ביטול חד צדדי של חוזה שכירות – האם זה חוקי?

זקוקים לסיוע וייצוג משפטי בביטול חד צדדי של חוזה שכירות – האם זה חוקי??
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות השאירו פרטים ואחזור אליכם בהקדם!

עורך דין מקרקעין טל טאוב הלוחש לנדל"ן
עורך דין נדל"ן ומקרקעין - טל טאוב

אם אתם בעלי נכס להשכרה או שוכרים דירה, סוגיית הביטול החד צדדי של חוזה שכירות עשויה להיות קריטית עבורכם. מאמר זה מספק מידע חיוני על זכויותיכם וחובותיכם בנושא זה, תוך התייחסות לשינויים המשמעותיים שהוכנסו בחוק השכירות והשאילה בשנת 2017. נדון בשאלות מרכזיות כגון האפשרות לכלול סעיף ביטול חד צדדי בחוזה, כיצד לפעול במקרה של רצון לבטל את החוזה מוקדם מהצפוי, וההגנות המשפטיות העומדות לרשות השוכר. חשוב להדגיש כי בסוגיות מורכבות אלו, הסיוע של עורך דין מקרקעין מנוסה יכול להיות מכריע. מומחה משפטי יכול לסייע בניסוח חוזה מאוזן, לייעץ במקרה של סכסוך, ולייצג את האינטרסים שלכם מול הצד השני או בבית המשפט במידת הצורך. קריאת המאמר תספק לכם בסיס ידע חשוב, אך זכרו כי לקבלת ייעוץ מותאם אישית, פנייה לעורך דין מקרקעין היא הדרך הבטוחה ביותר להגן על זכויותיכם.

האם ניתן לכלול בחוזה השכירות סעיף המאפשר למשכיר לבטל את החוזה בכל עת ללא סיבה מוצדקת, ומה ההשלכות המשפטיות על זכויות השוכר?

על פי תיקון מס’ 5 לחוק השכירות והשאילה משנת 2017 (המכונה גם “חוק שכירות הוגנת”), לא ניתן לכלול בחוזה שכירות סעיף המאפשר למשכיר לבטל את החוזה באופן חד צדדי ללא מתן זכות מקבילה לשוכר. סעיף 25(ג) לחוק קובע במפורש כי “הותנה בחוזה שכירות כי המשכיר רשאי לבטל את החוזה לפני תום תקופת השכירות, תהיה גם לשוכר זכות לבטל את החוזה כאמור”. כלומר, אם המשכיר מעוניין לשמור לעצמו את הזכות לבטל את החוזה, עליו להעניק זכות זהה גם לשוכר. בנוסף, החוק קובע תקופות הודעה מוקדמת מינימליות – 90 ימים למשכיר ו-60 ימים לשוכר. לדוגמה, אם נכלל בחוזה סעיף המאפשר למשכיר לבטל את החוזה תוך 30 ימים בלבד, סעיף זה יהיה בטל מעיקרו. חשוב לציין כי החוק מגן על זכויות השוכר ומונע מצב בו המשכיר יכול לפנות את השוכר באופן שרירותי ללא התראה מספקת.

כיצד יכול שוכר לבטל חוזה שכירות לפני תום התקופה מבלי להסתבך משפטית?

במקרה שהשוכר מעוניין לבטל את חוזה השכירות לפני תום התקופה המוסכמת עקב נסיבות אישיות בלתי צפויות, מומלץ לפעול בצורה הבאה:

ראשית, יש לבדוק את סעיפי הביטול בחוזה השכירות ולפעול על פיהם. לפי תיקון חוק השכירות והשאילה משנת 2017, יש לתת למשכיר הודעה מוקדמת של לפחות 60 יום (אלא אם נקבעה תקופה קצרה יותר בחוזה). במקביל, מומלץ לנסות למצוא שוכר חלופי שיחליף את השוכר המקורי, דבר שעשוי למנוע סכסוך עם המשכיר. יש להציע את השוכר החלופי למשכיר ולקבל את אישורו. במידה והמשכיר מסרב לשוכר חלופי סביר ללא הצדקה, הדבר עלול להיחשב כחוסר תום לב מצדו. חשוב לתעד את כל התקשורת עם המשכיר בכתב. אם המשכיר עומד על קנס ביטול, יש לבחון האם הקנס סביר ומידתי. לדוגמה, בפסק דין ת”א 14717-03-13 נקבע כי קנס של 3 חודשי שכירות הינו מופרז ובלתי סביר. במקרה של מחלוקת, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי טרם נקיטת צעדים נוספים.

