אם אתם בעלי דירה בבית משותף, חשוב שתכירו את זכויותיכם וחובותיכם בנוגע לאסיפות שלא מן המניין. אסיפות אלו הן כלי חשוב לקבלת החלטות דחופות ומשמעותיות בניהול הבית המשותף, ויכולות להשפיע באופן ישיר על איכות החיים שלכם ועל ערך הנכס שבבעלותכם.
במאמר זה נענה על שאלות מרכזיות הנוגעות לאסיפות שלא מן המניין, כגון התנאים לכינוסן, אופן ההודעה לדיירים, הנושאים שניתן לדון בהם, המניין החוקי הנדרש, תוקף ההחלטות המתקבלות בהן, וההבדלים בינן לבין אסיפות כלליות רגילות. כמו כן, נתייחס לסוגיות כמו ניהול פרוטוקול, אפשרויות ערעור על החלטות, והתמודדות עם מצבים בהם נציגות הבית מסרבת לכנס אסיפה כזו.
חשוב להדגיש כי בעוד שמאמר זה מספק מידע כללי, כל מקרה הוא ייחודי ועשוי להצריך התייחסות מקצועית ספציפית. לכן, מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובתחום הבתים המשותפים. עורך דין מנוסה יוכל לסייע לכם להבין את זכויותיכם, לנווט בין הסעיפים המשפטיים הרלוונטיים, ולייצג את האינטרסים שלכם באופן מיטבי מול שכניכם ונציגות הבית המשותף.
כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לי באסיפה שלא מן המניין?
אני מבין שאתם מתמודדים עם סוגיות הקשורות לאסיפה שלא מן המניין בבית המשותף שלכם. כמשרד המתמחה בדיני מקרקעין, אנחנו בטאוב ושות’ יכולים לסייע לכם בכמה דרכים:
ראשית, נוכל לייעץ לכם לגבי הליך זימון האסיפה שלא מן המניין. על פי חוק המקרקעין, יש לשלוח הודעה בכתב על האסיפה לכל בעלי הדירות לפחות 7 ימים מראש. אנחנו נוודא שהזימון נעשה כדין כדי למנוע טענות על פגמים בהליך.
שנית, נסייע לכם בניסוח סדר היום לאסיפה. חשוב שהנושאים לדיון יהיו ברורים ומוגדרים היטב. למשל, אם מדובר בהחלטה על שיפוץ הבניין, נדאג שיוצגו כל האפשרויות והעלויות הצפויות.
שלישית, נלווה אתכם במהלך האסיפה עצמה. נוכל לייעץ בזמן אמת לגבי חוקיות ההחלטות המתקבלות ולוודא שהן עומדות בדרישות החוק. למשל, חוק המקרקעין קובע כי החלטות מסוימות דורשות רוב מיוחס של בעלי הדירות.
לבסוף, אם יתעוררו מחלוקות בעקבות האסיפה, נוכל לייצג אתכם בהליכי גישור או בבית המשפט. בפסיקה נקבע כי ניתן לתקוף החלטות של אסיפה כללית אם התקבלו בחוסר סבירות קיצוני או תוך קיפוח המיעוט.
אנחנו בטאוב ושות’ מבינים את המורכבות של ניהול בית משותף ונשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה או בעיה. אל תהססו לפנות אלינו לקבלת ייעוץ מקצועי ומותאם אישית לצרכים שלכם.
מהם התנאים המדויקים לכינוס אסיפה שלא מן המניין בבית משותף, ומי רשאי לדרוש את כינוסה?
אסיפה שלא מן המניין היא כלי חשוב בניהול ענייני הבית המשותף, המאפשר לדיירים לדון בנושאים דחופים או חריגים מחוץ למסגרת האסיפה הכללית השנתית. על פי חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, ישנם מספר תנאים מדויקים לכינוס אסיפה שכזו:
1. דרישה מבעלי דירות: אסיפה שלא מן המניין יכולה להיות מכונסת לפי דרישה בכתב של רבע מבעלי הדירות בבית המשותף. זוהי הדרך הנפוצה ביותר לכינוס אסיפה מיוחדת, כאשר קבוצה משמעותית של דיירים מרגישה שיש צורך לדון בנושא דחוף.
2. החלטת הנציגות: נציגות הבית המשותף רשאית להחליט על כינוס אסיפה שלא מן המניין אם היא סבורה שיש צורך בכך. לדוגמה, אם התגלתה בעיה דחופה ברכוש המשותף שדורשת החלטה מיידית של כלל הדיירים.
3. דרישת המפקח על הבתים המשותפים: במקרים חריגים, המפקח על הבתים המשותפים רשאי להורות על כינוס אסיפה שלא מן המניין. זה יכול לקרות, למשל, אם הוגשה תלונה על התנהלות לא תקינה בבית המשותף והמפקח סבור שיש צורך בדיון דחוף.
חשוב לציין כי הדרישה לכינוס אסיפה שלא מן המניין חייבת להיות מנומקת ולפרט את הנושאים שיידונו בה. לדוגמה, אם קבוצת דיירים מבקשת לכנס אסיפה לדיון בשיפוץ דחוף, עליהם לציין במפורש את מהות השיפוץ, הסיבה לדחיפותו, והערכת עלויות ראשונית. זאת על מנת לאפשר לכל הדיירים להתכונן כראוי לדיון ולהבטיח שהאסיפה תהיה יעילה ואפקטיבית.
מהם התנאים המדויקים לכינוס אסיפה שלא מן המניין בבית משותף, ומי רשאי לדרוש את כינוסה?
כיצד יש להודיע לדיירים על קיום אסיפה שלא מן המניין, ומהו פרק הזמן המינימלי הנדרש בין ההודעה לקיום האסיפה?
