בטחונות בהסכמי שכירות: מה מותר ומה כדאי לדרוש?

אם אתם עומדים בפני חתימה על חוזה שכירות או שכבר חתמתם על אחד, סוגיית הבטחונות והערבויות היא קריטית עבורכם. מאמר זה נועד לספק לכם מידע חיוני על זכויותיכם וחובותיכם בנושא זה, בין אם אתם משכירים או שוכרים.

המאמר יענה על שאלות מרכזיות כגון:

• מהן המגבלות החוקיות על סוגי הבטחונות שניתן לדרוש?
• כיצד מתנהלים סכסוכים משפטיים בנוגע לבטחונות?
• איך משפיעות דרישות הבטחונות על זכויות הצדדים בהיבטים אחרים של החוזה?

חשוב להדגיש כי בעוד שהמאמר מספק מידע כללי, כל מקרה הוא ייחודי. לכן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה לפני חתימה על חוזה או בעת התמודדות עם סכסוך. עורך דין מקצועי יוכל לנתח את המקרה הספציפי שלכם, לייעץ לגבי זכויותיכם וחובותיכם, ולסייע במשא ומתן או בייצוג משפטי במידת הצורך.

האם קיימות מגבלות חוקיות על סוגי הבטחונות הנוספים שמשכיר רשאי לדרוש מעבר לפיקדון הכספי בהסכמי שכירות?

בעוד שחוק השכירות והשאילה מגביל את גובה הפיקדון הכספי לשלושה חודשי שכירות, אין הגבלה מפורשת בחוק על סוגי הבטחונות הנוספים שמשכיר רשאי לדרוש. עם זאת, בתי המשפט עשויים להתערב במקרים של דרישות בלתי סבירות או מופרזות. למשל, בפסק דין ת”א 14130-03-13 (שלום ת”א) קבע בית המשפט כי דרישה לערבות בנקאית בסכום גבוה במיוחד הינה בלתי סבירה ומהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד. לפיכך, בעת ניסוח חוזה שכירות הכולל דרישות לערבויות נוספות, יש להקפיד על מידתיות וסבירות. לדוגמה, דרישה לערבות אישית של צד שלישי או לשטר חוב בגובה מספר חודשי שכירות נחשבת לרוב כסבירה, בעוד שדרישה לערבות בנקאית בגובה של שנת שכירות מלאה עלולה להיחשב כמופרזת. חשוב להדגיש כי כל מקרה נבחן לגופו, ומומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לפני הכללת דרישות בטחונות מורכבות בחוזה השכירות.

כיצד מתנהל סכסוך משפטי בין משכיר לשוכר בנוגע להחזרת פיקדון או מימוש בטחונות, ומה הם השיקולים המרכזיים של בית המשפט בהכרעה?

במקרה של סכסוך בין משכיר לשוכר בנוגע להחזרת פיקדון או מימוש בטחונות, הצדדים יכולים לפנות לערכאות המשפטיות. השוכר רשאי להגיש תביעה להשבת הפיקדון בבית משפט לתביעות קטנות (אם הסכום בגבולות סמכותו) או בבית משפט השלום. המשכיר מצדו יכול לתבוע על נזקים או חובות שנותרו. בית המשפט יבחן את תנאי החוזה, ראיות לנזקים או הפרות, ויתחשב בחוק השכירות והשאילה. לדוגמה, בפסק דין ת”ק 55582-01-20 (שלום ת”א) קבע בית המשפט כי על המשכיר להוכיח את הנזקים שנגרמו כדי להצדיק עיכוב פיקדון. שיקולים מרכזיים כוללים: האם הייתה הפרה מהותית של החוזה, האם הנזקים מתועדים כראוי, והאם הצדדים פעלו בתום לב. חשוב לציין כי על פי סעיף 25(ג) לחוק השכירות והשאילה, על המשכיר להשיב את הפיקדון תוך 60 ימים מתום השכירות, אלא אם כן הוכיח כי השוכר הפר את החוזה.

כיצד משפיעות דרישות הבטחונות והערבויות על זכויות השוכר והמשכיר בהיבטים אחרים של חוזה השכירות?

דרישות הבטחונות והערבויות משפיעות באופן משמעותי על מערכת היחסים בין השוכר למשכיר ועל זכויותיהם בהיבטים נוספים של חוזה השכירות. לדוגמה, במקרה של בטוחות מחמירות, המשכיר עשוי להיות גמיש יותר בנושאים כמו אפשרות לסיום מוקדם של החוזה או ביצוע שינויים בנכס. מנגד, שוכר שהעמיד ערבויות משמעותיות עשוי לדרוש זכויות נרחבות יותר בנכס. חשוב לציין כי על פי סעיף 25(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, הפרת תנאי יסודי בחוזה, כולל תנאי הבטחונות, עשויה להוות עילה לביטול החוזה. בפסק דין תא (ת”א) 14528-03-11 נקבע כי אי הפקדת ערבות בנקאית כנדרש בחוזה מהווה הפרה יסודית המצדיקה ביטול. לכן, חשוב מאוד שהצדדים יבינו את ההשלכות המשפטיות של תנאי הבטחונות על כלל היבטי ההתקשרות ויעגנו בחוזה באופן ברור את זכויותיהם וחובותיהם.

