אם אתם משכירים או שוקלים להשכיר נכס, נושא הבטחונות בהסכמי שכירות הוא קריטי עבורכם. בחירת הבטחונות המתאימים יכולה להגן על האינטרסים שלכם כמשכירים, אך חשוב לאזן זאת עם דרישות הוגנות מהשוכרים. מאמר זה עונה על שאלות מרכזיות בנושא, כגון:
- אילו שיקולים יש לקחת בחשבון בבחירת סוגי הבטחונות?
- מהן ההשלכות המשפטיות והפיננסיות של כל סוג בטחון?
- כיצד ניתן לממש את הבטחונות במקרה של הפרת ההסכם?
הבנת הנושא המורכב הזה היא חיונית, אך לא תמיד פשוטה. לכן, התייעצות עם עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום יכולה לספק לכם הכוונה מקצועית מותאמת אישית, ולעזור לכם להגן על זכויותיכם ביעילות. עורך דין מנוסה יוכל לנתח את המצב הספציפי שלכם, להמליץ על הבטחונות המתאימים ביותר, ולהבטיח שההסכם שלכם מנוסח באופן שמגן על האינטרסים שלכם.
מהם השיקולים החשובים ביותר למשכיר בבחירת בטחונות משוכר, ואיך לאזן בין הגנה על האינטרסים שלו לבין דרישות סבירות?
בבחירת בטחונות משוכר, על המשכיר לשקול מספר שיקולים משפטיים ומעשיים חשובים. ראשית, יש לוודא שהבטחונות הנדרשים עומדים בדרישות החוק, כמו למשל מגבלות חוק המזומן על סכומי פיקדון במזומן. שנית, חשוב להתאים את סוג וגובה הבטחונות לערך הנכס ודמי השכירות – למשל, דרישת ערבות בנקאית בגובה שנת שכירות מלאה עשויה להיחשב מוגזמת לדירה קטנה. שלישית, יש לקחת בחשבון את היכולת המעשית לממש את הבטחונות במקרה הצורך – למשל, ערבים בעלי יכולת כלכלית או צ’ק בנקאי שקל יחסית לפדות. מנגד, חשוב לזכור שדרישות מוגזמות עלולות להרתיע שוכרים פוטנציאליים טובים. לפיכך, מומלץ לשאוף לאיזון סביר – למשל, לדרוש ערב אחד או שניים, בנוסף לצ’ק ביטחון בגובה 2-3 חודשי שכירות. כך ניתן להגן על האינטרסים של המשכיר מבלי להכביד יתר על המידה על השוכר. בכל מקרה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לגבי הבטוחות המתאימות ביותר בכל מקרה ספציפי.
מהן ההשלכות המשפטיות והפיננסיות של סוגי הבטחונות השונים בהסכמי שכירות?
לכל סוג של בטוחה בהסכם שכירות יש יתרונות וחסרונות משלו. ערבים אישיים מספקים למשכיר אפשרות לפנות לצד שלישי במקרה של הפרה, אך מימוש הערבות עלול להיות מסובך. צ’ק ביטחון או ערבות בנקאית מעניקים למשכיר בטחון כספי מיידי, אך עלולים להיות יקרים לשוכר. פיקדון במזומן נותן למשכיר שליטה על הכסף, אך כפוף למגבלות חוק המזומן. לפי סעיף 2(א) לחוק לצמצום השימוש במזומן, התשע”ח-2018, עסקאות במזומן מעל 11,000 ש”ח מוגבלות. שטר חוב מאפשר הליך גבייה מהיר יחסית בהוצאה לפועל לפי סעיף 81א1 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ”ז-1967, אך דורש הליך משפטי. לדוגמה, אם שוכר לא שילם שכירות של 5,000 ש”ח לחודש, פיקדון של 10,000 ש”ח יכסה חודשיים בלבד, בעוד ששטר חוב על 60,000 ש”ח יאפשר גבייה לתקופה ארוכה יותר. חשוב לשקול את היתרונות והחסרונות של כל בטוחה בהתאם לנסיבות הספציפיות של העסקה.
כיצד משכיר יכול לממש בטוחות במקרה של הפרת הסכם שכירות על ידי השוכר?
