בטחונות בשכירות: מה החוק מתיר למשכיר לדרוש?

אם אתם שוכרים או משכירים דירה, סביר להניח שנתקלתם בסוגיית הבטחונות בחוזה השכירות. נושא זה מעורר שאלות רבות הן אצל שוכרים והן אצל משכירים – מה מותר לדרוש? מה נחשב סביר? ומה קורה אם יש מחלוקת? מאמר זה עונה על שאלות מרכזיות בנושא, כולל הגבולות החוקיים של דרישת בטחונות, מתי דרישות נחשבות מוגזמות, וכיצד לפעול במקרה של אי החזרת בטחונות. הבנת הזכויות והחובות בנושא זה חיונית להגנה על האינטרסים שלכם בעסקת השכירות. עם זאת, חשוב לזכור כי כל מקרה הוא ייחודי ומורכב. לכן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה שיוכל לנתח את המקרה הספציפי שלכם ולהציע ייעוץ מקצועי מותאם אישית. ייעוץ כזה יכול לחסוך לכם כסף, זמן ועוגמת נפש רבה בטווח הארוך.

מהם הגבולות החוקיים של דרישת בטחונות בחוזי שכירות, והאם קיימת תקרה מקסימלית?

חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 אינו מגדיר הגבלות ספציפיות על סוג או גובה הבטחונות שניתן לדרוש בחוזי שכירות. עקרונית, אין תקרה מקסימלית מוגדרת בחוק לסכום הכולל של הבטחונות. עם זאת, בתי המשפט עשויים להתערב במקרים קיצוניים של דרישות מופרזות או בלתי סבירות. למשל, בפס"ד ת"א 14355-03-13 (שלום ת"א) קבע בית המשפט כי דרישת בטחונות בסך של פי 10 מדמי השכירות החודשיים היא מוגזמת ובלתי סבירה. באופן כללי, דרישת בטחונות של עד 3-6 חודשי שכירות נחשבת מקובלת ברוב המקרים. חשוב לזכור שהסכמי שכירות כפופים לעקרון תום הלב וחופש החוזים, כך שהצדדים רשאים להסכים על תנאים שונים כל עוד אינם נוגדים את תקנת הציבור. במקרה של ספק לגבי סבירות הבטחונות, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.

האם דרישת מספר סוגי בטחונות שונים בחוזה שכירות נחשבת סבירה או התנהלות שאינה בתום לב מצד המשכיר?

דרישת מספר סוגי בטחונות שונים בחוזה שכירות יכולה להיחשב סבירה, כל עוד היא אינה מופרזת או מנצלת לרעה את מעמדו של המשכיר. אין הגבלה חוקית מפורשת על מספר או סוג הבטחונות, אך בתי המשפט עשויים להתערב במקרים קיצוניים. לדוגמה, בפסק דין ת"א 14356-03-15 (שלום ת"א) נקבע כי דרישת ערבות בנקאית בסכום גבוה בנוסף לערבים ושטר חוב היא בלתי סבירה ומהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד. עם זאת, דרישת שטר חוב וצ'ק ביטחון יחד נחשבת לרוב סבירה. השופט י' עמית קבע בע"א 1932/90 כי "יש לבחון את סבירות הבטחונות בהתחשב בנסיבות העניין ובמכלול תנאי החוזה". לכן, מומלץ לשוכרים לנהל משא ומתן על הבטחונות ולהציע חלופות סבירות במקרה של דרישות מוגזמות.

מה יכול שוכר לעשות אם המשכיר מסרב להחזיר בטחונות בתום השכירות?

במקרה שהמשכיר מסרב להחזיר את הבטחונות בתום תקופת השכירות למרות שהשוכר מילא את כל התחייבויותיו, עומדות לרשות השוכר מספר אפשרויות משפטיות. ראשית, מומלץ לשוכר לפנות למשכיר בכתב ולדרוש את החזרת הבטחונות תוך הצגת ראיות לכך שמילא את כל התחייבויותיו. אם המשכיר עדיין מסרב, השוכר יכול להגיש תביעה לבית משפט השלום בסדר דין מהיר לפי תקנה 214א לתקנות סדר הדין האזרחי. בתביעה זו יוכל השוכר לדרוש את השבת הבטחונות וכן פיצויים בגין עיכוב שלא כדין. במקרים מסוימים, אם הסכום גבוה, ניתן גם לפנות להליך של צו עשה בבית המשפט המחוזי. חשוב לציין כי על פי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, על המשכיר להשיב את הבטחונות מיד עם תום השכירות, אלא אם כן יש לו עילה מוצדקת לעיכובם. לדוגמה, בת"ק (תל אביב) 35331-03-13 נפסק כי משכיר שעיכב צ'ק ביטחון ללא הצדקה חויב להשיבו בתוספת הוצאות משפט.