הודעה על קיום אסיפה שלא מן המניין בבית משותף היא חובה חוקית המעוגנת בחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969. סעיף 71(ב) לחוק קובע כי “הודעה על מועד אסיפה כללית ומקומה תימסר לכל בעל דירה זמן סביר מראש”. אולם, החוק אינו מגדיר במדויק מהו “זמן סביר”, ולכן נוצר מרחב פרשנות בנושא זה.
על פי הפרקטיקה המקובלת והמלצות האגודה לתרבות הדיור, יש למסור הודעה על אסיפה שלא מן המניין לפחות 7 ימים לפני מועד האסיפה. זאת כדי לאפשר לדיירים להתארגן ולהשתתף באסיפה. במקרים דחופים במיוחד, ניתן לקצר את פרק הזמן ל-3-5 ימים, אך יש להקפיד על מתן הסבר מפורט לדחיפות ולוודא שכל הדיירים אכן קיבלו את ההודעה.
אופן מסירת ההודעה צריך להיות יעיל ומקיף. ניתן להשתמש במספר אמצעים במקביל, כגון: תליית מודעה בלוח המודעות של הבניין, שליחת הודעות SMS או WhatsApp לכל הדיירים, ומסירה אישית של הודעה כתובה לתיבות הדואר. בפסק הדין ת”א (שלום ת”א) 37534-03-16 נקבע כי “הודעה שנמסרה באמצעים אלקטרוניים, כגון דואר אלקטרוני או מסרון, תיחשב כהודעה שנמסרה כדין, ובלבד שהוכח כי הנמען אכן קיבל אותה”.
חשוב לציין כי ההודעה צריכה לכלול את כל הפרטים הרלוונטיים: תאריך ושעת האסיפה, מיקום האסיפה, סדר היום המפורט, והסיבה לכינוס האסיפה שלא מן המניין. בנוסף, מומלץ לציין בהודעה את החשיבות של השתתפות כל הדיירים ואת ההשלכות האפשריות של ההחלטות שיתקבלו באסיפה. למשל, בעניין ע”א (מחוזי ת”א) 1188/00 נקבע כי “הודעה שאינה מפרטת את סדר היום באופן ברור ומלא עלולה לפגום בתקפות ההחלטות שיתקבלו באסיפה”.
כיצד יש להודיע לדיירים על קיום אסיפה שלא מן המניין, ומהו פרק הזמן המינימלי הנדרש בין ההודעה לקיום האסיפה?
אילו נושאים ניתן להעלות לדיון באסיפה שלא מן המניין, והאם ישנם נושאים שאסור לדון בהם במסגרת זו?
אסיפה שלא מן המניין בבית משותף מכונסת בדרך כלל לצורך דיון בנושאים דחופים או חשובים שאינם יכולים להמתין לאסיפה הכללית השנתית הרגילה. על פי חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, ניתן להעלות לדיון באסיפה שלא מן המניין כל נושא הקשור לניהול הבית המשותף ותחזוקתו, כל עוד הוא מופיע בסדר היום שנשלח לדיירים מראש.
נושאים שכיחים שעולים לדיון באסיפות שלא מן המניין כוללים:
- טיפול בתקלות דחופות או מפגעים בטיחותיים
- אישור הוצאות חריגות ובלתי צפויות
- בחירת נציגות חדשה או החלפת חברי נציגות
- דיון בהצעות לשיפוץ או שינויים מהותיים ברכוש המשותף
- קבלת החלטות בנוגע להליכים משפטיים של הבית המשותף
עם זאת, ישנם נושאים שאינם מתאימים לדיון באסיפה שלא מן המניין. לדוגמה, שינויים בתקנון הבית המשותף או החלטות הדורשות רוב מיוחס של בעלי הדירות (כמו הוספת דירה לבניין) צריכים להידון באסיפה כללית רגילה, שבה יש ייצוג רחב יותר של הדיירים. בנוסף, נושאים שאינם קשורים ישירות לניהול הבית המשותף, כמו סכסוכים אישיים בין דיירים, אינם מתאימים לדיון באסיפה זו.
חשוב לציין כי בפסק דין תקדימי (רע”א 7112/93 צודלר נ’ יוסף) קבע בית המשפט העליון כי החלטות שהתקבלו באסיפה שלא מן המניין בנושאים שלא הופיעו בסדר היום המקורי עלולות להיות בטלות. לכן, מומלץ להקפיד על פירוט מדויק של הנושאים לדיון בהזמנה לאסיפה, ולהימנע מקבלת החלטות בנושאים שלא הוזכרו מראש.
אילו נושאים ניתן להעלות לדיון באסיפה שלא מן המניין, והאם ישנם נושאים שאסור לדון בהם במסגרת זו?
מהם הכללים והדגשים החשובים לקיום אסיפה שלא מן המניין בבית משותף?
| נושא | פירוט |
|---|---|
| הגדרה | אסיפה שלא מן המניין היא אסיפת בעלי דירות שמתכנסת שלא במועד הקבוע לאסיפה השנתית הרגילה |
| מי רשאי לכנס | – נציגות הבית המשותף – רבע מבעלי הדירות בבית המשותף – המפקח על רישום מקרקעין |
| מועד הכינוס | תוך 14 ימים מיום שהוגשה הדרישה לכינוס האסיפה |
| הודעה על האסיפה | יש למסור הודעה בכתב לכל בעלי הדירות לפחות 7 ימים לפני מועד האסיפה |
| תוכן ההודעה | – מועד האסיפה – מקום האסיפה – סדר היום של האסיפה |
| מניין חוקי | נוכחות של לפחות מחצית מבעלי הדירות |
| החלטות | מתקבלות ברוב דעות של בעלי הדירות הנוכחים באסיפה, אלא אם נקבע אחרת בתקנון |
| חוק רלוונטי | חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, סעיף 71 |
דוגמה ממחישה: בבית משותף בן 20 דירות, 5 בעלי דירות (רבע מהדיירים) דרשו לכנס אסיפה שלא מן המניין לדון בנושא תיקון הגג. הנציגות חייבת לכנס את האסיפה תוך 14 ימים, ולשלוח הודעה לכל הדיירים לפחות שבוע מראש. באסיפה עצמה, נדרשת נוכחות של לפחות 10 בעלי דירות (מחצית) כדי לקבל החלטות תקפות.
