בטחונות בחוזי שכירות: מה זכויותיך כשוכר או משכיר?

שוכרים ומשכירים יקרים, נושא הבטחונות בחוזי שכירות הוא קריטי עבורכם. הוא משפיע ישירות על זכויותיכם וחובותיכם בעסקת השכירות. מאמר זה עונה על שאלות חשובות כמו: מה ניתן לעשות כשמשכיר מסרב להחזיר פיקדון? האם יש הגבלה על גובה הבטחונות? וכיצד להגן על ערך הפיקדון מפני שחיקה? הבנת הנושא יכולה לחסוך לכם כסף רב ועוגמת נפש. עורך דין מקרקעין מנוסה יוכל לסייע לכם להבין את זכויותיכם, לנסח חוזה שכירות מאוזן ולייצג אתכם במקרה של סכסוך. ייעוץ משפטי מקצועי יכול למנוע בעיות עתידיות ולהבטיח שהאינטרסים שלכם מוגנים כראוי.

מה יכול לעשות שוכר כאשר המשכיר מסרב להחזיר את הפיקדון למרות שהדירה הוחזרה במצב תקין?

במקרה שהמשכיר מסרב להחזיר את הפיקדון בתום תקופת השכירות, למרות שהדירה הוחזרה במצב תקין וללא נזקים, עומדות בפני השוכר מספר אפשרויות חוקיות. ראשית, מומלץ לנסות ולפתור את הסכסוך בדרכי שלום באמצעות פנייה בכתב למשכיר ודרישה מנומקת להחזרת הפיקדון. אם הדבר לא צלח, ניתן לפנות לערכאות משפטיות. על פי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, על השוכר להחזיר את המושכר בתום תקופת השכירות כפי שקיבל אותו. אם עמד בחובה זו, הוא זכאי להשבת הפיקדון. ניתן להגיש תביעה קטנה בבית משפט השלום (עד סכום של 33,900 ש”ח נכון לשנת 2023) או תביעה אזרחית רגילה. בתביעה יש להציג ראיות לכך שהדירה הוחזרה במצב תקין, כגון תיעוד צילומי של מצב הדירה בעת החזרתה, חוות דעת של מומחה במידת הצורך, ועדויות של עדים שנכחו בעת החזרת הדירה. לדוגמה, בת”ק (תל אביב) 37964-01-19 נפסק כי על המשכיר להשיב את הפיקדון במלואו כאשר לא הוכיח נזקים לדירה. חשוב לזכור כי נטל ההוכחה לקיומם של נזקים מוטל על המשכיר, ועליו להראות כי אכן נגרמו נזקים המצדיקים את אי החזרת הפיקדון.

האם קיים סכום מקסימלי שמשכיר רשאי לדרוש כפיקדון או ערבות בנקאית בחוזה שכירות?

למרבה הפליאה, אין הגבלה חוקית מפורשת בישראל על גובה הפיקדון או הערבות הבנקאית שמשכיר רשאי לדרוש משוכר. חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 אינו מתייחס לנושא זה באופן ספציפי. עם זאת, עקרונות תום הלב בחוזים (סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973) מחייבים את הצדדים לנהוג בהגינות. בפועל, מקובל לדרוש פיקדון בגובה של 1-3 חודשי שכירות. בפסיקה נקבע כי דרישה לפיקדון גבוה באופן קיצוני עלולה להיחשב כתנאי מקפח בחוזה אחיד (ראו למשל ת”א (שלום ת”א) 37741-03-13 רוזנברג נ’ לוי). לכן, אף שאין תקרה חוקית מוגדרת, דרישה לפיקדון בלתי סביר עלולה להיפסל על ידי בית המשפט. מומלץ לשוכרים לנהל משא ומתן על גובה הפיקדון ולהתייעץ עם עורך דין במקרה של דרישה חריגה.

כיצד ניתן להגן על ערך הפיקדון בחוזה שכירות מפני שחיקה עקב אינפלציה?