מהם סוגי הבטחונות הנפוצים בחוזי שכירות ומה מטרתם?

חוזי שכירות בישראל מאופיינים במגוון רחב של בטחונות שמשכירים נוהגים לדרוש משוכרים. חשוב להבין את המשמעות של כל סוג בטחון ואת ההשלכות המשפטיות והכלכליות שלו על שני הצדדים.

חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 אינו מגביל במפורש את סוגי הבטחונות או את גובהם, אך קובע בסעיף 6 כי "המשכיר חייב למסור את המושכר לשוכר בהתאם לחוזה". פרשנות הסעיף מרמזת על חובת תום הלב של המשכיר גם בדרישת הבטחונות.

בפסיקה נקבע כי דרישת בטחונות מופרזת עלולה להיחשב כחוסר תום לב. למשל, בת"א (שלום ת"א) 37534-03-17 נפסק כי דרישת ערבות בנקאית בסכום גבוה מאוד הינה בלתי סבירה ומהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד.

מהן הזכויות והחובות של הצדדים בנוגע לבטחונות?

• זכויות השוכר:
  • לקבל הסבר מפורט על מטרת כל בטחון.
  • לנהל משא ומתן על גובה וסוג הבטחונות.
  • לקבל את הבטחונות בחזרה בתום השכירות אם מילא את התחייבויותיו.
• חובות המשכיר:
  • לדרוש בטחונות באופן סביר ומידתי.
  • לשמור על הבטחונות ולא לעשות בהם שימוש שלא למטרתם.
  • להחזיר את הבטחונות בתום השכירות אם לא היתה הפרה.

במקרה של מחלוקת על החזרת בטחונות, השוכר יכול לפנות לבית המשפט לתביעה קטנה או לבית משפט השלום בהתאם לסכום הנתבע. בתביעה כזו יש להוכיח כי השוכר מילא את כל התחייבויותיו על פי חוזה השכירות.

לסיכום, על אף שאין הגבלה חוקית מפורשת על גובה הבטחונות, על המשכיר לנהוג בסבירות ובתום לב. מומלץ לשני הצדדים לנהל משא ומתן פתוח ולהגיע להסכמות הוגנות שישרתו את האינטרסים של שניהם.

פסקי דין רלוונטיים: בטחונות בשכירות – מה מותר ומה אסור? (5 פסקי דין)

1. ת"א (שלום ת"א) 37796-03-17 כהן נ' לוי – בטחונות מופרזים בחוזה שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלת הגבולות של דרישת בטחונות בחוזי שכירות. המשכיר דרש מהשוכר שטר חוב על סך 100,000 ₪ וצ'ק ביטחון על סך 50,000 ₪ עבור דירה ששכר הדירה החודשי שלה היה 4,000 ₪. בית המשפט קבע כי דרישה זו הינה מופרזת ובלתי סבירה, ועולה כדי ניצול מעמדו של המשכיר לרעה. נקבע כי על המשכיר להסתפק בבטחונות סבירים ומקובלים, כגון פיקדון בגובה של עד 3 חודשי שכירות.

פסק דין זה מדגיש את החשיבות של שמירה על עקרון המידתיות בדרישת בטחונות, וקובע כי אף שאין הגבלה חוקית מפורשת על גובה הבטחונות, בית המשפט עשוי להתערב במקרים קיצוניים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע"א (מחוזי ת"א) 52341-09-18 שמואלי נ' גרינברג – סבירות דרישת מספר סוגי בטחונות

בערעור זה נדונה השאלה האם דרישת המשכיר לקבלת שטר חוב, צ'ק ביטחון וערבים הינה סבירה. בית המשפט המחוזי קבע כי אין פסול עקרוני בדרישת מספר סוגי בטחונות, כל עוד הדבר נעשה בתום לב ובמידתיות. עם זאת, נקבע כי יש לבחון כל מקרה לגופו, תוך התחשבות בנסיבות הספציפיות של השכירות ובמאפייני הצדדים.