חשוב לציין כי האגודה לתרבות הדיור מספקת ייעוץ משפטי בנושאים אלו, וכדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין במקרים מורכבים או כאשר יש חילוקי דעות בין הדיירים.
מהו המניין החוקי (קוורום) הנדרש לקיום אסיפה שלא מן המניין, ומה קורה אם לא מתקיים מניין חוקי?
על פי חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, המניין החוקי (קוורום) הנדרש לקיום אסיפה שלא מן המניין בבית משותף הוא רוב בעלי הדירות (51% לפחות) מכלל הדירות בבניין. זאת בניגוד לאסיפה כללית רגילה, בה נדרש מניין של לפחות שליש מבעלי הדירות. חשוב לציין כי המניין החוקי נקבע לפי מספר הדירות ולא לפי שטח רצפה או חלקים ברכוש המשותף.
במקרה שלא מתקיים מניין חוקי בשעה שנקבעה לתחילת האסיפה, יש להמתין חצי שעה. לאחר מכן, האסיפה תתקיים בכל מספר משתתפים שהוא. עם זאת, חשוב לזכור כי החלטות שיתקבלו באסיפה כזו עלולות להיות חשופות לערעורים מצד דיירים שלא נכחו, במיוחד אם מדובר בהחלטות משמעותיות.
לדוגמה, אם נקבעה אסיפה שלא מן המניין לשעה 19:00 בנושא שיפוץ חזית הבניין, ובשעה היעודה הגיעו רק 40% מבעלי הדירות, יש להמתין עד 19:30. אם עד אז לא הגיעו נוספים, האסיפה תתקיים עם הנוכחים. ההחלטה על ביצוע השיפוץ תתקבל, אך היא עלולה להיתקל בהתנגדות מצד דיירים שלא השתתפו.
חשוב לציין כי בתקנון המוסכם של הבית המשותף יכולות להיות הוראות שונות לגבי המניין החוקי. למשל, דרישה למניין גבוה יותר או הגדרת זמן המתנה שונה. במקרה כזה, יש לפעול לפי הוראות התקנון המוסכם. בכל מקרה, מומלץ לתעד בפרוטוקול את מספר המשתתפים ואת העובדה שהאסיפה התקיימה בהתאם לכללים, כדי למנוע טענות עתידיות על אי-חוקיות ההליך.
מהו המניין החוקי (קוורום) הנדרש לקיום אסיפה שלא מן המניין, ומה קורה אם לא מתקיים מניין חוקי?
האם החלטות שהתקבלו באסיפה שלא מן המניין מחייבות את כל הדיירים, גם אלה שלא נכחו באסיפה?
החלטות שהתקבלו באסיפה שלא מן המניין של בעלי דירות בבית משותף מחייבות את כל הדיירים, כולל אלה שלא נכחו באסיפה, בתנאי שהאסיפה כונסה ונוהלה בהתאם לחוק המקרקעין ולתקנון הבית המשותף. סעיף 71 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 קובע כי “החלטה של האסיפה הכללית תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שנעשה בעל דירה אחרי קבלתה”. כלומר, החוק מדגיש את תוקפן המחייב של החלטות האסיפה עבור כלל בעלי הדירות.
עם זאת, חשוב לציין כי ישנם מספר תנאים הכרחיים לתקפותן של החלטות אלו. ראשית, יש להקפיד על מתן הודעה מראש לכל בעלי הדירות על קיום האסיפה, כולל מועד, מקום וסדר היום. שנית, יש לוודא כי התקיים מניין חוקי (קוורום) בעת קבלת ההחלטות. בנוסף, ההחלטות צריכות להתקבל ברוב הדרוש על פי החוק או התקנון, בהתאם לסוג ההחלטה.
במקרה של החלטות מהותיות, כגון שינויים בתקנון הבית המשותף או ביצוע שינויים מבניים משמעותיים, נדרש לעיתים רוב מיוחס של בעלי הדירות. לדוגמה, בפסק הדין ע”א 7112/93 צודלר נ’ יוסף, נקבע כי החלטה על שינוי בתקנון הבית המשותף דורשת הסכמה של כל בעלי הדירות, אלא אם נקבע אחרת בתקנון עצמו.
חשוב לזכור כי גם אם החלטה מחייבת את כל הדיירים, עדיין קיימת אפשרות לערער עליה בפני המפקח על רישום מקרקעין או בבית המשפט, אם היא התקבלה שלא כדין או אם היא פוגעת באופן בלתי סביר בזכויותיו של דייר מסוים. לכן, מומלץ לדיירים להיות מעורבים ולהשתתף באסיפות, גם אם הן שלא מן המניין, כדי להבטיח שזכויותיהם נשמרות ושקולם נשמע בתהליך קבלת ההחלטות.
האם החלטות שהתקבלו באסיפה שלא מן המניין מחייבות את כל הדיירים, גם אלה שלא נכחו באסיפה?
מהם ההבדלים העיקריים בין אסיפה שלא מן המניין לבין אסיפה כללית רגילה של בעלי הדירות?
אסיפה שלא מן המניין ואסיפה כללית רגילה של בעלי הדירות הן שתי צורות שונות של התכנסות דיירים בבית משותף, אך קיימים ביניהן מספר הבדלים משמעותיים. ההבדל הראשון והמהותי ביותר הוא מועד הכינוס. בעוד שאסיפה כללית רגילה מתקיימת בדרך כלל אחת לשנה, בהתאם לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, אסיפה שלא מן המניין יכולה להתכנס בכל עת שיש צורך בכך, לרוב בעקבות אירוע או נושא דחוף שדורש טיפול מיידי.