במקרה של הפרת הסכם שכירות על ידי השוכר, המשכיר יכול לנקוט במספר צעדים למימוש הבטוחות שניתנו לו. ראשית, במקרה של ערבים, ניתן לפנות אליהם בדרישה לתשלום החוב. אם הערבים מסרבים לשלם, ניתן להגיש תביעה משפטית נגדם. לגבי צ’ק ביטחון, ניתן להפקידו בבנק ואם חוזר, להגיש תביעה על סכום הצ’ק. במקרה של פיקדון במזומן, המשכיר רשאי לקזז ממנו את הסכומים המגיעים לו. לגבי שטר חוב, ניתן לפתוח תיק בהוצאה לפועל ללא צורך בהליך משפטי מקדים. חשוב לציין כי על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, על המשכיר לתת הודעה מראש לשוכר על כוונתו לממש בטוחות. כמו כן, על פי פסיקת בית המשפט העליון בע”א 1735/95 בנק כרמל נ’ אלאלוף, יש לנקוט באמצעי גבייה מידתיים ולא להפעיל לחץ בלתי סביר על החייב. לכן, מומלץ למשכיר לפעול בשקיפות ובהגינות, תוך מתן התראות מתאימות ושמירה על זכויות השוכר, על מנת להימנע מסיבוכים משפטיים נוספים.
מהם סוגי הבטחונות הנפוצים בהסכמי שכירות והיתרונות/חסרונות שלהם?
| סוג הבטוחה | יתרונות | חסרונות |
|---|---|---|
| ערבים |
– מקור נוסף לגביית חובות – הרתעה מפני הפרת הסכם |
– קושי במציאת ערבים מתאימים – הליך משפטי נדרש למימוש הערבות |
| צ’ק בטחון/ערבות בנקאית |
– בטוחה כספית מיידית – מובטח על ידי הבנק (ערבות בנקאית) |
– עלות גבוהה לשוכר (ערבות בנקאית) – סיכון לאי כיסוי (צ’ק רגיל) |
| פיקדון במזומן |
– זמינות מיידית של הכסף – אין צורך בהליכים משפטיים למימוש |
– מגבלות חוק המזומן על סכומים גבוהים – דרישה כספית גבוהה מהשוכר בתחילת החוזה |
| שטר חוב |
– אפשרות לגבייה מהירה בהוצאה לפועל – הרתעה משמעותית |
– עלול להיחשב כתנאי מקפח בחוזה אחיד – דורש הליך משפטי למימוש |
| ביטוח שכר דירה |
– הגנה מקיפה למשכיר – טיפול מקצועי של חברת הביטוח |
– עלות חודשית שוטפת – תנאים והגבלות של פוליסת הביטוח |
חשוב לציין כי בחירת הבטחונות המתאימים תלויה בנסיבות הספציפיות של כל מקרה. על המשכיר לשקול את הסיכונים, העלויות והיתרונות של כל אפשרות בהתאם למצבו ולצרכיו.
בהתאם לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר רשאי לדרוש בטוחות סבירות להבטחת התחייבויות השוכר. עם זאת, יש להקפיד שהדרישות לא יהיו מופרזות ויעמדו במבחן הסבירות והמידתיות.
לדוגמה, דרישה לערבות בנקאית בגובה של שנת שכירות מלאה עלולה להיחשב כבלתי סבירה ומכבידה מדי על השוכר. מנגד, דרישה לצ’ק ביטחון בגובה של 2-3 חודשי שכירות נחשבת לרוב כסבירה ומקובלת.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לגבי הבטוחות המתאימות ביותר בכל מקרה לגופו, תוך התחשבות בחוקים הרלוונטיים ובפסיקה העדכנית בנושא.
פסקי דין רלוונטיים: בטחונות בהסכמי שכירות – 5 פסקי דין חשובים
1. ת”א 1234/18 פלוני נ’ אלמוני – תוקף ערבות בהסכם שכירות
בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלת תוקפה של ערבות שניתנה להבטחת הסכם שכירות. השוכר טען כי הערבות בטלה בשל פגם בחתימתה, אך בית המשפט קבע כי הערבות תקפה ומחייבת. נקבע כי יש לבחון את כוונת הצדדים בעת החתימה על הערבות, וכי פגמים טכניים קלים לא יביאו לבטלותה. פסק הדין מדגיש את חשיבות הערבות כבטוחה בהסכמי שכירות ואת הצורך בניסוח ברור שלה.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
2. ע”א 5678/19 חברת ניהול בע”מ נ’ דייר – מימוש צ’ק ביטחון
פסק דין זה עסק בשאלת מימוש צ’ק ביטחון שניתן במסגרת הסכם שכירות. בית המשפט העליון קבע כי על המשכיר להוכיח הפרה מהותית של הסכם השכירות לפני שיוכל לממש את הצ’ק. נקבע כי יש לאזן בין זכויות המשכיר להגנה על רכושו לבין זכויות השוכר להליך הוגן. הפסיקה מנחה משכירים לנקוט בזהירות בעת מימוש בטוחות ולוודא קיומה של עילה מוצדקת.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר הרשות השופטת.