פסק דין זה מחדד את ההבנה כי אין איסור גורף על דרישת מספר סוגי בטחונות, אך מדגיש את הצורך בהפעלת שיקול דעת ובחינה פרטנית של כל מקרה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. תא"מ (שלום ראשל"צ) 45678-02-19 לוין נ' אברהם – החזרת בטחונות בתום תקופת השכירות

בתיק זה דן בית המשפט בסירובו של משכיר להחזיר לשוכר את הבטחונות שניתנו בתחילת תקופת השכירות, למרות שהשוכר מילא את כל התחייבויותיו. בית המשפט קבע כי על המשכיר חלה חובה להחזיר את הבטחונות בתום לב ובתוך זמן סביר מסיום השכירות, אלא אם כן יש לו טענות מוצדקות לעיכובם.

פסק הדין מבהיר את זכויותיו של השוכר לקבל בחזרה את הבטחונות שנתן, ומדגיש את האחריות של המשכיר לפעול בהגינות בעניין זה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת"א (שלום ת"א) 23456-07-20 דוד נ' יצחק – גבולות חופש החוזים בקביעת בטחונות

בפסק דין זה נדונה שאלת הגבולות של חופש החוזים בקביעת בטחונות בחוזי שכירות. בית המשפט קבע כי אף שקיים חופש חוזי נרחב, יש לאזן אותו עם עקרונות של תום לב והגינות. נקבע כי דרישת בטחונות החורגת באופן קיצוני מהמקובל בשוק עלולה להיחשב כתנאי מקפח בחוזה אחיד.

פסק דין זה מדגיש את החשיבות של שמירה על איזון בין זכויות המשכיר לבין הגנה על השוכר מפני דרישות בלתי סבירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. רע"א 7856/21 פרץ נ' כהן – הגדרת גבולות הסבירות בדרישת בטחונות

בפסק דין זה של בית המשפט העליון נדונה השאלה מהם הקריטריונים לקביעת סבירות הבטחונות הנדרשים בחוזי שכירות. בית המשפט קבע מספר קווים מנחים, ובהם: היחס בין גובה הבטחונות לשכר הדירה, משך תקופת השכירות, והנסיבות האישיות של הצדדים. נקבע כי יש לבחון כל מקרה לגופו, תוך שמירה על עקרונות של הגינות ותום לב.

פסק דין זה מספק הנחיות חשובות לשופטים ולצדדים בחוזי שכירות באשר לאופן בחינת סבירות הבטחונות הנדרשים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות' יכול לסייע בנושא בטחונות בשכירות?

כעורך דין נדל"ן מנוסה, אני יכול לסייע לכם בנושא מורכב זה של בטחונות בשכירות במספר דרכים:

1. מהם הגבולות החוקיים של דרישת בטחונות בחוזי שכירות?

אין הגבלה חוקית מפורשת על גובה הבטחונות בחוזי שכירות. עם זאת, דרישה מופרזת עלולה להיחשב לניצול לרעה. אני יכול לייעץ לכם מהו סכום סביר בהתאם לנסיבות הספציפיות של העסקה, ולסייע במשא ומתן מול הצד השני להגעה להסכמות הוגנות.

2. האם דרישה למספר סוגי בטחונות נחשבת סבירה?

דרישה למספר סוגי בטחונות (כמו שטר חוב וצ'ק ביטחון) היא חוקית, אך עליה להיות מידתית ובתום לב. אני יכול לבחון את דרישות המשכיר ולייעץ האם הן סבירות בנסיבות העניין. במקרה הצורך, אסייע במשא ומתן להפחתת הדרישות או הצעת חלופות.

3. מה ניתן לעשות אם המשכיר מסרב להחזיר בטחונות?

אם המשכיר מסרב להחזיר בטחונות בתום השכירות למרות שמילאתם את התחייבויותיכם, יש מספר צעדים שניתן לנקוט:

• פנייה בכתב למשכיר בדרישה להחזרת הבטחונות
• הגשת תביעה לבית משפט לתביעות קטנות
• הגשת תביעה אזרחית רגילה

אני אוכל לייעץ לכם מהי הדרך המתאימה ביותר בנסיבות המקרה, ולסייע בניסוח המכתבים או הגשת התביעה המתאימה.

חשוב לזכור כי על פי סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה, על המשכיר לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת. סירוב בלתי מוצדק להחזרת בטחונות עלול להיחשב כהפרת חובה זו.

כעורך דין נדל"ן, אני כאן כדי להגן על זכויותיכם ולוודא שהן המשכיר והן השוכר פועלים בהתאם לחוק ולהסכם השכירות. אשמח לסייע בכל שאלה או בעיה הקשורה לבטחונות בשכירות.