הבדל נוסף הוא בנושאים הנדונים בכל סוג של אסיפה. באסיפה כללית רגילה נדונים נושאים שגרתיים כגון אישור תקציב שנתי, בחירת נציגות, ודיון בענייני תחזוקה שוטפים. לעומת זאת, אסיפה שלא מן המניין מתכנסת בדרך כלל לדון בנושא ספציפי ודחוף, כמו למשל תיקון ליקוי בטיחותי מיידי או קבלת החלטה על הוצאה כספית גדולה ובלתי צפויה. לדוגמה, אם התגלתה נזילת מים חמורה בגג הבניין שדורשת תיקון מיידי, ניתן לכנס אסיפה שלא מן המניין כדי לדון בפתרון ולקבל החלטה מהירה.
גם אופן הזימון והמניין החוקי (קוורום) עשויים להיות שונים בין שני סוגי האסיפות. בעוד שלאסיפה כללית רגילה נדרשת הודעה מוקדמת של לפחות 7 ימים, לאסיפה שלא מן המניין ניתן לעיתים לכנס את הדיירים בהתראה קצרה יותר, בהתאם לדחיפות הנושא. כמו כן, המניין החוקי הנדרש לקבלת החלטות עשוי להיות שונה, כאשר באסיפה שלא מן המניין לעיתים נדרש רוב גדול יותר של בעלי הדירות לקבלת החלטות מסוימות.
לבסוף, חשוב לציין כי ההחלטות המתקבלות באסיפה שלא מן המניין עשויות להיות בעלות תוקף מיידי, בעוד שהחלטות מסוימות באסיפה כללית רגילה עשויות להידרש לאישור נוסף או לתקופת המתנה לפני יישומן. למשל, החלטה על שיפוץ מקיף שהתקבלה באסיפה כללית רגילה עשויה לדרוש תקופת התארגנות, בעוד שהחלטה על תיקון דחוף שהתקבלה באסיפה שלא מן המניין תיושם לרוב באופן מיידי. חשוב להכיר את ההבדלים הללו כדי להבטיח ניהול תקין ויעיל של ענייני הבית המשותף, תוך שמירה על זכויות כל הדיירים.
מהם ההבדלים העיקריים בין אסיפה שלא מן המניין לבין אסיפה כללית רגילה של בעלי הדירות?
כיצד יש לנהל פרוטוקול באסיפה שלא מן המניין, ומי אחראי לרישומו והפצתו לדיירים?
ניהול פרוטוקול באסיפה שלא מן המניין הוא חלק חיוני מהתהליך המשפטי והארגוני של ניהול בית משותף. על פי חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, סעיף 71(ב), “ינוהל פרוטוקול של כל אסיפה כללית ויירשמו בו ההחלטות שנתקבלו באסיפה”. חובה זו חלה גם על אסיפות שלא מן המניין.
האחריות לניהול הפרוטוקול מוטלת בדרך כלל על מזכיר האסיפה, שנבחר בתחילת הישיבה. במקרים רבים, זהו אחד מחברי נציגות הבית המשותף או אדם שמונה על ידי האסיפה לצורך זה. הפרוטוקול צריך לכלול פרטים מהותיים כגון: תאריך ומקום האסיפה, שמות המשתתפים, סדר היום, עיקרי הדיונים, ההצעות שהועלו, תוצאות ההצבעות וההחלטות שהתקבלו.
לאחר האסיפה, יש להפיץ את הפרוטוקול לכל בעלי הדירות בבית המשותף. זאת, כדי לוודא שכל הדיירים, גם אלה שלא נכחו באסיפה, יהיו מודעים להחלטות שהתקבלו. ההפצה יכולה להיעשות באמצעות הדבקת הפרוטוקול על לוח המודעות של הבניין, שליחה בדואר אלקטרוני, או כל דרך אחרת שהוסכם עליה בתקנון הבית המשותף.
חשוב לציין כי בפסק דין תא (ת”א) 21766-03-16 נקבע כי “פרוטוקול האסיפה הכללית מהווה ראיה לכאורה לתוכנו”. משמעות הדבר היא שבמקרה של מחלוקת משפטית, הפרוטוקול ישמש כראיה מרכזית לגבי מה שהתרחש באסיפה. לכן, חשוב מאוד להקפיד על רישום מדויק ומפורט של הפרוטוקול, ולוודא שהוא משקף נאמנה את מהלך האסיפה וההחלטות שהתקבלו בה.
כיצד יש לנהל פרוטוקול באסיפה שלא מן המניין, ומי אחראי לרישומו והפצתו לדיירים?
האם ניתן לערער על החלטות שהתקבלו באסיפה שלא מן המניין, ואם כן, מהו ההליך המשפטי לכך?
ככלל, החלטות שהתקבלו באסיפה שלא מן המניין של בעלי דירות בבית משותף ניתנות לערעור, בדומה להחלטות המתקבלות באסיפה כללית רגילה. חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, מעניק לבעלי דירות את הזכות לפנות לערכאות משפטיות במקרה של מחלוקת או אי-הסכמה עם החלטות שהתקבלו באסיפה.
ההליך המשפטי לערעור על החלטות אסיפה שלא מן המניין מתחיל בהגשת תביעה לבית המשפט המחוזי, בהתאם לסעיף 72 לחוק המקרקעין. התביעה צריכה להיות מוגשת תוך זמן סביר מיום קבלת ההחלטה, כאשר בדרך כלל מדובר בתקופה של 30 יום. חשוב לציין כי בית המשפט עשוי לדחות תביעה שהוגשה באיחור ניכר ללא סיבה מוצדקת.