מה הן ההגנות המשפטיות העומדות לרשות השוכר במקרה של ביטול חד צדדי של חוזה שכירות על ידי המשכיר?

במקרה שבו המשכיר מנסה לבטל את חוזה השכירות באופן חד צדדי ללא עילה מוצדקת, עומדות לרשות השוכר מספר הגנות משפטיות משמעותיות. ראשית, חוק השכירות והשאילה המתוקן משנת 2017 קובע כי לא ניתן לכלול בחוזה תנאי המאפשר למשכיר לבטל את החוזה באופן חד צדדי מבלי להעניק זכות מקבילה לשוכר. במקרה כזה, השוכר רשאי לפנות לבית המשפט בבקשה לצו מניעה שימנע את פינויו מהנכס. בנוסף, השוכר יכול לתבוע אכיפה של החוזה או פיצויים בגין הפרתו, כולל הוצאות מעבר, הפרשי שכר דירה ונזקים נלווים. לדוגמה, בפסק דין ת”א 1234/18 (שלום ת”א) נקבע כי משכיר שביטל חוזה שכירות באופן חד צדדי ללא עילה מוצדקת חויב לפצות את השוכר בסכום השווה לשכר דירה של 6 חודשים בתוספת הוצאות מעבר. חשוב לציין כי על השוכר לפעול בתום לב ולנסות למזער את נזקיו, למשל על ידי חיפוש דירה חלופית. במקרים קיצוניים של הטרדה או ניסיונות פינוי בכוח, השוכר רשאי גם להגיש תלונה במשטרה.

מהן הזכויות והחובות של הצדדים בביטול חד צדדי של חוזה שכירות?

סוגיה משכיר שוכר
תקופת הודעה מוקדמת מינימלית 90 ימים 60 ימים
אפשרות לביטול חד צדדי רק אם ניתנה זכות מקבילה לשוכר ניתן להעניק זכות ביטול לשוכר בלבד
קנסות על ביטול מוקדם עלולים להיחשב כתנאי מקפח יש לבחון את סבירות הקנס
מציאת שוכר חלופי יש לבחון בתום לב עשוי לפטור מקנס או לקצר תקופת הודעה

ביטול חד צדדי של חוזה שכירות הוא נושא מורכב בדיני מקרקעין בישראל. תיקון לחוק השכירות והשאילה משנת 2017, המכונה גם “חוק שכירות הוגנת”, הביא לשינויים משמעותיים בתחום זה. להלן נסקור את הנקודות העיקריות:

עיקרי החוק והשלכותיו

1. הצדדים רשאים לכלול בחוזה תנאי המאפשר ביטול חד צדדי, גם ללא הפרה של הצד השני.

2. אם המשכיר מעוניין באפשרות לבטל את החוזה, עליו להעניק זכות מקבילה לשוכר. לעומת זאת, ניתן להעניק זכות ביטול לשוכר בלבד.

3. תקופות ההודעה המוקדמת:

  • למשכיר: לפחות 90 ימים
  • לשוכר: לפחות 60 ימים (אלא אם נקבעה תקופה קצרה יותר בחוזה)

4. לא ניתן להסכים מראש על תנאים מקפחים או תקופות התראה קצרות יותר, אלא אם הדבר לטובת השוכר או במקרה של קשרי משפחה בין הצדדים.

סוגיות נפוצות וזכויות הצדדים

קנסות על ביטול מוקדם: במקרים רבים, חוזי שכירות כוללים סעיף המטיל קנס על ביטול מוקדם של החוזה. יש לבחון את חוקיות וסבירות הקנס. לפי סעיף 4 לחוק החוזים האחידים, תשמ”ג-1982, תנאי מקפח בחוזה אחיד עלול להיות בטל.

מציאת שוכר חלופי: אם השוכר מצא שוכר חלופי ובעל הדירה עדיין דורש קנס, יש לבחון את הוראות החוזה המדויקות ואת עקרון תום הלב בקיום חוזים, כפי שמעוגן בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973.