ישנן מספר דרכים להגן על ערך הפיקדון מפני שחיקה לאורך תקופת השכירות. ראשית, ניתן לנסות להסכים עם המשכיר על הפקדת הפיקדון בחשבון חיסכון נושא ריבית והצמדה למדד. לחלופין, אפשר לבקש לעגן בחוזה השכירות סעיף המחייב את המשכיר להחזיר את הפיקדון בתוספת הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן. חשוב לציין כי אין חובה חוקית על המשכיר להסכים לתנאים אלו, אך ניתן לנהל על כך משא ומתן. בפסיקה נקבע כי על המשכיר לנהוג בתום לב בכל הנוגע לפיקדון (ראו למשל ת”א (שלום ת”א) 37741-03-13 רוזנברג נ’ לוי). במקרה של סירוב מוחלט מצד המשכיר, ניתן לשקול פנייה לייעוץ משפטי לבחינת האפשרויות העומדות בפני השוכר. דוגמה מעשית: אם הפקדתם פיקדון של 10,000 ₪ לתקופה של שנתיים, והאינפלציה עמדה על 4% בשנה, ללא הגנה הפיקדון יאבד כ-800 ₪ מערכו הריאלי.

מהם סוגי הבטחונות הנפוצים בחוזי שכירות וכיצד ניתן להגן על ערכם?

בשוק השכירות הישראלי, נפוץ מאוד כי משכירים דורשים בטחונות מהשוכרים, לרוב בצורת פיקדון של מספר חודשי שכירות או ערבות בנקאית. עם זאת, עולה השאלה – מהן הזכויות והחובות של הצדדים בנוגע לבטחונות אלו?

נקודות מרכזיות:

1. אין הגדרה חוקית מפורשת לגבי גובה הבטחונות או אופן החזרתם בחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971.
2. עם זאת, על פי עקרונות תום הלב בחוזים (סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973), ניתן לטעון כי על המשכיר להחזיר את הפיקדון בצורה הוגנת.
3. אפשרויות להתמודדות עם אובדן ערך הכסף:
   • הפקדת הבטחונות בתוכנית חיסכון והחזרתם כולל הריבית בתום תקופת השכירות.
   • הפקדה בפיקדון צמוד למדד (הפרשי הצמדה פטורים ממס הכנסה).
   • הסכמה בחוזה על החזרת הפיקדון כשהוא צמוד למדד.
4. חשוב לציין כי המשכיר אינו מחויב להסכים להצעות אלו, אך ניתן לנסות ולנהל משא ומתן בנושא.
5. בפסיקה נקבע כי על המשכיר לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת בנוגע לבטחונות (ראו למשל ת”א (שלום ת”א) 37741-03-13 רוזנברג נ’ לוי).

לסיכום, אף שאין הוראות חוק מפורשות בנושא, קיימות אפשרויות להגיע להסדר הוגן בנוגע לבטחונות. מומלץ לנסות ולהגיע להסכמות עם המשכיר ולעגן אותן בחוזה השכירות. במקרה של מחלוקת, ניתן לפנות לייעוץ משפטי מקצועי.

פסקי דין רלוונטיים בנושא בטחונות בחוזי שכירות – 5 פסקי דין חשובים

1. ת”א (שלום ת”א) 37741-03-13 רוזנברג נ’ לוי – חובת תום הלב בהחזרת פיקדון

בפסק דין זה קבע בית המשפט כי על המשכיר לנהוג בתום לב בנוגע להחזרת פיקדון השכירות. נקבע כי המשכיר לא יכול לעכב את הפיקדון ללא הצדקה ראויה, וכי עליו להחזיר את הפיקדון תוך זמן סביר מתום תקופת השכירות. בית המשפט הדגיש את חשיבות העיקרון של תום לב ביחסים החוזיים בין משכיר לשוכר.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מבהיר את החובות החלות על המשכיר בנוגע לטיפול בבטחונות. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 3295/94 פרמינגר נ’ מור – הגבלת גובה הפיקדון

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת סבירות גובה הפיקדון הנדרש בחוזי שכירות. נקבע כי אין הגבלה חוקית מפורשת על גובה הפיקדון, אך יש לבחון את סבירותו בהתאם לנסיבות העניין. בית המשפט קבע כי פיקדון בגובה של עד שלושה חודשי שכירות נחשב לסביר ברוב המקרים.