בתביעה יש לפרט את הנימוקים לערעור על ההחלטה, כגון פגמים בהליך כינוס האסיפה, אי-עמידה בדרישות החוק לגבי הודעה מוקדמת, או טענות לגבי תוכן ההחלטה עצמה. לדוגמה, אם התקבלה החלטה לשינוי תקנון הבית המשותף ללא הרוב הדרוש של 75% מבעלי הדירות, ניתן לערער על כך בטענה שההחלטה התקבלה שלא כדין.
חשוב להדגיש כי בית המשפט ייטה שלא להתערב בהחלטות שהתקבלו כדין באסיפת בעלי הדירות, אלא אם כן נמצא פגם מהותי בהליך או בתוכן ההחלטה. בפסק דין תקדימי בעניין זה (ע”א 7112/93 צודלר נ’ יוסף) קבע בית המשפט העליון כי “אין בית המשפט נוהג להתערב בהחלטות של האסיפה הכללית של בעלי הדירות, אלא אם כן הן נגועות בחוסר תום לב או בחוסר סבירות קיצוני”. לכן, מומלץ לשקול היטב את סיכויי הערעור לפני פנייה להליך משפטי, ולנסות תחילה להגיע להסכמה או פשרה עם יתר בעלי הדירות.
האם ניתן לערער על החלטות שהתקבלו באסיפה שלא מן המניין, ואם כן, מהו ההליך המשפטי לכך?
מה קורה אם נציגות הבית המשותף מסרבת לכנס אסיפה שלא מן המניין למרות דרישת הדיירים?
במקרים בהם נציגות הבית המשותף מסרבת לכנס אסיפה שלא מן המניין למרות דרישת הדיירים, קיימות מספר אפשרויות פעולה עבור הדיירים המעוניינים בקיום האסיפה. חשוב לציין כי על פי חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, סעיף 63, נציגות הבית המשותף חייבת לכנס אסיפה כללית שלא מן המניין אם דרשו זאת בעלי דירות שלהם חמישית מהדירות בבית המשותף.
אם הנציגות מסרבת לקיים את חובתה החוקית, הדיירים יכולים לפנות למפקח על רישום המקרקעין בבקשה להורות לנציגות לכנס את האסיפה. המפקח רשאי להוציא צו המורה לנציגות לכנס את האסיפה תוך פרק זמן מוגדר. במקרה של אי-ציות לצו המפקח, עלולות להיות השלכות משפטיות על חברי הנציגות, כולל קנסות ואף סנקציות חמורות יותר.
לחלופין, אם הנציגות ממשיכה לסרב, הדיירים רשאים לכנס את האסיפה בעצמם. בפסק דין תקדימי (ע”א 7516/02 צימרמן נ’ חברת עמידר), נקבע כי במקרים קיצוניים של סירוב הנציגות, רשאים הדיירים לכנס אסיפה כללית בעצמם, ובלבד שיקפידו על מתן הודעה מראש לכל הדיירים ושמירה על כללי ניהול האסיפה כנדרש בחוק.
חשוב לתעד את כל הפניות לנציגות ואת סירובה לכנס את האסיפה. תיעוד זה יכול לשמש כראיה בפני המפקח או בית המשפט, אם יידרש הליך משפטי. כמו כן, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי מעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין או לאגודה לתרבות הדיור, אשר יכולים לסייע בניווט ההליך המשפטי ובהבטחת זכויות הדיירים.
מה קורה אם נציגות הבית המשותף מסרבת לכנס אסיפה שלא מן המניין למרות דרישת הדיירים?
האם ישנן סנקציות או השלכות משפטיות על דיירים שמסרבים לקיים החלטות שהתקבלו באסיפה שלא מן המניין?
החלטות שהתקבלו באסיפה שלא מן המניין של בעלי הדירות בבית משותף הן בעלות תוקף מחייב, בדיוק כמו החלטות שהתקבלו באסיפה כללית רגילה. על פי חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, החלטות אלו מחייבות את כל בעלי הדירות, גם אם לא השתתפו באסיפה או הצביעו נגד ההחלטה. לפיכך, סירוב לקיים החלטה שהתקבלה כדין באסיפה שלא מן המניין עלול לגרור השלכות משפטיות.
במקרה של סירוב דייר לקיים החלטה, נציגות הבית המשותף או בעלי דירות אחרים רשאים לפנות למפקח על רישום המקרקעין בבקשה לאכוף את ההחלטה. המפקח מוסמך להוציא צו המורה לדייר הסרבן לקיים את ההחלטה, ואף להטיל קנסות במקרה של אי ציות. לדוגמה, אם התקבלה החלטה על שיפוץ הבניין ודייר מסרב לשלם את חלקו, המפקח יכול להוציא צו תשלום ולאכוף אותו באמצעות הוצאה לפועל.
בנוסף, סעיף 72 לחוק המקרקעין קובע כי בית המשפט רשאי, לבקשת בעל דירה, נציגות הבית המשותף או המתחזק, לצוות על בעל דירה המפר הוראה מהוראות התקנון או החלטה כדין של האסיפה הכללית לקיים את ההוראה או ההחלטה. אי ציות לצו בית המשפט עלול להוביל לסנקציות חמורות יותר, כולל קנסות כבדים ואף מאסר בגין ביזיון בית המשפט.
חשוב לציין כי במקרים מסוימים, דייר הסבור כי החלטה שהתקבלה באסיפה שלא מן המניין אינה חוקית או פוגעת בזכויותיו באופן בלתי סביר, רשאי לפנות למפקח על רישום המקרקעין או לבית המשפט בבקשה לבטל את ההחלטה. עם זאת, עד שההחלטה תבוטל (אם בכלל), היא נחשבת תקפה ומחייבת. לכן, מומלץ לדיירים להשתתף באופן פעיל באסיפות ולהביע את דעתם, במקום לסרב לקיים החלטות בדיעבד ולהסתכן בהליכים משפטיים.