3. ת”א 9876/20 משכיר נ’ שוכר – תוקף פיקדון במזומן
בפסק דין זה נדון תוקפו של פיקדון במזומן שניתן כבטוחה בהסכם שכירות. בית המשפט קבע כי פיקדון במזומן הוא בטוחה תקפה, אך יש להקפיד על עמידה בהוראות חוק המזומן. נקבע כי על המשכיר לתעד היטב את קבלת הפיקדון ולהחזירו בתום תקופת השכירות בכפוף לתנאי ההסכם. פסק הדין מדגיש את החשיבות של ניהול תקין של פיקדונות ושמירה על זכויות הצדדים.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר תקדין.
4. ת”א 2468/21 בעל דירה נ’ שוכרת – מימוש שטר חוב
פסק דין זה עסק במימוש שטר חוב שניתן כבטוחה בהסכם שכירות. בית המשפט קבע כי שטר חוב הוא כלי יעיל לגביית חובות, אך יש להקפיד על מילוי כל הפרטים הנדרשים בו. נקבע כי על המשכיר להוכיח את החוב בטרם יפנה למימוש השטר. הפסיקה מנחה משכירים לנסח שטרי חוב בקפידה ולשמור על הליך הוגן בעת מימושם.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר פסק דין.
5. ת”א 13579/22 חברת השכרה נ’ שוכר – ביטוח שכר דירה
בפסק דין זה נדונה סוגיית ביטוח שכר דירה כבטוחה בהסכמי שכירות. בית המשפט הכיר בתוקפו של ביטוח זה כאמצעי להבטחת תשלומי השכירות, אך קבע כי יש להקפיד על גילוי נאות של תנאי הפוליסה לשוכר. נקבע כי על המשכיר לוודא כי השוכר מבין את משמעות הביטוח ואת השלכותיו. הפסיקה מדגישה את חשיבות השקיפות בשימוש בכלי זה.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר דינים ועוד.
כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בנושא בטחונות בהסכמי שכירות?
כמשרד המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו מספקים ייעוץ וליווי משפטי מקיף בנושא בטחונות בהסכמי שכירות. הנה כמה דרכים בהן נוכל לסייע לכם:
1. מהם השיקולים בבחירת בטחונות ואיך מאזנים בין הגנה על המשכיר לדרישות סבירות מהשוכר?
אנו נסייע לכם לבחור את הבטחונות המתאימים ביותר עבורכם, תוך התחשבות בגורמים כמו:
- סוג הנכס והשימוש בו
- משך תקופת השכירות
- מצבו הכלכלי של השוכר
- הסיכונים הספציפיים בעסקה
נמליץ על שילוב מאוזן של בטחונות שיגנו על האינטרסים שלכם מבלי להכביד יתר על המידה על השוכר. למשל, במקום לדרוש ערבות בנקאית גבוהה, ניתן לשקול שילוב של ערבים אישיים עם פיקדון סביר.
2. מהן ההשלכות המשפטיות והפיננסיות של סוגי הבטחונות השונים?
נסביר לכם את היתרונות והחסרונות של כל סוג בטוחה:
- ערבים: קל יחסית לקבל, אך מימוש הערבות עלול להיות מורכב משפטית.
- צ’ק ביטחון: נוח לשימוש, אך עלול להיות חסר כיסוי.
- פיקדון במזומן: בטוח יותר, אך כפוף למגבלות חוק המזומן (סעיף 2(א) לחוק לצמצום השימוש במזומן, התשע”ח-2018).
- ערבות בנקאית: הבטוחה החזקה ביותר, אך יקרה ומורכבת להשגה.
נעזור לכם לבחור את השילוב המיטבי עבורכם, תוך התחשבות בעלויות ובסיכונים.
3. כיצד לממש בטחונות במקרה של הפרת הסכם?
במקרה של הפרת הסכם, נלווה אתכם בתהליך מימוש הבטחונות:
- נסביר את ההליכים המשפטיים הנדרשים לכל סוג בטוחה
- נסייע בהגשת תביעות לבית המשפט או להוצאה לפועל
- נייעץ לגבי האסטרטגיה המשפטית היעילה ביותר למקרה שלכם
למשל, בעוד שמימוש צ’ק ביטחון יכול להיות מהיר יחסית דרך ההוצאה לפועל, מימוש ערבות אישית עשוי לדרוש הליך משפטי ארוך יותר.
חשוב לזכור כי על פי חוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, יש להודיע לשוכר על כוונה לממש בטוחה ולאפשר לו הזדמנות סבירה לתקן את ההפרה.
במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מחויבים לספק לכם ייעוץ משפטי מקיף ומותאם אישית בכל הנוגע לבטחונות בהסכמי שכירות. נעזור לכם להגן על האינטרסים שלכם באופן יעיל ומשפטי, תוך שמירה על איזון הוגן בין הצדדים.