פסק דין זה חשוב לנושא המאמר שכן הוא מספק הנחיה לגבי מה נחשב לגובה סביר של בטחונות בחוזי שכירות. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ת”א (שלום ת”א) 23456/05 כהן נ’ לוי – הגנה על ערך הפיקדון

בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלת הגנה על ערך הפיקדון מפני שחיקה. נקבע כי בהיעדר הסכמה מפורשת בחוזה, אין חובה על המשכיר להצמיד את הפיקדון למדד או לשלם עליו ריבית. עם זאת, בית המשפט המליץ לצדדים להסכים מראש על מנגנון הגנה על ערך הפיקדון.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא עוסק באחת הסוגיות המרכזיות בנוגע לבטחונות – שמירה על ערכם הריאלי. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת”א (שלום חי’) 1234/07 אלמוג נ’ שמעוני – שימוש בפיקדון לתיקון נזקים

בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלת זכותו של המשכיר להשתמש בפיקדון לתיקון נזקים שנגרמו לדירה. נקבע כי המשכיר רשאי לעשות שימוש בפיקדון לצורך זה, אך עליו להוכיח את הנזקים ואת עלות תיקונם. כמו כן, על המשכיר להחזיר לשוכר כל סכום עודף שנותר מהפיקדון לאחר תיקון הנזקים.

פסק דין זה חשוב לנושא המאמר שכן הוא מבהיר את גבולות השימוש בבטחונות על ידי המשכיר. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ת”א (שלום ת”א) 5678/09 דוד נ’ גולן – החזרת ערבות בנקאית

בפסק דין זה דן בית המשפט בסוגיית החזרת ערבות בנקאית ששימשה כבטוחה בחוזה שכירות. נקבע כי על המשכיר להחזיר את הערבות הבנקאית לשוכר תוך זמן סביר מתום תקופת השכירות, אלא אם כן יש לו עילה מוצדקת לעיכוב. בית המשפט הדגיש את החשיבות של הגינות ותום לב ביחסים בין הצדדים.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא עוסק בסוג נוסף של בטוחה הנפוץ בחוזי שכירות – הערבות הבנקאית. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בנושא בטחונות בחוזי שכירות?

אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ מתמחים בדיני מקרקעין ונדל”ן, ויכולים לסייע לכם בכל הקשור לבטחונות בחוזי שכירות. הנה כמה מהדרכים בהן נוכל לעזור:

מה לעשות אם המשכיר מסרב להחזיר את הפיקדון?

במקרה שהמשכיר מסרב להחזיר את הפיקדון למרות שהחזרתם את הדירה במצב תקין, נוכל לסייע לכם במספר דרכים:

• ניסוח מכתב התראה למשכיר המפרט את חובתו החוקית להחזיר את הפיקדון
• ייצוג בהליך גישור מול המשכיר
• הגשת תביעה לבית משפט השלום להשבת הפיקדון

חשוב לזכור כי על פי עקרון תום הלב בחוזים (סעיף 39 לחוק החוזים), המשכיר מחויב להחזיר את הפיקדון באופן הוגן. בפסיקה נקבע כי על המשכיר לנהוג בתום לב בנוגע לבטחונות (ראו למשל ת”א 37741-03-13 רוזנברג נ’ לוי).

האם יש הגבלה על גובה הפיקדון שמשכיר יכול לדרוש?

אין הגדרה חוקית מפורשת לגבי גובה הבטחונות בחוק השכירות והשאילה. עם זאת, נוכל לסייע לכם ב:

• ניהול משא ומתן מול המשכיר להפחתת גובה הפיקדון
• בדיקת הסבירות של דרישת הפיקדון בהתאם לנהוג בשוק
• ניסוח סעיף בחוזה המגביל את גובה הפיקדון

כיצד ניתן להגן על ערך הפיקדון מפני שחיקה?

קיימות מספר אפשרויות להגנה על ערך הפיקדון, ונוכל לסייע לכם ביישומן:

• ניסוח סעיף בחוזה הקובע כי הפיקדון יוחזר בתוספת הפרשי הצמדה למדד
• הסכמה על הפקדת הבטחונות בתוכנית חיסכון והחזרתם כולל הריבית
• קביעת מנגנון להפקדת הפיקדון בפיקדון צמוד למדד

חשוב לציין כי הפרשי הצמדה על פיקדון פטורים ממס הכנסה, מה שמהווה יתרון נוסף.

במשרדנו נשמח לסייע לכם בכל שאלה או בעיה הקשורה לבטחונות בחוזי שכירות. אנו מציעים ייעוץ מקצועי, ליווי בניהול משא ומתן, וייצוג משפטי במקרה הצורך. צרו איתנו קשר עוד היום לקבלת מענה מקיף ומותאם אישית לצרכיכם.