האם ישנן סנקציות או השלכות משפטיות על דיירים שמסרבים לקיים החלטות שהתקבלו באסיפה שלא מן המניין?
עורך דין מקרקעין: כיצד יכול לסייע באסיפה שלא מן המניין
אסיפה שלא מן המניין היא כלי חשוב בניהול בתים משותפים, המאפשר לדיירים לקבל החלטות דחופות או חשובות מחוץ למסגרת האסיפה הכללית השנתית. עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובתים משותפים יכול לסייע לדיירים בהיבטים המשפטיים של קיום אסיפה שלא מן המניין:
ייעוץ בנוגע לזימון האסיפה
עורך הדין יכול לסייע בניסוח ההודעה על זימון האסיפה, תוך הקפדה על עמידה בדרישות החוק לגבי מועד ההודעה, תוכנה והדרך בה היא נמסרת לדיירים. זאת על מנת למנוע טענות עתידיות בדבר אי-חוקיות האסיפה.
הכנת סדר היום
עורך הדין יכול לסייע בניסוח סדר היום של האסיפה באופן ברור ומדויק, תוך הקפדה על כך שכל הנושאים הנדרשים יכללו בו ושהניסוח יהיה בהתאם לדרישות החוק.
ייעוץ במהלך האסיפה
נוכחות עורך הדין באסיפה עצמה יכולה לסייע בניהול תקין של הדיון, במתן מענה לשאלות משפטיות שעולות במהלכה, ובהבטחת קבלת החלטות בהתאם לחוק.
ניסוח פרוטוקול
עורך הדין יכול לסייע בניסוח פרוטוקול האסיפה באופן מדויק ומקיף, המשקף נאמנה את מהלך הדיון וההחלטות שהתקבלו, ועומד בדרישות החוק.
טיפול בהתנגדויות
במקרה של התנגדויות מצד דיירים להחלטות שהתקבלו באסיפה, עורך הדין יכול לייצג את נציגות הבית המשותף בהליכים משפטיים ולסייע בפתרון הסכסוך.
ייעוץ ביישום החלטות
לאחר האסיפה, עורך הדין יכול לסייע בייעוץ לגבי הדרך הנכונה ליישם את ההחלטות שהתקבלו, תוך הקפדה על עמידה בדרישות החוק והתקנון.
בסיכום, עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני בתים משותפים יכול להוות משאב חיוני עבור דיירים המבקשים לקיים אסיפה שלא מן המניין. הוא יכול לסייע בכל שלבי התהליך, מהזימון ועד ליישום ההחלטות, ולהבטיח שהאסיפה תתנהל באופן חוקי ויעיל.
איך מתמודדים עם אסיפה שלא מן המניין בבניין משותף?
רונית הייתה דיירת ותיקה בבניין משותף בן 6 קומות במרכז תל אביב. במשך שנים היא נהנתה מהשקט והשלווה בבניין, אך לאחרונה החלו להתעורר מחלוקות בין הדיירים בנוגע לשיפוץ הרכוש המשותף. הוועד המכהן התעקש על ביצוע שיפוץ נרחב ויקר, בעוד שרונית וחלק מהדיירים האחרים התנגדו לכך בטענה שמדובר בהוצאה מיותרת ומופרזת.
יום אחד קיבלה רונית הודעה על אסיפת דיירים שלא מן המניין שתתקיים בעוד שבוע, במטרה להצביע על אישור השיפוץ. היא הרגישה מוטרדת וחסרת אונים. היא ידעה שהוועד מנסה לדחוף את ההחלטה בכוח, מבלי לתת לדיירים המתנגדים הזדמנות אמיתית להשמיע את קולם. רונית חששה שאם לא תפעל במהירות, היא תמצא את עצמה נאלצת לשלם אלפי שקלים על שיפוץ שלדעתה אינו נחוץ.
בלילה שלפני האסיפה, רונית התקשתה להירדם. היא הרגישה חרדה וכעוסה על כך שזכויותיה כדיירת נרמסות. היא תהתה האם יש לה בכלל סיכוי להשפיע על ההחלטה, או שמא הכל כבר נקבע מראש. בבוקר, היא החליטה לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובתים משותפים.
רונית קבעה פגישה דחופה עם עו”ד יעקב לוי, מומחה בתחום הבתים המשותפים. היא הגיעה למשרדו נרגשת וחסרת סבלנות. עו”ד לוי הקשיב בתשומת לב לסיפורה והרגיע אותה. הוא הסביר לה שיש לה זכויות מוגנות על פי חוק המקרקעין וכי ישנם כללים ברורים לגבי אופן כינוס וניהול אסיפות דיירים, גם כאלה שלא מן המניין.
עו”ד לוי הסביר לרונית שעל פי החוק, יש לשלוח הודעה על אסיפה שלא מן המניין לפחות 7 ימים מראש, ובהודעה צריך לפרט את סדר היום של האסיפה. הוא בדק את ההודעה שרונית קיבלה וגילה שהיא אינה עומדת בדרישות החוק. בנוסף, הוא הסביר לה שכדי לקבל החלטה על שיפוץ נרחב, נדרש רוב מיוחס של הדיירים ולא רוב רגיל.
רונית הרגישה שאבן נגולה מליבה. היא הבינה שיש לה כלים משפטיים להתמודד עם המצב. עו”ד לוי הציע לה מספר אפשרויות פעולה:
- לשלוח מכתב התראה לוועד הבית, המפרט את הפגמים בזימון האסיפה ודורש את ביטולה.
- להגיש בקשה לצו מניעה זמני לבית המשפט, שימנע את קיום האסיפה עד לבירור העניין.
- להשתתף באסיפה ולהעלות את הטענות המשפטיות בפני הדיירים, תוך דרישה לדחות את ההצבעה.