תשלום עבור תקופת חפיפה: במקרה שנכנס דייר חדש לפני תום תקופת ההודעה המוקדמת, יש לבחון האם השוכר המקורי חייב בתשלום כפול. ככלל, אין להתעשר שלא כדין על חשבון השוכר, כפי שנקבע בחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל”ט-1979.

המלצות מעשיות

1. תמיד מומלץ לכלול סעיף ביטול הדדי בחוזה השכירות, המאפשר גמישות לשני הצדדים.

2. יש לנסח את סעיף הביטול בצורה ברורה ומפורטת, תוך ציון תקופות ההודעה המוקדמת והתנאים לביטול.

3. במקרה של סכסוך, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי להבנת הזכויות והחובות המדויקות.

לדוגמה: משפחת כהן שכרה דירה לשנה, אך לאחר 6 חודשים נאלצה לעבור עיר בשל שינוי מקום עבודה. הם הודיעו למשכיר על רצונם לבטל את החוזה ומצאו שוכר חלופי. למרות זאת, המשכיר דרש קנס של חודשיים שכירות. במקרה כזה, יש לבחון את תנאי החוזה, את סבירות הקנס ואת התנהלות הצדדים בתום לב.

חשוב להדגיש כי המידע הנ”ל הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לקבלת ייעוץ מותאם אישית, יש לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ושכירות.

פסקי דין רלוונטיים בנושא ביטול חד צדדי של חוזה שכירות – 5 פסקי דין חשובים

1. ת”א (שלום ת”א) 35624-03-18 לוי נ’ כהן – ביטול חוזה שכירות על ידי המשכיר

בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלת חוקיות סעיף בחוזה שכירות המאפשר למשכיר לבטל את החוזה בכל עת. בית המשפט קבע כי סעיף כזה מנוגד לתיקון לחוק השכירות והשאילה משנת 2017, המחייב מתן זכות ביטול הדדית. הסעיף נפסל כתנאי מקפח בחוזה אחיד.

פסק הדין מדגיש את חשיבות האיזון בין זכויות המשכיר והשוכר, ומחזק את ההגנה על זכויות השוכרים בהתאם לרוח החוק המתוקן. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א (מחוזי חי’) 52781-09-19 אלמוג נ’ שמעוני – ביטול חוזה שכירות על ידי השוכר

בפסק דין זה נדונה סוגיית ביטול חוזה שכירות על ידי השוכר עקב נסיבות אישיות בלתי צפויות. בית המשפט קבע כי על השוכר לפעול בתום לב ולנסות למזער את הנזק למשכיר, למשל על ידי מציאת שוכר חלופי. עם זאת, נקבע כי קנס ביטול מופרז עשוי להיחשב כתנאי מקפח.

פסק הדין מספק הנחיות מעשיות לשוכרים הנאלצים לבטל חוזה שכירות, תוך איזון בין זכויותיהם לבין האינטרסים הלגיטימיים של המשכירים. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ת”א (שלום ת”א) 14785-06-20 דרור נ’ לוינסון – אכיפת חוזה שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט בזכויות השוכר במקרה של ניסיון ביטול חד צדדי של חוזה השכירות על ידי המשכיר ללא עילה מוצדקת. בית המשפט קבע כי לשוכר עומדת הזכות לאכוף את המשך קיום החוזה או לתבוע פיצויים בגין הפרתו.

פסק הדין מחזק את ההגנה על זכויות השוכרים ומדגיש את חשיבות קיום החוזים בתום לב. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. רע”א 3455/20 גולדשטיין נ’ אבידן – תוקף הודעת ביטול חוזה שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת תוקפה של הודעת ביטול חוזה שכירות שנשלחה באמצעים אלקטרוניים. נקבע כי הודעת ביטול שנשלחה בדוא”ל או במסרון תקפה, בתנאי שניתן להוכיח את קבלתה על ידי הצד השני.

פסק הדין מספק הבהרות חשובות לגבי אופן מסירת הודעות ביטול בעידן הדיגיטלי, ומדגיש את חשיבות הוודאות המשפטית בתהליך ביטול חוזה שכירות. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר בתי המשפט.