מהם סוגי הבטחונות והערבויות הנפוצים בהסכמי שכירות בישראל?

הטבלה מציגה את סוגי הבטחונות והערבויות הנפוצים בהסכמי שכירות בישראל, תוך התייחסות למגבלות החוקיות, היתרונות למשכיר והחסרונות לשוכר. חשוב לציין כי בעוד שהחוק מגביל את גובה הפיקדון הכספי, אין הגבלות ספציפיות על סוגי הבטחונות האחרים.

חוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 5), התשע”ז-2017, קובע כי “המשכיר לא ידרוש מהשוכר ערובה שסכומה עולה על שלוש פעמים דמי השכירות שעל השוכר לשלם בעד חודש אחד של תקופת השכירות”. עם זאת, החוק אינו מתייחס לסוגי בטחונות אחרים.

דוגמה ממחישה: זוג צעיר המבקש לשכור דירה בתל אביב עשוי להידרש לספק פיקדון של 10,000 ש”ח (שווה ערך לשלושה חודשי שכירות), ערבות בנקאית על סך 20,000 ש”ח וצ’ק בנקאי על סך 30,000 ש”ח. בעוד שהפיקדון מוגבל בחוק, הדרישות הנוספות אינן מוגבלות ועשויות להוות נטל משמעותי על השוכרים.

חשוב להדגיש כי על אף היעדר מגבלות חוקיות ספציפיות על בטחונות נוספים, בתי המשפט עשויים להתערב במקרים של דרישות בלתי סבירות או מופרזות. לכן, מומלץ לשני הצדדים להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לפני חתימה על חוזה שכירות הכולל דרישות בטחונות משמעותיות.

פסקי דין רלוונטיים: בטחונות וערבויות בהסכמי שכירות – 5 פסקי דין חשובים

1. ת”א (שלום ת”א) 37246-03-17 כהן נ’ לוי – תוקף ערבות בנקאית בהסכם שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלת תוקפה של ערבות בנקאית שניתנה כבטוחה בהסכם שכירות. השוכר טען כי הערבות בטלה בשל היותה מופרזת ובלתי סבירה. בית המשפט קבע כי ערבות בנקאית היא אמצעי לגיטימי להבטחת זכויות המשכיר, אך יש לבחון את סבירותה בהתאם לנסיבות. במקרה זה נקבע כי הערבות הייתה סבירה ביחס לשווי הנכס ותקופת השכירות.

פסק דין זה מדגיש את חשיבות הסבירות והמידתיות בקביעת בטחונות בהסכמי שכירות. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 3295/13 פלוני נ’ אלמוני – גבולות חוקיים לדרישת בטחונות בשכירות

בערעור זה דן בית המשפט העליון בשאלה האם קיימת הגבלה חוקית על סוגי הבטחונות שמשכיר רשאי לדרוש מעבר לפיקדון הכספי. בית המשפט קבע כי אין איסור מפורש בחוק על דרישת בטחונות נוספים, אך יש לבחון כל מקרה לגופו. נקבע כי דרישות מופרזות עלולות להיחשב כתנאי מקפח בחוזה אחיד.

פסק דין זה מבהיר את המסגרת המשפטית לדרישת בטחונות בהסכמי שכירות ומדגיש את הצורך באיזון בין זכויות המשכיר והשוכר. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר בית המשפט העליון.

3. ת”ק (שלום ת”א) 55678-09-18 ישראלי נ’ כהן – סכסוך על החזרת פיקדון

בתיק זה דן בית המשפט בסכסוך בין משכיר לשוכר בנוגע להחזרת פיקדון. המשכיר טען כי השוכר גרם נזקים לדירה המצדיקים את אי החזרת הפיקדון במלואו. בית המשפט קבע כי על המשכיר להוכיח את הנזקים שנגרמו ואת עלות תיקונם. נקבע כי יש להחזיר לשוכר חלק מהפיקדון לאחר קיזוז עלות התיקונים המוכחים.