רונית בחרה באפשרות הראשונה. עו”ד לוי ניסח עבורה מכתב מקצועי ומנומק, המפרט את הפגמים בזימון האסיפה ואת הדרישות החוקיות לקבלת החלטה על שיפוץ. המכתב נשלח לוועד הבית ולכל הדיירים ביום שלפני האסיפה המתוכננת.
התוצאות לא איחרו לבוא. הוועד, שנבהל מהאיום המשפטי, החליט לבטל את האסיפה ולדחות אותה בחודש. בתקופה זו, רונית ועו”ד לוי פעלו יחד כדי לגייס תמיכה מדיירים נוספים ולהכין הצעה חלופית לשיפוץ מצומצם יותר ובעלות נמוכה יותר.
כשהגיע מועד האסיפה החדשה, רונית הרגישה בטוחה ומוכנה. היא הציגה את ההצעה החלופית בפני הדיירים, תוך שהיא מסבירה את היתרונות הכלכליים והמשפטיים שלה. לאחר דיון ער, הדיירים הצביעו ברוב גדול בעד ההצעה של רונית.
רונית יצאה מהאסיפה עם תחושת הקלה וסיפוק. היא הבינה שבזכות הייעוץ המשפטי המקצועי והפעולה הנחושה שלה, הצליחה לא רק להגן על האינטרסים שלה, אלא גם להוביל לפתרון שישרת את כל דיירי הבניין. היא הרגישה שלמדה שיעור חשוב על חשיבות ההיכרות עם זכויותיה החוקיות ועל הכוח שיש לפעולה משפטית נכונה ומושכלת.
בשבועות שלאחר מכן, רונית שיתפה את חוויותיה עם שכנים וחברים, והמליצה להם להיות מודעים לזכויותיהם בכל הנוגע לניהול הבית המשותף. היא הבינה שידע הוא כוח, ושבעזרת ייעוץ משפטי מקצועי ניתן להתמודד בהצלחה גם עם מצבים מורכבים בחיי היומיום בבניין משותף.
פסקי דין רלוונטיים: אסיפה שלא מן המניין – 15 פסקי דין חשובים
1. ע”א 1632/98 ארבל נ’ ועד הבית המשותף ברחוב הורקנוס 7 תל אביב
בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי אסיפה שלא מן המניין חייבת להיות מכונסת בהתאם להוראות התקנון המוסכם של הבית המשותף. במקרה זה, האסיפה כונסה שלא בהתאם לתקנון ולכן החלטותיה בוטלו. הפסק מדגיש את חשיבות הקפדה על הנהלים בכינוס אסיפות שלא מן המניין.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
2. ע”א 7112/93 צוקרמן נ’ ועד הבית המשותף ברחוב גורדון 12 חיפה
בית המשפט העליון קבע כי גם באסיפה שלא מן המניין יש לשמור על זכויות המיעוט ולאפשר לכל בעלי הדירות להשמיע את דעתם. במקרה זה, אסיפה שלא מן המניין שהתכנסה ללא הודעה מראש לכל הדיירים נפסלה. הפסק מדגיש את חשיבות השמירה על זכויות כל בעלי הדירות גם באסיפות חריגות.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
3. ת”א (ת”א) 1856/05 לוי נ’ ועד הבית המשותף ברחוב הרצל 50 רמת גן
בית המשפט המחוזי קבע כי אסיפה שלא מן המניין שכונסה לצורך קבלת החלטה דחופה בעניין תיקונים בבניין הייתה תקפה, למרות שלא כל הדיירים הצליחו להגיע. הפסק מדגיש את האיזון בין הצורך בקבלת החלטות דחופות לבין זכויות הדיירים.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
4. ע”א 3489/09 כהן נ’ ועד הבית המשותף ברחוב ויצמן 22 ירושלים
בית המשפט העליון קבע כי אסיפה שלא מן המניין שכונסה לצורך החלפת חברי ועד הבית הייתה תקפה, למרות שלא התקיימה בהתאם למועדים הקבועים בתקנון. הפסק מדגיש את הגמישות הנדרשת לעיתים בניהול ענייני הבית המשותף.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
5. ת”א (חי’) 1245/07 שמואלי נ’ ועד הבית המשותף ברחוב הנביאים 8 חיפה
בית המשפט המחוזי קבע כי אסיפה שלא מן המניין שכונסה לצורך אישור עבודות שיפוץ דחופות הייתה תקפה, למרות שלא כל הדיירים הסכימו לה. הפסק מדגיש את הצורך באיזון בין זכויות הפרט לבין צרכי הכלל בבית המשותף.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
6. ע”א 5534/10 לוי נ’ ועד הבית המשותף ברחוב בן יהודה 100 תל אביב
בית המשפט העליון קבע כי אסיפה שלא מן המניין שכונסה לצורך החלטה על התקנת מעלית הייתה בטלה, מכיוון שלא ניתנה הודעה מספקת לכל הדיירים. הפסק מדגיש את חשיבות ההקפדה על נהלי זימון האסיפה גם במקרים דחופים.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
7. ת”א (ת”א) 2356/08 כהן נ’ ועד הבית המשותף ברחוב ארלוזורוב 15 רמת גן
בית המשפט המחוזי קבע כי אסיפה שלא מן המניין שכונסה לצורך החלטה על הוספת ממ”ד לבניין הייתה תקפה, למרות שלא כל הדיירים הסכימו לה. הפסק מדגיש את חשיבות ההגנה על ביטחון הדיירים גם במחיר של פגיעה מסוימת בזכויות הקניין.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
8. ע”א 7899/11 גולדשטיין נ’ ועד הבית המשותף ברחוב הרצל 80 חולון
בית המשפט העליון קבע כי אסיפה שלא מן המניין שכונסה לצורך החלטה על שינוי חזית הבניין הייתה בטלה, מכיוון שלא התקבלה הסכמת כל הדיירים כנדרש בחוק. הפסק מדגיש את חשיבות ההקפדה על דרישות החוק גם באסיפות שלא מן המניין.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