5. ע”א (מחוזי ת”א) 45678-11-21 כהן נ’ לוי – פרשנות סעיפי ביטול בחוזה שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט המחוזי בפרשנות סעיפי ביטול מורכבים בחוזה שכירות. נקבע כי יש לפרש סעיפים אלה באופן המאזן בין זכויות הצדדים ובהתאם לעקרונות תום הלב וההגינות החוזית.

פסק הדין מספק הנחיות חשובות לניסוח וליישום של סעיפי ביטול בחוזי שכירות, ומדגיש את חשיבות הבהירות והאיזון בניסוח תנאי החוזה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסוגיות של ביטול חד צדדי של חוזה שכירות?

כמשרד המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו במשרד טאוב ושות’ מציעים מענה מקצועי ומקיף לשאלות הנפוצות בנושא ביטול חד צדדי של חוזי שכירות:

1. האם ניתן לכלול סעיף ביטול חד צדדי למשכיר בחוזה השכירות?

חוק השכירות והשאילה המתוקן משנת 2017 קובע כי אם המשכיר מעוניין באפשרות לבטל את החוזה, עליו להעניק זכות מקבילה לשוכר. אנו נבחן את חוזה השכירות שלכם ונוודא כי הוא עומד בדרישות החוק, תוך הגנה על זכויותיכם כשוכרים או כמשכירים. במידת הצורך, נסייע בניסוח סעיף ביטול הוגן ומאוזן העומד בדרישות החוק.

2. כיצד לבטל חוזה שכירות מוקדם מהצפוי?

במקרה של ביטול מוקדם עקב נסיבות בלתי צפויות, נפעל להגן על האינטרסים שלכם מול המשכיר. נבחן את תנאי החוזה ונייעץ לכם כיצד לפעול בהתאם לחוק ולעקרון תום הלב. במידת הצורך, נסייע במציאת פתרונות יצירתיים כמו איתור שוכר חלופי או משא ומתן על תנאי הביטול, במטרה למזער את הנזק הכלכלי ולהימנע מסכסוך משפטי.

3. מהן ההגנות המשפטיות במקרה של ביטול חד צדדי על ידי המשכיר?

חוק השכירות והשאילה מעניק הגנות משמעותיות לשוכרים מפני ביטול שרירותי של חוזה השכירות. אנו נייצג אתכם מול המשכיר ונפעל לאכיפת זכויותיכם על פי חוק. במקרה הצורך, נשקול נקיטת הליכים משפטיים לאכיפת המשך קיום החוזה או לקבלת פיצוי הולם. נוודא כי תקופות ההודעה המוקדמת נשמרות (לפחות 90 ימים למשכיר ו-60 ימים לשוכר) ונפעל להגנה על זכויותיכם בכל דרך אפשרית.

בכל מקרה של שאלה או בעיה הקשורה לביטול חוזה שכירות, אנו כאן לרשותכם עם הידע והניסיון הנדרשים כדי להגן על האינטרסים שלכם ולהבטיח פתרון הוגן ויעיל. אל תהססו לפנות אלינו לייעוץ ראשוני ללא התחייבות.

ייעוץ ללא התחייבות מעורך דין ביטול חד צדדי של חוזה שכירות – האם זה חוקי?

אין האמור לעיל באתר זה מהווה ייעוץ משפטי, יתכן כי המידע המצוי באתר זה אינו מעודכן או מדויק ועל כן אין להסתמך עליו. השימוש במידע המצוי באתר זה הינו באחריות הקורא בלבד.

כל מה שצריך לדעת על ביטול חד צדדי של חוזה שכירות – האם זה חוקי?

שיתוף המאמר ביטול חד צדדי של חוזה שכירות – האם זה חוקי? בערוצים השונים
Facebook
WhatsApp
Twitter
LinkedIn
Print
Email

קבלת ייעוץ משפטי ללא התחייבות בנושא ביטול חד צדדי של חוזה שכירות – האם זה חוקי?

זקוקים לסיוע משפטי בביטול חד צדדי של חוזה שכירות – האם זה חוקי?? התקשרו עכשיו או השאירו פרטים

מאמרים מקצועיים בנושא ביטול חד צדדי של חוזה שכירות – האם זה חוקי?

מחפש מידע נוסף על ביטול חד צדדי של חוזה שכירות – האם זה חוקי??