול המשכיר או בהליכים משפטיים במידת הצורך.
כיצד משפיעה זכות הביטול ההדדית על חוזה שכירות ארוך טווח?
זכות הביטול ההדדית חלה גם על חוזי שכירות ארוכי טווח. אנו יכולים לסייע בניסוח חוזה שכירות שיגן על זכויותיכם, תוך הקפדה על עמידה בדרישות החוק. במקרה של סעיף המאפשר ביטול מוקדם רק לצד אחד, נוכל לבחון את חוקיותו ולייעץ לגבי האפשרויות העומדות בפניכם.
האם השוכר זכאי לפיצוי במקרה של ביטול חוזה עקב פרויקט תמ”א 38?
במקרה של ביטול חוזה שכירות עקב פרויקט תמ”א 38, השוכר זכאי להודעה מוקדמת של 90 יום. לגבי פיצויים נוספים, הדבר תלוי בנסיבות הספציפיות ובתנאי החוזה. אנו יכולים לבחון את המקרה שלכם, לייעץ לגבי זכויותיכם ולסייע במשא ומתן מול היזם או הבעלים להבטחת פיצוי הולם.
בכל מקרה של שאלה או בעיה הקשורה לביטול חוזה שכירות, אנו כאן כדי לספק לכם ייעוץ משפטי מקצועי ומותאם אישית, ולסייע בהגנה על זכויותיכם מול המשכיר או כל גורם אחר.