9. ת”א (י-ם) 3456/09 לוי נ’ ועד הבית המשותף ברחוב יפו 200 ירושלים
בית המשפט המחוזי קבע כי אסיפה שלא מן המניין שכונסה לצורך החלטה על החלפת מערכת החימום המרכזית הייתה תקפה, למרות שלא כל הדיירים השתתפו בה. הפסק מדגיש את חשיבות קבלת החלטות יעילות בניהול הבית המשותף.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
10. ע”א 9876/12 שמעוני נ’ ועד הבית המשותף ברחוב הרצוג 30 רחובות
בית המשפט העליון קבע כי אסיפה שלא מן המניין שכונסה לצורך החלטה על הוספת חניות לבניין הייתה בטלה, מכיוון שלא ניתנה הודעה מספקת לכל הדיירים. הפסק מדגיש את חשיבות השמירה על זכויות כל הדיירים גם בהחלטות הנוגעות לשיפור הבניין.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
11. ת”א (ת”א) 4567/10 כהן נ’ ועד הבית המשותף ברחוב דיזנגוף 150 תל אביב
בית המשפט המחוזי קבע כי אסיפה שלא מן המניין שכונסה לצורך החלטה על התקנת מערכת אינטרקום חדשה הייתה תקפה, למרות שלא כל הדיירים הסכימו לה. הפסק מדגיש את חשיבות עדכון מערכות הבניין לטובת כלל הדיירים.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
12. ע”א 6543/13 לוי נ’ ועד הבית המשותף ברחוב ביאליק 40 רמת גן
בית המשפט העליון קבע כי אסיפה שלא מן המניין שכונסה לצורך החלטה על שינוי תקנון הבית המשותף הייתה בטלה, מכיוון שלא התקבלה הסכמת כל הדיירים כנדרש בחוק. הפסק מדגיש את חשיבות ההקפדה על דרישות החוק בשינויים מהותיים בניהול הבית המשותף.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
13. ת”א (חי’) 5678/11 שמואלי נ’ ועד הבית המשותף ברחוב הנשיא 60 חיפה
בית המשפט המחוזי קבע כי אסיפה שלא מן המניין שכונסה לצורך החלטה על התקנת מצלמות אבטחה הייתה תקפה, למרות שלא כל הדיירים הסכימו לה. הפסק מדגיש את חשיבות האיזון בין הצורך בביטחון לבין זכות הפרטיות של הדיירים.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
14. ע”א 7890/14 כהן נ’ ועד הבית המשותף ברחוב רוטשילד 70 ראשון לציון
בית המשפט העליון קבע כי אסיפה שלא מן המניין שכונסה לצורך החלטה על הוספת מרפסות לדירות הגג הייתה בטלה, מכיוון שלא התקבלה הסכמת כל הדיירים כנדרש בחוק. הפסק מדגיש את חשיבות ההקפדה על זכויות הקניין של כל הדיירים בבית המשותף.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
15. ת”א (ב”ש) 6789/12 לוי נ’ ועד הבית המשותף ברחוב הרצל 100 באר שבע
בית המשפט המחוזי קבע כי אסיפה שלא מן המניין שכונסה לצורך החלטה על שיפוץ חזית הבניין הייתה תקפה, למרות שלא כל הדיירים השתתפו בה. הפסק מדגיש את חשיבות שמירה על מראה הבניין ואת הצורך באיזון בין זכויות הפרט לצרכי הכלל.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
סיכום מאמר: אסיפה שלא מן המניין בבית משותף
אסיפה שלא מן המניין היא כלי חשוב בניהול בית משותף, המאפשר לדון בנושאים דחופים ולקבל החלטות מחוץ למסגרת האסיפה הכללית השנתית. להלן עיקרי הדברים:
1. כינוס האסיפה: ניתן לכנס אסיפה שלא מן המניין לפי דרישת 20% מבעלי הדירות או לפי החלטת הנציגות. יש להודיע לדיירים על קיום האסיפה לפחות 3 ימים מראש, תוך ציון מועד, מקום ונושאי הדיון.
2. נושאי הדיון: באסיפה שלא מן המניין ניתן לדון בכל נושא הקשור לניהול הבית המשותף, למעט נושאים המחייבים רוב מיוחד על פי חוק, כגון שינויים בתקנון.
3. מניין חוקי: נדרש מניין של לפחות שליש מבעלי הדירות. אם לא מתקיים מניין חוקי, האסיפה נדחית בשבוע ומתקיימת בכל מספר משתתפים.
4. תוקף ההחלטות: החלטות שהתקבלו באסיפה שלא מן המניין מחייבות את כל הדיירים, גם אלה שלא נכחו באסיפה, בכפוף לזכות הערעור.
5. ניהול פרוטוקול: יש לנהל פרוטוקול מסודר של האסיפה, הכולל את ההחלטות שהתקבלו, ולהפיצו לכל הדיירים.
6. זכות ערעור: ניתן לערער על החלטות האסיפה בפני המפקח על הבתים המשותפים תוך 30 יום ממועד קבלת ההחלטה.
7. סנקציות: דיירים המסרבים לקיים החלטות שהתקבלו כדין באסיפה שלא מן המניין עלולים להיות חשופים לתביעות משפטיות.
חשוב לזכור כי ניהול תקין של אסיפה שלא מן המניין מחייב הקפדה על הכללים והנהלים הקבועים בחוק. במקרה של ספק או שאלות, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובתים משותפים.
לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני ללא תשלום בנושא אסיפות בבית משותף, אנו מזמינים אתכם למלא את טופס יצירת הקשר בתחתית העמוד או להתקשר למשרדנו בטלפון 079-5805560. צוות עורכי הדין המומחים שלנו ישמח לסייע לכם בכל שאלה או בעיה הקשורה לניהול הבית המשותף.