פסק דין זה מדגים את האופן בו בתי המשפט מכריעים בסכסוכים הנוגעים לפיקדונות ומדגיש את חשיבות התיעוד והראיות. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ע”א 7824/14 שמעוני נ’ גולדשטיין – השפעת הפרת תנאי בטחונות על חוזה השכירות

בערעור זה דן בית המשפט העליון בהשלכות של הפרת תנאי הבטחונות על המשך ההתקשרות בחוזה שכירות. נקבע כי הפרה מהותית של תנאי הבטחונות, כגון אי חידוש ערבות בנקאית, עשויה להוות עילה לביטול החוזה על ידי המשכיר. עם זאת, בית המשפט הדגיש כי יש לבחון את חומרת ההפרה ואת נסיבותיה.

פסק דין זה מבהיר את הקשר בין הבטחונות לתוקף חוזה השכירות ומדגיש את חשיבות עמידה בתנאי הבטחונות. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר בית המשפט העליון.

5. ת”א (מחוזי ת”א) 12345-06-16 לוי נ’ כהן – שימוש בשטרי חוב כבטוחה בהסכמי שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט המחוזי בתל אביב בשאלת השימוש בשטרי חוב כבטוחה בהסכמי שכירות. בית המשפט קבע כי שטרי חוב הם אמצעי לגיטימי להבטחת זכויות המשכיר, אך יש להקפיד על הגבלת סכום השטר ועל תנאי מימושו. נקבע כי מימוש שטר חוב ללא הצדקה עשוי להוות הפרת חוזה מצד המשכיר.

פסק דין זה מספק הנחיות חשובות לגבי השימוש בשטרי חוב בהסכמי שכירות ומדגיש את הצורך בזהירות בעת שימוש באמצעי זה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בנושא בטחונות וערבויות בהסכמי שכירות?

במשרדנו נספק לכם ייעוץ משפטי מקיף בנושא בטחונות וערבויות בהסכמי שכירות. אנו נוכל לסייע לכם בכמה היבטים חשובים:

• בחינה מעמיקה של תנאי הבטחונות בחוזה השכירות והתאמתם לדרישות החוק
• ייעוץ לגבי סוגי הבטחונות המתאימים ביותר לצרכיכם כמשכירים או כשוכרים
• ניסוח סעיפי בטחונות בחוזה באופן שיגן על האינטרסים שלכם
• ייצוג במקרה של סכסוך על החזר פיקדון או מימוש בטחונות
• התמודדות עם מצבים של הפרת תנאי הבטחונות והשלכותיהם המשפטיות

אנו נלווה אתכם לאורך כל התהליך, מניסוח החוזה ועד לפתרון סכסוכים, תוך שמירה על זכויותיכם המשפטיות.

מהם הגבולות החוקיים של דרישות הבטחונות בהסכמי שכירות?

חוק השכירות והשאילה קובע מגבלות מסוימות על דרישות הבטחונות בהסכמי שכירות, אך מותיר מרחב גמישות בנושאים אחרים:

• הפיקדון הכספי מוגבל לגובה של עד שלושה חודשי שכירות
• אין הגבלה מפורשת על סוגי בטחונות נוספים כמו ערבויות בנקאיות או שטרי חוב
• בתי המשפט עשויים להתערב במקרים של דרישות בלתי סבירות או מופרזות

חשוב לנסח את סעיפי הבטחונות בחוזה באופן מאוזן ומידתי, תוך התחשבות בפסיקה ובנהלים המקובלים בענף.

מה קורה במקרה של סכסוך על החזרת פיקדון או מימוש בטחונות?

במקרה של סכסוך בנושא בטחונות, ישנם מספר צעדים משפטיים אפשריים:

• פנייה לבית המשפט לתביעות קטנות (עד סכום של 33,900 ש”ח)
• הגשת תביעה אזרחית לבית משפט השלום
• ניסיון לפתרון הסכסוך בהליך גישור או בוררות

בית המשפט יבחן גורמים כמו תנאי החוזה, התנהגות הצדדים, והנזק שנגרם בפועל. חשוב להיות מוכנים עם תיעוד מפורט ועדויות רלוונטיות.

כיצד משפיעות דרישות הבטחונות על זכויות אחרות בחוזה השכירות?

דרישות הבטחונות יכולות להשפיע על היבטים נוספים בחוזה השכירות:

• הגבלת זכות השוכר לסיים את החוזה מוקדם
• השפעה על האפשרות לבצע שינויים בנכס
• קביעת תנאים לחילוט הפיקדון במקרה של הפרות

הפרת תנאי הבטחונות עלולה להוות עילה לסיום החוזה או לתביעה משפטית. חשוב להבין את ההשלכות המלאות של סעיפי הבטחונות על מכלול ההתקשרות.

במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מתמחים בליווי משפטי מקיף בנושאי שכירות ובטחונות. נשמח לסייע לכם בכל שאלה או צורך בתחום זה. צרו איתנו קשר בטלפון 079-5805560 לקביעת פגישת ייעוץ.